Court dismisses debtor's appeal against enforcement court's market value assessment based on expert appraisal standards.

Pritožba dolžnika se zavrne in p o t r d i izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Strokovno ugotovljene tržne vrednosti obravnavane nepremičnine po prepričanju pritožbenega sodišča ni mogoče izpodbiti zgolj s subjektivno oceno dolžnika, ki temelji zgolj na domnevah.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo tržno vrednost nepremičnine, ki je predmet izvršbe po sklepih o izvršbi, opr. št. In 1 in opr. št. In 2. Kot tržno vrednost nepremičnine je določilo znesek 320.500,00 EUR.

Zoper ta sklep se pritožuje dolžnik in predlaga njegovo razveljavitev. Navaja, da se mu zdi v sklepu določena cena prenizka. Cenilec je ocenil vrednost kvadratnega metra lokala na 880,86 EUR. Ta vrednost pa dosega komaj polovico vrednosti, ki jih jo po podatkih cenilca dosegajo stanovanja na trgu v I. Tudi stališče cenilca, da trg tovrstnih nepremičnin v Idriji ne obstaja, ne drži. V neposredni bližini objekta je bil pred dvema letoma izgrajen nov poslovno stanovanjski objekt, v katerem cena za stanovanja na današnji dan dosega 1.400,00 EUR za kvadratni meter, cena za lokale pa je še bistveno višja. Meni, da bi morala cena znašati vsaj 1.100,00 do 1.200,00 EUR na kvadratni meter. Upoštevati bi bilo namreč potrebno, da je lokal sorazmerno nov in da obratuje z vsemi dovoljenji.

Pritožba ni utemeljena.

Po določilih 2. odst. 178. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) ugotovi sodišče vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Vrednost nepremičnine torej ugotavljajo posebni strokovni izvedenci - sodni cenilci. To pa zato, ker je za določitev tržne vrednosti nepremičnine potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga. V obravnavanem primeru je tržno vrednost nepremičnine ocenil za to usposobljen stalni sodno zapriseženi cenilec in izvedenec gradbene stroke. Odločitev o tržni vrednosti nepremičnine je sodišču in strankam posredoval v obrazloženem strokovnem elaboratu. V njem je na jasen in logično argumentiran način pojasnil katere podatke in informacije je upošteval pri izdelavi svoje cenitve ter zlasti, da je tako analize, kot mnenja in sklepe izpeljal skladno s standardi in načeli strokovnega ocenjevanja nepremičnin. Tako strokovno ugotovljene tržne vrednosti obravnavanje nepremičnine pa po prepričanju pritožbenega sodišča ni mogoče izpodbiti zgolj s subjektivno oceno dolžnika, ki temelji zgolj na domnevah. Zato pritožnikova na ničemer dokazno podprta stališča, da bi morala znašati cena za kvadratni meter vsaj 1.100,00 do 1.200,00 EUR na kvadratni meter ugotovitev cenilca ne morejo izpodbiti. To še zlasti, ker tudi ne držijo njegove trditve, da naj bi ne bilo upoštevano, da je lokal sorazmerno nov in da obratuje in da je bil v neposredni bližini prodajanega objekta izgrajen nov poslovni stanovanjski objekt. Vsa ta dejstva je namreč cenilec, kot je razvidno iz njegovega elaborata, pri določitvi tržne vrednosti nepremičnine upošteval (izvedensko poročilo 5. in 6. stran).

Upoštevajoč gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 2.tč.365.čl. Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 15.čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju pritožbo dolžnika zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.