Appeal dismissed; notarized signatures required for co-owners' deed to register condominium ownership in land registry.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal dismissed the appeal against the first-instance court's rejection of a request to register condominium ownership. Petitioners argued that a private agreement among co-owners was sufficient, citing specific laws, but the court held that registration requires a deed with notarized signatures under the Land Register Act. The court ruled that while a private agreement creates binding obligations, it does not establish condominium ownership without the mandatory notarization required for the land registry entry.
Legislator headnote
AI generated2. and 3. paragraphs of Article 188 of the Land Register Act; A deed establishing condominium ownership among co-owners requires notarized signatures for registration, as a private agreement alone does not create the real right.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Pritožba se zavrne, izpodbijani sklep se potrdi in se dovoli izbris zaznambe zavrnitve vpisa.
[JEDRO]
Kadar je akt o oblikovanju etažne lastnine pravni posel (enostranski posel lastnika nepremičnine o oblikovanju etažne lastnine ali večstranski posel vseh solastnikov nepremičnine o delitvi solastnine v etažno lastnino), mora biti za vpis etažne lastnine podpis lastnika oziroma vseh solastnikov na tem poslu overjen.
Za veljavnost delilnega sporazuma se ne zahteva notarske overitve, vendar (pravilna) sklenitev sporazuma (zavezovalni pravni posel) še ne pomeni nastanka etažne lastnine. Kot tudi sicer velja na nepremičninskem področju, je za to potreben še vpis v zemljiško knjigo (razpolagalni pravni posel), ki terja zasebno listino, na kateri morajo biti podpisi vseh solastnikov overjeni.
[OBRAZLOŽITEV]
(1) Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor predlagateljev in potrdilo sklep istega sodišča z dne 13. 2. 2008, opr. št. Dn 24136, s katerim je bil zavržen predlog za vpis etažne lastnine za stavbo na ... , parc. št. 1936/1, 1936/2 in 1936/3, k. o. .... Pojasnilo je, da tudi po pozivu predlagatelji niso predložili sporazumov o ustanovitvi etažne lastnine, na katerih bi bili podpisi solastnikov overjeni.
(2) Proti sklepu se pritožujejo predlagatelji. Uveljavljajo sicer vse pritožbene razloge, obrazloženo pa le bistveno kršitev določb pravdnega postopka ter napačno uporabo materialnega prava. Ponavljajo ugovorne navedbe, da je vpis etažne lastnine mogoč že na podlagi pogodbe o medsebojnih razmerjih, kot to določa SZ-1. Sodišče prve stopnje svojega stališča, da je ZZK-1 specialnejši predpis, ni zadostno obrazložilo, niti ni odgovorilo na nasprotne razloge predlagateljev (14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP). Zahtevi in načinu, kot ga za sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih določata SPZ in SZ-1 (sporazum vseh solastnikov), je bilo zadoščeno. Materialno pravno zmotno je zato stališče sodišča prve stopnje, da bi predlagatelji morali predložiti sporazum z notarsko overjenimi podpisi vseh predlagateljev, saj česa takega določbe SPZ, SZ-1 ter ZZK-1 ne določajo. Določba 1. odst. 41. čl. ZZK-1 sicer predpisuje overitev podpisov na zemljiškoknjižnem dovolilu, a v konkretnem primeru ni uporabljiva. Predlagan je bil le vpis vzpostavitve etažne lastnine, ki v ničemer ne spreminja lastništva; do prenosa pravic bi prišlo šele naknadno, na podlagi ustreznih predlogov posameznih etažnih lastnikov in njim priloženih listin. O teh ugovornih navedbah izpodbijani sklep tudi nima razlogov (14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP). V potrditev pritožbenih razlogov se sklicujejo na zadevo Dn. št. 23278/2005, kjer je bil enak vpis dovoljen na podlagi pogodb z neoverjenimi podpisi. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.
(3) Pritožba ni utemeljena.
(4) Kadar je akt o oblikovanju etažne lastnine pravni posel (enostranski posel lastnika nepremičnine o oblikovanju etažne lastnine ali večstranski posel vseh solastnikov nepremičnine o delitvi solastnine v etažno lastnino), mora biti za vpis etažne lastnine podpis lastnika oziroma vseh solastnikov na tem poslu overjen (2. in 3. odst. 188. čl. ZZK-1). Glede na povedano je sklicevanje na 41. čl. istega zakona nepotrebno, zato se do (ugovornih in pritožbenih) očitkov v tej smeri ni bilo treba opredeljevati. Pritožniki torej zmotno menijo, da za konkretni vpis zadostujejo njihovi neoverjeni podpisi na zasebni listini. Sklicevanje na SZ-1 je neutemeljeno, saj takšne določbe (ki bi nasprotovala ZZK-1) ne vsebuje. Posledično se sodišču prve stopnje tudi ni bilo treba ukvarjati z ugovornimi navedbami o razmerju med določbami ZZK-1 in SZ-1.
(5) Okoliščina, da so sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino sklenili vsi solastniki nepremičnine, je nezadostna. Zakonodaja za veljavnost delilnega sporazuma res ne zahteva notarske overitve, vendar (pravilna) sklenitev sporazuma (zavezovalni pravni posel) še ne pomeni nastanka etažne lastnine. Kot tudi sicer velja na nepremičninskem področju, je za to potreben še vpis v zemljiško knjigo (razpolagalni pravni posel), ki terja zasebno listino, na kateri morajo biti podpisi vseh solastnikov overjeni. Morebitna drugačna odločitev sodišča prve stopnje v kakšni drugi zadevi ni upošteven razlog; ne gre za drugačno ustaljeno sodno prakso.
(6) Ob odsotnosti drugih pritožbenih razlogov je pritožbeno sodišče opravilo še uradni preizkus, ki je pokazal, da je sodišče prve stopnje materialno pravo uporabilo pravilno, zagrešilo pa tudi ni kakšne od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. člena ZPP v zvezi z določbama 2. odst. 120. čl. ZZK-1 ter 37. čl. ZNP. Ker torej v pritožbi uveljavljani niti uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 3. odst. 161. čl. ZZK-1).