Slovenian Supreme Court allows revision of lease termination due to unforeseeable inflation rise post-signing.

Reviziji se ugodi in se razveljavita sodba druge stopnje in sodba prve stopnje v potrjenem delu ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Izrednost in predvidljivost porasta inflacije kot razloga za uveljavljanje razveze pogodbe po 133. členu ZOR je treba ugotavljati na podlagi podatkov o inflaciji ob sklenitvi pogodbe in podatkov o stopnji porasta inflacije kasneje.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev najemne pogodbe o oddaji v najem poslovnih prostorov v hiši K. v K. z dne 27.3.1987, ki je bila dopolnjena z dogovorom z dne 30.3.1987 ter nadaljnji zahtevek na plačilo zneska 21.110,20 z zamudnimi obrestmi. Ugotovilo je, da je bilo ob sklepanju pogodbe mogoče pričakovati porast inflacije v prihodnjih letih.

Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi tožeče stranke in razveljavilo sodbo prve stopnje v tistem delu, s katerim je bil zavrnjen zahtevek na plačilo 21.110,00 SIT, v ostalem pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Uveljavlja revizijske razloge po 1. in 3. točki prvega odst. 385.čl. Zakona o pravdnem postopku. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi izpobijano sodbo in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Trdi, da je bila ob sklepanju pogodbe inflacija zmerna, da pa je kasneje skokovito porastla. Tolikšnega porasta ni bilo mogoče predvideti. Valorizacija najemnine enkrat na leto je ustrezala razmeram ob sklepanju pogodbe, kasneje pa ne več. Tožeča stranka je najemnino potrebovala za svoje preživljanje. Razvrednotena najemnina za to ni zadostovala. Toženka ni pristala na spremembo pogodbe. Zaradi inflacije se je namen pogodbe izjalovil.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila in Državni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil (3. odst. 390. čl. Zakona o pravdnem postopku).

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče ne sprejema stališča, da je bilo ob sklepanju najemne pogodbe v marcu 1987 mogoče pričakovati tako inflacijo, do kakršne je dejansko prišlo v naslednjih letih. Prav pogodbena določba o valorizaciji najemnine samo enkrat na leto (9.čl. najemne pogodbe z dne 27.3.1987) potrjuje, da sta stranki upoštevali inflacijo, kakršna je bila tedaj na začetku leta 1987, nista pa pričakovali tolikšnega porasta, do kakršnega je prišlo v letih 1988 in 1989. Če ne bi bilo tako, bi lahko določili ustreznejši način valorizacije, saj je pri nekaj sto odstotni mesečni inflacijski stopnji denar izgubljal vrednost sproti ter z valorizacijo enkrat na leto nikakor ni bilo mogoče ohraniti vrednosti dogovorjene najemnine. Razlogi, ki jih o tem navaja revizija, so prepričljivi in kažejo, da sta izpodbijani sodbi napačno uporabili določbe o razvezi ali spremembi pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (133. do 136.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljnjem ZOR). O tem, ali je določba 9. čl. najemne pogodbe ustrezno sredstvo za ohranitev realne vrednosti dogovorjene najemnine, bi bilo mogoče odločiti šele na podlagi podatkov o tedaj znani inflacijski stopnji in o porastu inflacije v naslednjem obdobju. Spremenjene okoliščine kot pravni standard, iz katerega izhaja 133.čl. ZOR, je treba namreč ugotoviti natančno in na tej podlagi oceniti njihovo izrednost in predvidljivost. Za pravilno uporabo 133. in 135.čl. ZOR je treba v tej zadevi upoštevati tudi, kakšna je bila stopnja inflacije v času, ko je tožeča stranka začela uveljavljati nasproti toženki spremenjene okoliščine ter kakšen je bil odziv toženke (4. odst. 133.čl. ZOR). Prav v zvezi s tem utegne biti pomembno tudi toženkino stališče do denarnega zahtevka, o katerem bo sodišče prve stopnje odločalo v nadaljnjem postopku glede na sklep pritožbenega sodišča. V celovito oceno pravnih razmerij med strankama in posledic, ki bi jih glede na 133.čl. ZOR lahko povzročile spremenjene razmere, pa je vsekakor treba vključiti tudi dogovor o investicijskem vlaganju v poslovni prostor z dne 30.3.1987, kot sta pravilno storili sodišči prve in druge stopnje že v dosedanjem postopku.

Odločitev revizijskega sodišča temelji na 2. odst. 395.čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljnjem ZPP). O posledicah spremenjenih okoliščin po 133.čl. ZOR (ne o razveljavitvi pogodbe) bo treba odločiti na podlagi ponovne ocene o predvidljivosti inflacijske stopnje v času po sklenitvi pogodbe ob upoštevanju stališča toženke do uskladitve medsebojnih obveznosti (4. odst. 133.čl. ZOR) in ob upoštevanju razmer v času, ko se je tožeča stranka zaradi morebitne spremembe ali razveze pogodbe začela sklicevati na spremenjene okoliščine.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166.čl. ZPP.