Appeal allowed; pre-1978 option right extinguished by mandatory 5-year ZOR rule despite 1109 transition clause.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

V zadevi je bila dogovorjena predkupna pravica pred 1.10.1978, ko je začel veljati zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR - glej 1109. člen). Zato je bistveno vprašanje, ali je predkupno pravico obravnavati po pravnih pravilih , ki niso poznala prisilne časovne omejitve (paragrafi 1072 - 1079 ODZ), ali po ZOR, ki v členu 531 pozna prenehanje pogodbene predkupne pravice najkasneje po petih letih od sklenitve pogodbe. Načelno velja določilo 1106. člena ZOR, da se ta zakon ne uporablja za obligacijska razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo tega zakona - torej pred 1.10.1978. Vendar pa ni mogoče prezreti prisilne narave 2. odstavka 531. člena ZOR, da se tudi dogovorjeni daljši rok skrajša na pet let. V tej omejitvi je izražen družbeni interes za prosto razpolaganje z lastninsko pravico, ki je ustavna kategorija tudi v 33. in 67. členu Ustave RS, katero prosto razpolaganje predkupna pravica omejuje.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvostopno sodišče je s sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in razveljavilo pogodbo o oddaji pravice uporabe stavbnega zemljišča, ki sta jo dne 6.5.1993 sklenili obe toženi stranki. Nadalje je bilo s cit. sodbo naloženo prvotoženi stranki, da sklene s tožnico pogodbo pod enakimi pogoji,kot so bili v razveljavljeni pogodbi, Občini Maribor pa, da dovoli ustrezen zemljiško-knjižni vpis.

Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili obe toženi stranki iz vseh pritožbenih razlogov 353. člena ZPP. Prvotožena stranka je utemeljila bistveno kršitev pravdnega postopka s tem, da je v izreku sodbe naloženo Občini Maribor obveznost dovolitve vpisa v zemljiško knjigo, čeprav občina Maribor ni bila v tej pravdi stranka. Napačna uporaba materijalnega prava pa izhaja iz napačnega tolmačenja pogodbe o predkupni pravici, ki je bila postavljena alternativno s prednostno pravico do najema. Sodišče je tudi nepravilno ugotovilo dejansko stanje, ko je zaključilo, da tožnica ni bila obveščena o nameravani prodaji spornih parcel.

Tožeča stranka na pritožbi ni odgovorila.

Sodišče druge stopnje je preizkusilo prvostopno sodbo v napadenem delu in v mejah uveljavljenih razlogov, kakor tudi v smeri tistih pritožbenih razlogov, na katere se mora ozirati po uradni dolžnosti.

Pri tem preizkusu je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je pritožba utemeljena iz naslednjih razlogov: Prvostopno sodišče je v razlogih sodbe utemeljilo izrek o razveljavitvi izpodbijane pogodbe in obvezni sklenitvi enake pogodbe s tožečo stranko - z ugotovitvijo obstoja predkupne pravice tožeče stranke. Brez razlogov pa je tisti del izreka, ki nalaga obveznost dovolitve vpisa v zemljiško knjigo - bivši Občini Maribor, pri čemer slednja v tej pravdi ni bila stranka. Tako pritožnica utemeljeno izpodbija sodbo zaradi bistvene kršitve pravdnega postopka 13. točke 354. člena ZPP.

Ob ugotovljeni bistveni kršitvi pravdnega postopka, zaradi katere pritožbeno sodišče vselej razveljavi sodbo prve stopnje, pa je smotrno opozoriti tudi na zmotno uporabo materijalnega prava.

Prvostopno sodišče je namreč oprlo sodbo na pravni zaključek, da predkupna prvica iz pogodbe, ki so jo sklenili tožeča stranka, Občina Maribor in SIS za komunalne dejavnosti za območje Maribora dne 23.8.1977 - velja. Tako pravno stališče pa je napačno iz naslednjih razlogov: V tej zadevi je bila dogovorjena predkupna pravica pred 1.10.1978, ko je začel veljati zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR - glej 1109. člen). Zato je bistveno vprašanje, ali je predkupno pravico obravnavati po pravnih pravilih , ki niso poznala prisilne časovne omejitve (paragrafi 1072 - 1079 ODZ), ali po ZOR, ki v členu 531 pozna prenehanje pogodbene predkupne pravice najkasneje po petih letih od sklenitve pogodbe. Načelno velja določilo 1106. člena ZOR, da se ta zakon ne uporablja za obligacijska razmerja, ki so nastala pred uveljavitvijo tega zakona - torej pred 1.10.1978. Vendar pa ni mogoče prezreti prisilne narave 2. odstavka 531. člena ZOR, da se tudi dogovorjeni daljši rok skrajša na pet let. V tej omejitvi je izražen družbeni interes za prosto razpolaganje z lastnisko pravico, ki je ustavna kategorija tudi v 33. in 67. členu Ustave RS, katero prosto razpolaganje predkupna pravica omejuje. Takšno stališče sodne prakse je izraženo tudi v načelnem stališču 23. skupne seje biv.

Zveznega sodišča, vrhovnih sodišč republik in avt. pokrajin in Vrh.

vojaškega sodišča, ki je bila dne 14. in 15.12.1983 in sicer: izjemoma se določbe ZOR o obligacijskih razmerjih prisilnega značaja, s katerimi se predvsem varuje splošni družbeni interes, uporabljajo za trajna obligacijska razmerja, nastala pred uveljavitvijo ZOR in sicer samo glede teh razmerij, ki nastanejo v času veljavnosti tega zakona (objavljeno v Poročilu o sodni praksi Vrhovnega sodišča SRS št. I/85).

Navedeno stališče sodne prakse v konkretnem primeru pomeni, da je dogovorjena predkupna pravica veljala še pet let po uveljavitvi ZOR - to je do 1.10.1983. V času razpisa v marcu 1993 in sklenitve izpodbijane pogodbe v maju 1993 tožeča stranka ni več imela predkupne pravice.

V ponovnem postopku bo prvostopno sodišče s tožečo stranko razjasnilo, ali pomeni sprememba tožbe (pripr. spis na red. št. 23a) tudi razširitev tožbe (vložitev tožbe) na novo toženo stranko Občino Maribor oz. njeno pravno naslednico. V postopku bo ponovno ocenilo tudi tiste navedbe tožeče stranke, ki se nanašajo na pravilnost oddaje stavbnega zemljišča.

Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu 3.odst. 166. člena ZPP.