Appeal dismissed; management without order prevails over tenant liability rules under Residential Act Article 24.
Slovenia (SI)
Legislator summary
AI generatedThe Court of Appeal dismissed the tenant's appeal, upholding the first-instance judgment ordering payment of management costs. The tenant argued that Article 24 of the Residential Act made them liable for all expenses, but the court found a management without order contract existed instead. Consequently, the specific provisions regarding landlord-tenant relationships under the Residential Act were deemed inapplicable to this non-contractual basis.
Legislator headnote
AI generatedArticle 24 of the Residential Act; Article 223 of the Obligations Act: When a management without order contract exists between parties, provisions of the Residential Act governing landlord-tenant relationships do not apply.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
r a z s o d i l o :
Pritožba tožene stranke se zavrne in p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.
[JEDRO]
Sklicevanje tožene stranke v pritožbi na določilo 24. čl. Stanovanjskega zakona je po mnenju pritožbenega sodišča neutemeljeno. V konkretnem primeru namreč sodišče prve stopnje zahtevku tožeče stranke ni ugodilo zato, ker je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o storitvah, ampak na nepogodbeni podlagi, to je na podlagi poslovodstva brez naročila (223. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR). V takem primeru pa so določila Stanovanjskega zakona, ki govorijo o pogodbenem razmerju med lastnikom in najemnikom, že zato neuporabna.
[OBRAZLOŽITEV]
Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v K. v celoti v veljavi v tč. 1 in 3 izreka tako, da je dolžna tožena stranka tožeči stranki v roku 15 dni plačati glavnico v znesku 102.692,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.12.2003 dalje do plačila ter ji povrniti izvršilne stroške v znesku 12.070,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.2.2004 dalje do plačila, glede pravdnih stroškov pa je odločilo, da jih je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati v roku 15 dni v znesku 42.384,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5.4.2006 dalje do plačila.
Zoper to sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi ni upoštevalo določb 24. čl. veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki izrecno določajo, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, če pogodba ne določa drugače. Subsidiarna odgovornost za obratovalne stroške najemnika je podana le za lastnike tržnih in službenih, ne pa tudi neprofitnih stanovanj.
Pritožba tožene stranke ni utemeljena.
Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v predmetnem sporu, ki je sicer spor majhne vrednosti, na ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa tudi ni zagrešilo nobene take kršitve v postopku, ki bi jo moralo pritožbeno sodišče upoštevati po uradni dolžnosti. Sklicevanje tožene stranke v pritožbi na določilo 24. čl. Stanovanjskega zakona (SZ-1 – Uradni list RS št. 18/91 s spremembami), je po mnenju pritožbenega sodišča neutemeljeno. V konkretnem primeru namreč sodišče prve stopnje zahtevku tožeče stranke ni ugodilo zato, ker je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o storitvah, ampak na nepogodbeni podlagi, to je na podlagi poslovodstva brez naročila (223. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR). V takem primeru pa so določila Stanovanjskega zakona, ki govorijo o pogodbenem razmerju med lastnikom in najemnikom, že zato neuporabna. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.