Supreme Court reverses first instance, holding that land registry court must verify continuous title transfer chain for registration.

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrneta:

1. predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin:

- kupna pogodbe s 4. 5. 1972, sklenjena med A. A. in B. B.,

- "ugovor o razmeni nekretnina" z 20. 5. 1991, sklenjen med C. C. in D. D. ter

2. predlog za odpis parc. št. 1119/6 v nov vložek in tam vknjižba lastninske pravice v korist in na ime E. E., matična številka ...., naslov ......

Dovoli se izbris vpisov, ki so bili opravljeni na podlagi izpodbijanega sklepa zemljiškoknjižnega sodišča in izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa.

[JEDRO]

Ob odločanju o predlogu za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin in vpisu lastninske pravice na podlagi vzpostavljenih listin mora zemljiškoknjižno sodišče presojati, ali so izpolnjeni drugi pogoji za vpis lastninske pravice na predlagatelja postopka (2. točka 1. odstavka 234. člena ZZK-1).

Ta pogoj ni izpolnjen, če iz navedb predloga in priloženih listin ni mogoče ugotoviti, kaj naj bi bil temelj za prenos lastninske pravice od zemljiškoknjižnega lastnika na naslednjega v verigi prenosov.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje:

I. zavrglo ugovor F. F. kot prepozen,

II. dovolilo vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin - kupne pogodbe s 4. 5. 1972 in pogodbe o zamenjavi nepremičnin z 20. 5. 1991 ter

III. na podlagi vzpostavljenih zemljiškoknjižnih listin ter nadaljnjih pogodb pri nepremičnini vpisani v vl. št. 748 parc. št. 1119/6 k.o. ...., last G. G., dovolilo odpis parcele št. 1119/6 v nov vložek št. 2339 in tam vknjižbo lastninske pravice v korist in na ime E. E.

Zoper tak sklep se pritožuje udeleženka F. F., ki predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Poudarja, da je pogoj za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine med drugim, da predlagatelj izkaže, da je bilo v njegovo korist ali v korist njegovih pravnih prednikov izdano zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice in če so izpolnjeni drugi pogoji za vknjižbo te pravice v korist predlagatelja postopka. Iz priloženih pogodb, ki jih je sodišče vzpostavljalo v tem postopku, ni razvidno, da bi prodajalec izdal zemljiškoknjižno dovolilo, ki bi omogočalo vpis lastninske pravice. Poleg tega nepremičnina v pogodbah ni označena tako, da bi bila možna njena nedvomna identifikacija. Nadaljnja pomanjkljivost pogodbe je, da je sklenjena med prodajalcem A. A., v zemljiško knjigo pa je kot lastnik vpisano podjetje G. G., ki ni ista pravna oseba.

Iz istih razlogov sodišče ne bi smelo ugoditi predlogu na vpis lastninske pravice. Vknjižba tudi ni mogoča na podlagi pogodbe z 20. 5. 1991, saj je ta v tujem jeziku, prevod pa ni priložen. Ni izkazana identiteta družbe D. D. in F. F. Tudi sklep St 115/2001 ne omogoča vpisa v zemljiško knjigo. Sodišče prve stopnje ni presojalo, ali je predlagatelj za vsakega od prenosov lastninske pravice v zatrjevani verigi predložil listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist njegovega pravnega prednika.

Predlagatelj je na pritožbo odgovoril, predlagal zavrnitev pritožbe zoper sklep o zavrženju ugovora. Meni, da zato višje sodišče ne more vsebinsko odločati o pritožbi zoper sklep o dovolitvi vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in o vknjižbi lastninske pravice.

Pritožba je utemeljena.

V skladu z določbo 6. odstavka 238. člena Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/2003; v nadaljevanju ZZK-1) proti sklepu, s katerim zemljiškoknjižno sodišče zavrže prepozen ugovor, ni posebne pritožbe, ampak se tak sklep lahko izpodbija s pritožbo proti sklepu o dovolitvi vzpostavitve zemljiškoknjižne listine. Pritožbeno sodišče je zato pritožbene navedbe, ki se nanašajo na sklep o zavrženju ugovora, obravnavalo vsebinsko kot pritožbo zoper sklep o dovolitvi vzpostavitve zemljiškoknjižne listine.

Stališče predlagatelja, izraženo v odgovoru na pritožbo, da zavrženje ugovora udeležencu, ki ga je vložil, odvzame možnost pritožbe, je že glede na določbo 6. odstavka 238. člena ZZK-1 napačno. Napačno je tudi zato, ker ugovor zoper sklep o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine nima narave pravnega sredstva zoper odločbo sodišča, ampak se z njim izpodbija pravilnost oziroma popolnost podatkov o vsebini listine, katere vzpostavitev se zahteva oziroma drugih pogojev za vknjižbo lastninske pravice v korist predlagatelja (kot izhaja iz 4. točke 237. člena ZZK-1).

Pritožnik v pritožbi izpostavlja vrsto tehtnih vprašanj zemljiškoknjižnega postopka v tej zadevi, med drugim tudi vprašanje popolnosti predloga za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin. Pritožbeno sodišče pa se je zaradi pomena pritožbene navedbe osredotočilo na obravnavanje pritožbene trditve, da je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik nepremičnine G. G., ki je pravilna.

Sodišče prve stopnje bi namreč moralo ob odločanju o predlogu za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin oziroma o predlogu za vpis lastninske pravice glede na določbo 2. točke 1. odstavka 234. člena ZZK-1 presojati tudi, ali so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist predlagatelja postopka. V skladu z določbo 3. odstavka 148. člena ZZK-1, bi moralo presoditi, ali je vpis po stanju zemljiške knjige dovoljen. Pritožnik pravilno opozarja, da je vpis dovoljen le proti osebi, v korist katere je vknjižena pravica, če je ta oseba izstavila zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva vpis (1. alineja 1. odstavka 150. člena ZZK-1). Pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, pa lahko zadnji pridobitelj zahteva vknjižbo pravice neposredno v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika (2. odstavek 150. člena ZZK-1). Pogoj za tak "preskok vpisov" je nepretrgana veriga pravnih temeljev, ki so podlaga zaporednih prenosov, to pomeni, da mora nepretrgana veriga segati od zemljiškoknjižnega lastnika do predlagatelja. Vse vmesne listine morajo tudi izpolnjevati vse pogoje za izvedbo vmesnih vpisov.

Pritožnik utemeljeno opozarja, da predlagatelj ni predložil nobene listine, ki bi bila podlaga za prenos lastninske pravice od vpisanega lastnika - G. G. na naslednjega lastnika. Kaj bi utegnilo biti podlaga za tak prenos, iz predlagateljevih navedb ne izhaja. Predlog za vpis lastninske pravice že zato ne more biti utemeljen. Glede na določbo 2. odstavka 234. člena ZZK-1 to posledično velja tudi za predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine.

Ker že opisano pomeni, da predolga nista utemeljena, je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 3. točke 3. odstavka 161. člena ZZK-1 pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine in predlog za vpis lastninske pravice zavrnilo, z ostalimi pritožbenimi navedbami pa se ni ukvarjalo.

Hkrati je pritožbeno sodišče dovolilo izbris vpisov, ki so bili opravljeni na podlagi izpodbijanega sklepa zemljiškoknjižnega sodišča in izbris zaznambe nepravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa (3. točka 3. odstavka 161. člena ZZK-1).