Preemptive right holder must demand sale under identical terms including price and payment deadline to invalidate contract.

Pritožbama toženih strank v celoti, pritožbi tožeče stranke pa delno, se ugodi in se izpodbijana sodba r a z v e l j a v i v točki I. in III. izreka ter se v razveljavljenem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem se pritožba tožeče stranke zavrne in se v točki II. p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Pravico zahtevati razveljavitev pogodbe ima samo tisti predkupni upravičenec, ki zahteva sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji. Enaki pogoji ne zajemajo samo kupnine (pritožba pravilno opozarja, da je bil tožnik pripravljen plačati le 2.582,23 EUR), ampak tudi rok plačila, posledice neizpolnitve ali prepozne izpolnitve pogodbe in podobno.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je Okrajno sodišče v P. zaradi kršitve predkupne pravice razveljavilo pogodbo, sklenjeno med toženimi strankami 3.2.2003 v delu, v katerem se nanaša na prodajo solastniškega deleža na garaži, vpisani v E 29, B VII k.o. P., ter odredilo vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, to je, da se vpiše solastninska pravica za prvega, drugega in tretjega toženca. Prvi trije toženci so dolžni s tožečo stranko skleniti pogodbo za solastniški delež na garaži za ceno 5.618 EUR. Zavrnilo je zahtevek za izvršitev vpisa v zemljiški knjigi na podlagi razveljavitve pogodbe in odločilo, da morajo tožene stranke povrniti 838,41 EUR pravdnih stroškov. Tožniki so s prvimi trije toženci solastniki sporne nepremičnine. S citirano kupoprodajno pogodbo so toženci kršili predkupno pravico. Sklenjeno kupoprodajno pogodbo je zato treba razveljaviti v delu, v katerem se nanaša na solastniški delež na garaži, toženci pa morajo za ta del skleniti pogodbo s tožniki. Primerna vrednost solastninskega deleža na garaži je 5.618 EUR. Neutemeljen pa je zahtevek na izvršitev vpisa na podlagi razveljavitve pogodbe, ker nima opore v materialnem pravu in sodišče ni stranka v postopku, zato mu ni mogoče ničesar nalagati. Vpisi v zemljiški knjigi se opravljajo na ustrezen predlog.

Zoper sodbo se pritožujejo vse stranke. Tožnik v delu, v katerem je bil zavrnjen zahtevek za izvršitev vpisa v zemljiški knjigi na podlagi razveljavitve pogodbe, in glede določitve kupnine. V zvezi s tem navaja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo povprečno tržno vrednost sporne nepremičnine iz obeh cenitev. Sodišče bi moralo upoštevati mnenje izvedenca, ne pa kreirati neke vmesne cene. Z vsemi relevantnimi podatki je razpolagal samo cenilec M.N., zato bi sodišče moralo upoštevati le njegovo cenitev, to je znesek 4.113,72 EUR na dan 3.2.2003. Napačno je sodišče tudi upoštevalo ceno na dan izdaje sodbe, saj naraščanje cen nepremičnin v času triletnega sodnega postopka ne more iti v škodo tožeči stranki. V zvezi z zavrnitvijo zahtevka v točki II. izreka pa tožeča stranka meni, da zemljiška knjiga mora ravnati v skladu z odločitvijo sodišča. Takšen zahtevek zato ima materialnopravno podlago, saj bi edino na ta način tožeča stranka lahko dosegla vpis lastninske pravice nase.

Četrtotožena stranka v pritožbi navaja, da je tožbeni zahtevek v nasprotju z določbami zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), saj bi tožeča stranka morala najprej doseči razveljavitev pravnega posla, nato pa izbris vknjižbe lastninske pravice na ime četrtotožene stranke in na ta način vzpostavitev prejšnjega stanja. Sodišče je očitno samo prišlo do zaključka, da tožbeni zahtevek ni utemeljen, saj izrek ni skladen s tožbenim zahtevkom in tožbenimi navedbami. Tožeča stranka je namreč izrecno navajala, da je kot predkupni upravičenec pripravljena plačati le 2.582,23 EUR (618.806,70 SIT), v tožbenem zahtevku ni opredelila roka za plačilo kupnine in sta zato tako kupnina kot rok določena mimo tožbenega zahtevka.

Iz tožbenih navedb je očitno, da tožeča stranka ni izrazila volje za sklenitev kupoprodajne pogodbe pod enakimi pogoji, ki so veljali za četrtotoženo stranko. Tožbeni zahtevek vsebuje izključno samo obveznosti prvih treh tožencev, ne pa tudi obveznosti tožnika. Tudi če odmislimo dejstvo, da tožeča stranka zahteva razveljavitev samo dela kupoprodajne pogodbe in že zato predkupne pravice ne uveljavlja na način, ki ga določa 507. člen Obligacijskega zakonika (OZ), je tudi sicer iz tožbenega zahtevka razvidno, da predkupne pravice ne uveljavlja pod enakimi pogoji.

S tožbenim zahtevkom bi tožeča stranka lahko uveljavljala predkupno pravico le, če bi jo uveljavljala pod enakimi pogoji. Napak tožeče stranke sodišče ni moglo popravljati na način, da je samo določilo ceno in ostale pogoje. Zmotno pa je ugotovljeno tudi dejansko stanje, saj je četrtotožena stranka najprej res soglašala z razveljavitvijo pogodbe, vendar je med postopkom to svoje stališče spremenila. Nepravilne so ugotovitve sodišče, da garaža ne predstavlja samostojnega dela stanovanja. Sodišče se je ukvarjalo zgolj z gradbenim vidikom, ni pa upoštevalo dejanske namembnosti prostora.

V zvezi s tem sodišče tudi ni izvedlo vseh predlaganih dokazov (zaslišanj prič, dopolnitev izvedeniškega mnenja). Status prostora bi bilo treba ocenjevati z uporabo 2. odstavka 3. člena Stanovanjskega zakona (SZ). Napačna je ugotovitev, da se z ločeno obravnavo in odtujitvijo garaže v ničemer ne posega v funkcionalnost stanovanja. Cena je bistven element prodajne pogodbe, če je tožeča stranka uveljavljala nižjo ceno, bi moralo sodišče tožbeni zahtevek zavrniti. Za različno obravnavanje prodajnih pogojev za četrtotoženo stranko in za tožnika sodišče ni imelo pravne podlage.

V kupoprodajni pogodbi ni nobenih elementov, na podlagi katerih bi bilo mogoče določiti prodajno ceno garaže. Izvedenca sta ugotavljala zgolj vrednost, ne pa prodajne cene. Sodišče ni upoštevalo določb 19. in 20. člena SZ, po katerih bi morala tožeča stranka ob uveljavljanju predkupne pravice na sodišču položiti zneske kupnine. Tožeča stranka zato ni izkazala niti dejanske podlage zahtevka. S pravilno uporabo SZ bi lahko sodišče ugotovilo, da gre za stanovanjsko hišo z manj kot petimi enotami, zato ima tožnik predkupno pravico tudi na stanovanju in bi zato lahko uspela le, če bi predkupno upravičenje uveljavila na celotnem predmetu kupoprodajne pogodbe.

Četrtotožena stranka nasprotuje tudi cenitvam obeh izvedencev, na katere je pravočasno podala pripombe, ki pa niso bile odgovorjene. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, tako da se tožbeni zahtevek zavrne.

Prve tri tožene stranke v pritožbi navajajo, da je bila garaža bistveni sestavni del pogodbe in ni mogoče ločeno obravnavanje. Do ugovorov tožencev v zvezi s tem se sodišče sploh ni opredelilo. Sodišče ni imelo nobene podlage za ugotovitev, da je bil namen prodajalcev zaobiti kogentne določbe o predkupni pravici. Toženci so prodajali svoje premoženje kot celoto, v paketu. Takšen obseg prodaje je bil tožniku znan in mu je bilo nepremično premoženje tudi ponujeno v odkup. To kaže, da je kvečjemu na strani tožnika podan špekulativni interes. Tožeča stranka vsiljuje voljo in namen, ki niti približno ni usklajen z nasprotno pogodbeno stranko (prodajalci). Toženci prodajne cene niso mogli doseči, če v ponudbo ni bila vključena garaža. S tem, ko je sodišče proti volji prodajalcev oblikovalo prodajne pogoje, je prišlo do spremenjenih okoliščin, zaradi katerih prodaja za tožence ni več sprejemljiva. Z vprašanjem volje pogodbenih strank se sodišče ni ukvarjalo. Za tožene stranke je nesprejemljivo, da se prodajna cena njihove nepremičnine določa na podlagi matematičnega izračuna. Valorizacija tudi ne more zadostiti trendom tržnih zakonitosti.

Pritožbe so delno utemeljene.

Glede pritožb zoper točko I. izreka sodbe

Sodišče prve stopnje je pri odločanju nepravilno uporabilo materialno pravo, to je določbo 512. člena OZ, po kateri lahko predkupni upravičenec v primeru kršitve predkupne pravice v šestih mesecih od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Pravico zahtevati razveljavitev pogodbe ima torej samo tisti predkupni upravičenec, ki zahteva sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji. Enaki pogoji ne zajemajo samo kupnine (pritožba pravilno opozarja, da je bil tožnik pripravljen plačati le 2.582,23 EUR), ampak tudi rok plačila, posledice neizpolnitve ali prepozne izpolnitve pogodbe in podobno. Sodišče prve stopnje se kljub ustreznim ugovorom toženih strank s tem vprašanjem sploh ni ukvarjalo, ni raziskovalo dejanskega stanja in posledično sodba o tem nima razlogov. Zato je bilo treba pritožbi tožencev ugoditi in sodbo v točki I. izreka razveljaviti (355. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP), zadevo pa vrniti v novo sojenje. V ponovljenem sojenju bo sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, ali je tožnik (pravočasno) zahteval, da se mu sporna nepremičnina proda pod enakimi pogoji, pod katerimi je bila z izpodbijano pogodbo prodana četrtotoženi stranki. Šele če je temu tako, je namreč mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice in o utemeljenosti zahtevka. Ker je bilo že iz opisanih razlogov potrebno sodbo v točki I. izreka razveljaviti, se pritožbeno sodišče ni posebej ukvarjalo z ostalimi pritožbenimi navedbami toženih strank in tožeče stranke (v zvezi z višino kupnine), dodati je le, da pritožba četrtotožene stranke pravilno opozarja, da zahtevek v delu, v katerem se nanaša na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, ni pravilno oblikovan (primerjaj določbo 243. člena ZZK-1). Hkrati z razveljavitvijo odločitve o glavni stvari, je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o pravdnih stroških.

Glede pritožbe tožnika zoper točko II. izreka sodbe

Odločitev sodišča o zavrnitvi zahtevka, po katerem se zemljiški knjigi nalaga izvršitev vpisa na podlagi razveljavitve pogodbe, je pravilna. Na podlagi 46. člena ZZK-1 namreč zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloča le o vpisih, na podlagi odločb iz 6. in 7. točke 40. člena ZZK-1 in tistih odločb iz 8. točke 40.- člena, za katere to izrecno določa zakon. Med temi ni sodbe v obravnavani zadevi, zato je zahtevek v tem delu neutemeljen in je bilo na podlagi povedanega treba pritožbo v tem delu zavrniti in potrditi sodbo (353. člen ZPP).

Glede stroškov pritožbenega postopka

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP.