Appeal dismissed: Claim for agricultural land sale contract rejected due to procedural bypass and statute of limitations.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Tožeča stranka v postopku pred upravno enoto ni sodelovala, saj svoj zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe utemeljuje na predpogodbi. Tožeča stranke je v tem primeru zaobšla postopek, predpisan v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Poleg tega se je ponudba, ki jo je tožena stranka objavila, glasila na bistveno višjo kupnino od te, po kateri zahteva sklenitev prodajne pogodbe tožeča stranka, kar pomeni, da bi v primeru ugoditve tožbenemu zahtevku prišlo do poseganja v interes družbe G. d.o.o., ki je ponudbo tožene stranke v upravnem postopku sprejela.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe, s katero naj bi toženi stranki prepovedalo skleniti kakršnokoli pogodbo o odtujitvi njenih nepremičnin, vpisanih v vložku št. 582 k.o. O.. Sodišče je ocenilo, da tožnica verjetnosti svoje terjatve, ki naj bi jo s predlagano začasno odredbo zavarovala, ni izkazala. Odločitev je argumentiralo z dvemi razlogi. Prvi je v tem, da je tožeča stranka s toženko sklenila le predpogodbo, tožbo na sklenitev glavne pogodbe pa vložila šele po poteku zakonsko predpisanega šestmesečnega roka za uveljavitev takšne tožbe, drugi razlog pa je v tem, da tožeča stranka neposredno zahteva sklenitev kupoprodajne pogodbe z njo, s čimer bi obšla zakonsko predpisan postopek, predviden za promet s kmetijskimi zemljišči.

Zoper sklep se pritožuje tožnica po pooblaščencu. V zvezi s prvim argumentom sodišča prve stopnje opozarja, da stranki svoje zaveze skleniti glavno pogodbo nista pogojili s potekom določenega roka, temveč s pogojem, da nobeden izmed predkupnih upravičencev ne bo zakonito uveljavljal predkupne pravice. Rok, v katerem je dolžna prodajalka podati ponudbo po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih ni bil določen. Ko je tako ponudbo tožena stranka dejansko dala in ko je bilo izdano potrdilo Upravne enote K., da ponudbe tožene stranke ni sprejel noben predkupni upravičenec, temveč družba G., je bil izpolnjen za tožečo stranko pogoj, ki ga je predvidevala predpogodba in je pričel šele tedaj teči rok za sklenitev glavne pogodbe. V zvezi z drugim argumentom sodišča prve stopnje, to je, da naj bi se na ta način zaobšel predpisan postopek za prodajo kmetijskih zemljišč, pa pritožba navaja, da to ne drži. Ponudba tožene stranke je bila dana, res sicer za višjo eno, to je 2.254.560 EUR, vendar to ni odločilno. Sodišče se je z ocenjevanjem tega, kaj bi se zgodilo, če bi toženka sklenila pogodbo le za kupnino 475.437,00 SIT, kolikor je bila dogovorjena kupnina v predpogodbi med pravdnima strankama, spustilo v obravnavanje vprašanja, ki ni v njegovi pristojnosti, temveč v pristojnosti upravne enote. Ta je namreč tista, ki oceni, ali je pogodba ustrezna in sklenjena v skladu s predhodno izvedenim postopkom. Tožeča stranka ne zahteva odobritve pravnega posla od sodišča, temveč postavlja tožbeni zahtevek na sklenitev glavne pogodbe, upoštevajoč dejstvo, da se je izpolnil pogoj za tak zahtevek, to je, da nobeden izmed predkupnih upravičencev ni uveljavljal predkupne pravice.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka v obravnavani pravdi zahteva sklenitev prodajne pogodbe za kmetijska zemljišča in to za nižjo ceno, kot je bila navedena v ponudbi toženke, objavljeni na upravni enoti v smislu 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih. Tožeča stranka v postopku pred upravno enoto ni sodelovala, saj svoj zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe utemeljuje na predpogodbi, sklenjeni s toženi stranko, ki je predvidevala bistveno nižjo kupnino. Glede na tako stanje zadeve pa je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da bi tožeča stranka v tem primeru zaobšla postopek, predpisan v Zakonu o kmetijskih zemljiščih. Po 21. členu tega zakona mora namreč vsakdo, ki želi kupiti naprodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti, ali neposredno vloži na upravni enoti. Poleg tega se je ponudba, ki jo je tožena stranka objavila, glasila na bistveno višjo kupnino od te, po kateri zahteva sklenitev prodajne pogodbe tožeča stranka, kar pomeni, da bi v primeru ugoditve tožbenemu zahtevku prišlo do poseganja v interes družbe G. d.o.o., ki je ponudbo tožene stranke v upravnem postopku sprejela.

Sprejemljivi pa so tudi razlogi sodišča prve stopnje v zvezi s tem, da je tožeča stranka zamudila šestmesečni rok za uveljavljanje zahtevka na sklenitev glavne pogodbe. Ker sta pravdni stranki rok za sklenitev glavne pogodbe vezali na izvedbo upravnega postopka, tega pa tožena stranka ni sprožila niti v enem letu po sklenitvi predpogodbe, je tožeča stranka pravilno pozvala toženko, naj svojo obveznost izpolni. To je bilo 6.9.2006, vendar jo je toženka obvestila, da z njo ni pripravljena skleniti pogodbe, zato je prepričljiv argument sodišča prve stopnje, da je s prejemom te toženkine izjave za tožečo stranko pričel teči šestmesečni rok iz 5. odst. 33. člena OZ, v katerem lahko stranka zahteva sklenitev glavne pogodbe. Tožba, vložena 26.3.2007, je bila zato prepozna. Stališče pritožbe, da je za začetek roka odločilno potrdilo Upravne enote K. z dne 15.3.2007, ki se nanaša na ponudbo tožene stranke za bistveno višjo kupnino, kot je bila tista, ki je bila dogovorjena v predpogodbi s tožnico, zato ni sprejemljivo.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).