Appeal allowed; tenant's refusal to sign lease invalidates unlawful possession claim under Housing Act.

Pritožbi se ugodi in se zavrnilni del tožbenega zahtevka (točka 1.) in odločitev o stroških (točka 3.) razveljavita ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Dejanska podlaga tožbe je dejstvo, da toženec nezakonito uporablja stanovanje, ker z lastnikoma ni sklenil najemne pogodbe. Zato je za odločitev pomembno predvsem (predhodno) vprašanje ali je toženec utemeljeno odklonil podpis predložene najemne pogodbe. Povezovanje 58. člena z določilom 156. člena Stanovanjskega zakona je primerno, vendar ne more ščititi stanovalca (ki je sicer zasedel stanovanje na zakonit način), da svojega razmerja z lastnikom stanovanja ne uskladi z novo zakonodajo.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je pod 1. zavrnilo tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja v enostanovanjski hiši na P. in za odstranitev garaže na dvorišču - vrtu, ki spada k parcelni številki 93, vpisani pri vl. št. 699 k.o. G. Pod 2. je tožencu naložilo, da mora z dvorišča te hiše odstraniti leseno mizo in dve klopi ter opustiti obdelovanje zelenjavnega vrta, pod. 3. pa je odločilo, da morata tožnika povrniti tožencu 15.000 tolarjev pravdnih stroškov.

Proti 1. in 3. točki izreka sta se pritožila tožnika, ki uveljavljata pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Navajata, da toženec zaseda sporno stanovanje brez pravnega naslova in pritožbi prilagata pogodbi z dne 31.5.1971 ter 14.2.1991 (verjetno prav: 1988). Dodajata, da sta kot lastnika po določilih Stanovanjskega zakona hotela izpolniti svojo obveznost in pravico ter uskladiti pogodbo z določili novega zakona, toda toženec je neutemeljeno odklonil podpis. To naj bi bilo ugotovljeno s še ne pravnomočno sodbo z dne 29.1.1993 (katere opravilna številka je napačno navedena in gre najbrž za zadevo II P). Ker torej toženec ni hotel podpisati ustrezne pogodbe, stanovanje zaseda nezakonito. Poleg tega gre za stanovanje, ki je bilo dodeljeno kot hišniško, vendar je bil kasneje dosežen drugačen sporazum. Pritožnika se upirata tudi zavrnitvi zahtevka za izpraznitev garaže. Navajata, da toženec ni pošteni graditelj oz.

posestnik, ker se je zavedal, da postavlja garažo na tujem zemljišču, da nima pogodbenega naslova za njegovo uporabo in tudi ni ničesar plačal lastnici oz. njenim pravnim naslednikom. Določilo paragrafa 418 ODZ je treba torej uporabiti skupaj z določili paragrafov 367 in 368. Končno se tožnika pritožujeta tudi proti odločitvi o stroških, v kolikor gre za plačilo sodnih taks in sta dobila nalog po končani glavni obravnavi, ali za plačilo sodne takse za pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Po določilu 2. člena Zakona o pravdnem postopku odloča sodišče v mejah postavljenih zahtevkov, torej je vezano na vsebino tožbe, katere obseg je določen v 186. členu istega zakona. V danem primeru je tožeča stranka med pravdo sicer popravljala oz. spreminjala tožbeni zahtevek, vendar je vedno navajala določilo 58. člena Stanovanjskega zakona. Torej je dejanska podlaga tožbe dejstvo, da toženec nezakonito uporablja stanovanje, ker z lastnikoma ni sklenil najemne pogodbe. Zato je za odločitev pomembno predvsem (predhodno) vprašanje ali je toženec utemeljeno odklonil podpis predložene najemne pogodbe. Povezovanje 58. člena z določilom 156. člena Stanovanjskega zakona je primerno, vendar ne more ščititi stanovalca (ki je sicer zasedel stanovanje na zakonit način), da svojega razmerja z lastnikom stanovanja ne uskladi z novo zakonodajo. V stanovanjskem zakonu določen šestmesečni uskladitveni rok daje tako lastniku, kot imetniku stanovanjske pravice oz. najemniku stanovanja vzajemne pravice in obveznosti. Zato mora sodišče najprej ugotoviti odgovornost tožnikov oz. toženca za to, da doslej še niso sklenili najemne pogodbe in svojega razmerja niso prilagodili določilom novega zakona. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje s pregledom listin (tudi tistih, ki so bile priložene pritožbi) in z zaslišanjem pravdnih strank ugotovi, katere listine je podpisal toženec, katere je podpisala njegova žena in ali je bila za to pooblaščena, nato pa naj zavzame stališče o upravičeni ali neupravičeni odklonitvi predložene najemne pogodbe in s tem o zakoniti ali nezakoniti uporabi spornega stanovanja.

V zvezi z garažo sodišče druge stopnje ugotavlja, da dejansko stanje ni popolnoma ugotovljeno, ker je tožeča stranka v pritožbenem postopku očitno predložila nove listine in po določilu 351. člena Zakona o pravdnem postopku ima to pravico. Ker tožeča stranka nedosledno navaja številke in ker sodni spis ni voden povsem v skladu s Poslovnikom, sodišče druge stopnje sklepa, da je tožeča stranka pritožbi verjetno priložila listini, ki sta v spisu označeni z A9 in A10. Vsekakor je v III. točki najemne pogodbe z dne 14. februarja 1988 omenjena garaža in ugotoviti je treba, ali gre za uporabo zemljišča, na katerem stoji garaža, ali za uporabo zemljišča, ki leži za garažo. To naj sodišče ugotovi z zaslišanjem pravdnih strank in po potrebi tudi z ogledom, ponovno naj preveri morebiten dogovor o postavitvi garaže in se prepriča, ali gre za zidano, ali za montažno garažo (kakor izpovedujejo pravdne stranke). Pritožba namreč opozarja, da se je toženec moral in mogel zavedati, da gradi na tujem svetu.

Ker je v tem delu pritožba utemeljena, ji je sodišče druge stopnje ugodilo in po določilu 370. člena Zakona o pravdnem postopku razveljavilo izpodbijani del sodbe. Sodišče prve stopnje naj v novem postopku ob upoštevanju novih dokazov, ki so bili predloženi v pritožbi, popolneje ugotovi dejansko stanje in ob ustrezni uporabi materialnega prava odloči v zadevi.

Odločitev o pravdnih stroških je sodišče druge stopnje razveljavilo, ker se ti prisojajo po uspehu in bo sodišče odločilo o njih obenem s ponovno odločitvijo o glavni stvari. Sicer pa se ne strinja z zmotninm stališčem v pritožbi in opozarja na določila Zakona o pravdnem postopku.

Določila Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. SFRJ št. 4/77 do 27/90 in RS št.55/92) so uporabljena na podlagi prvega odstavka 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur.l. RS št. 1/91-I), v zvezi s 1. členom Ustavnega zakona za izvedbo ustave Republike Slovenije (Ur.l. RS št. 33/91-I). Stanovanjski zakon je objavljen v Ur.l. RS št.18/91 in 21/94.