Statutory co-owner's right of first refusal overrides contractual tenant's right under Slovenian Property Law.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Stališče toženih strank, da je pogodbena predkupna pravica dogovorjena med toženima strankama z najemno pogodbo, močnejša od zakonske predkupne pravice tožnika, ki jo ima na podlagi določbe 124. člena Stvarnopravnega zakonika, je napačno.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor drugotožene stranke A. F. vložen po pooblaščencu dne 1.2.2006 zoper začasno odredbo izdano dne 19.1.2006.

Zoper navedeni sklep se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožujeta toženi stranki. V pritožbi navajata, da tožena stranka meni, da ni izkazana predpostavka nevarnosti, kakor je to določeno v 2. odstavku 272. člena ZIZ. Drugotožena stranka je sosedu L. R. le razlagala, da se namerava odseliti in ta je njun pogovor povsem napačno razumel. Prvostopenjsko sodišče je svojo odločitev oprlo na pisno izjavo soseda L. R., kar naj bi bil listinski dokaz. Zatrjevanja drugotoženega, da sosedu ni ponudil sporno stanovanje v odkup, niso le pavšalna ugovorna navedba, kakor to navaja prvostopenjsko sodišče, ampak izjava drugotoženega o vsebini pogovora, ki ga je imel s sosedom.

Sosed L. R. ne more biti obravnavan kot nepristranska priča, kateri naj bi bilo stanovanje ponujeno v odkup, ampak kot sosed, ki ima gotovo tesnejše odnose tako s tožnikom kakor s tožencema. Zaradi navedenega bi moralo sodišče izjavi obravnavati kot enakovredni in ne obravnavati izjavo R. kot verjetnejšo zaradi pisnosti. Prvostopenjsko sodišče zmotno navaja, da se je drugotoženi skliceval na predkupno pravico po Stanovanjskem zakonu. Med toženima strankama je bila dogovorjena pogodbena predkupna pravica skladno s 507. členom Obligacijskega zakonika.

Pogodbena predkupna pravica, dogovorjena v najemni pogodbi med toženima strankama, je nastala prej, saj je bila najemna pogodba sklenjena 28.12.2002. Navedeno je tožena stranka navajala že v svojem ugovoru, ampak prvostopenjsko sodišče se o tem ni izreklo. Prvostopenjsko sodišče v obrazložitvi sklepa utemeljuje predkupno pravico pridobljeno na podlagi Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona, nikjer v nadaljevanju pa se ni izreklo o zatrjevanjih tožene stranke o pogodbeni predkupni pravici po Obligacijskem zakoniku. Zaradi navedenega toženi stranki predlagata, da sodišče pritožbi ugodi in začasno odredbo razveljavi.

Pritožba ni utemeljena.

Višje sodišče pri presoji pritožbenih navedb ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi vsa pravno relevantna dejstva pravilno ugotovilo in svojo odločitev prepričljivo obrazložilo. Stališče toženih strank, da je pogodbena predkupna pravica dogovorjena med toženima strankama z najemno pogodbo, sklenjeno 28.12.2002, močnejša od zakonske predkupne pravice tožnika, ki jo ima na podlagi določbe 124. člena Stvarnopravnega zakonika, je napačno. Res je sicer, da sta toženi stranki v najemni pogodbi (priloga B 23 do B 25 spisa), sklenjeni med njima 28.12.2002, v tretjem členu določili, da ima najemnik v primeru prodaje stanovanja predkupno pravico, vendar se mora ta pravica umakniti pred pravico, ki jo tožniku, kot etažnemu lastniku, daje prej omenjena določba Stvarnopravnega zakonika v 124.

členu. Tožnik je lastnik etažnega dela stavbe, ki je povedal, da je za sporno prodajo drugotoženi stranki zvedel 24.10.2005. Te tožbene trditve pa toženca nista uspela ovreči. Tudi, če je bila v najemni pogodbi dogovorjena predkupna pravica, je bilo treba ob sklenitvi prodajne pogodbe med toženima strankama dne 23.6.2004 upoštevati določbo 124. člena Stvarnopravnega zakonika, ki je pričel veljati 1.1.2003. Zato je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo tožečih strank zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365.

člena ZPP).