Supreme Court dismisses appeal upholding landlord's right to refuse privatization sale sale due to tenant's inability to secure housing.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Razlogi, zaradi katerih je lastnik upravičen odkloniti prodajo stanovanja po določbah SZ o privatizaciji, so navedeni v 128. in 129. členu SZ. Na obravnavani primer se nanaša določba drugega odstavka 128. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih. Izpodbijana sodba se pravilno opira na to določilo (in ne na določilo 148. člena SZ, ki je le prehodna določba, ki nima samostojnih razlogov za upravičenost odklonitve prodaje stanovanja, zaradi česar jo je potrebno razlagati v povezavi z drugim odstavkom 128.člena SZ) in v zvezi s tem obravnava vprašanje, ali bi tožnik družinsko stanovanjsko hišo lahko dogradil (3. odstavek 60.člena ZSR). V postopku pred nižjima sodiščema je bilo ugotovljeno, da dograditev hiše v trenutku uveljavitve SZ ni bila mogoča, na podlagi mnenja , ki je bilo izdelano v letu 1994 pa sta sodišči ugotovili, da bi tožnik ob upoštevanju družinskih in premoženjskih razmer ter (ne)možnosti pridobivanja nadaljnjih kreditov, družinsko hišo lahko dogradil šele v sedmih letih. Ob upoštevanju navedenih dejanskih ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje materialnopravno pravilno zaključili, da pogoji za "potrditev odpovedi stanovanjskega razmerja " iz 3. odstavka 60. člena ZSR niso izpoljneni, s tem pa tudi ne pogoji iz 128.člena SZ za odklonitev prodaje stanovanja.

Po presoji revizijskega sodišča je materialnopravno pravilna tudi odločitev obeh sodišč glede pravnih učinkov kreditne pogodbe, ki je bila dne 17.7.1990 sklenjena med pravdnima strankama. Glede na višino prejetega posojila (znašalo je deset tedanjih tožnikovih plač), ugotovljeno (ne)možnosti pridobitve nadaljnjih posojil, zlasti pa stanja hiše ob uveljavitvi SZ in takratne (ne)možnosti nadaljevanja gradnje, navedena posojilna pogodba namreč ob uveljavitvi SZ ne bi mogla predstavljati samostojne podlage za to, da bi tožena stranka tožeči stranki lahko utemeljeno odpovedala stanovanjsko razmerje.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in odločilo, da je dolžna tožena stranka skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo katere predmet bo 4-sobno stanovanje v I. nadstropju stanovanjske hiše v N. Glede stroškov postopka je odločilo, da jih mora tožena stranka povrniti tožeči stranki v znesku 38.429,00 SIT.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje je vložila tožena stranka pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišči druge in prve stopnje bi morali pri odločanju upoštevati določbo drugega odstavka 148. člena Stanovanjskega zakona, na katero se je tožena stranka ves čas sklicevala in s katero je tudi utemeljevala odklonitev prodaje stanovanja. Do trditev tožene stranke, da obstajajo razlogi za odklonitev prodaje, ki so navedeni v drugem odstavku 148. člena Stanovanjskega zakona, sodišči druge in prve stopnje nista zavzeli nobenega stališča. Zato sta zagrešili bistveno kršitev določb postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP. Sicer pa sta sodišči tudi spregledali, da je bilo mogoče tudi po določbi 3. odstavka 60. člena ZSR imetniku stanovanjske pravice določiti rok za izpraznitev stanovanja, če je gradil stanovanjsko hišo. Zato je mogoča v takih primerih tudi odklonitev prodaje na podlagi 2. odstavka 148. člena Stanovanjskega zakona. Upoštevati bi bilo potrebno tudi dejstvo, da je tožnik na podlagi kreditne pogodbe z dne 17.7.1990 dobil posojilo. Že na podlagi te pogodbe bi mu lahko tožena stranka, ob istočasni določitvi roka za izgradnjo hiše, odpovedala stanovanjsko razmerje. Dejstvo, da imetnik stanovanjske pravice v določenem roku ne more dograditi hiše, ne more imeti za posledico, da se lastnika stanovanja prisili k sklenitvi prodajne pogodbe. Netočna pa je trditev pritožbenega sodišča, da je tožena stranka s pritožbo izpodbijala tudi dejansko stanje, saj je v resnici s pritožbo grajala le uporabo materialnega prava. Reviziji naj se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje pa tako spremenita, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži, da mora toženi stranki povrniti stroške postopka.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki na revizijo ni odgovorila, ter tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (390. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Revizijska trditev, da sodišči druge in prve stopnje nista upoštevali, da je tožena stranka utemeljevala odklonitev prodaje z določbo 2. odstavka 148.člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ni točna. V razlogih sodbe sodišča prve stopnje (4. odstavek na 4. strani sodbe) je izrecno navedeno, da se je tožena stranka sklicevala na določbo 2. odstavka 148. člena SZ, vendar pa po presoji prvostopnega sodišča to sklicevanje ni bilo utemeljeno iz razlogov, ki so navedeni v nadaljevanju prvostopne obrazložitve, in s katerimi se je strinjalo tudi pritožbeno sodišče. Enako velja tudi za revizijsko trditev, da je pritožbeno sodišče protispisno ugotovilo, da je tožena stranka s pritožbo izpodbijala v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje. V razlogih drugostopne sodbe (3. stran razlogov sodbe) je namreč izrecno navedeno, da glede na vsebino pritožbe "pritožbeno sodišče ni imelo pooblastil preizkušati, ali je dejansko stanje pravilno ugotovljeno". V reviziji zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka zato ni podana. V okviru preizkusa po uradni dolžnosti (386. člen ZPP) pa je revizijsko sodišče ugotovilo, da nižji sodišči tekom obravnavanja zadeve bistvene kršitve iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP nista zagrešili.

Ob upoštevanju v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje ugotovljenih pravnoodločilnih dejstev, na katere je revizijsko sodišče vezano (3. odstavek 385. člena ZPP), sta sodišči druge in prve stopnje po presoji revizijskega sodišča tudi materialno pravo pravilno uporabili. Razlogi, zaradi katerih je lastnik upravičen odkloniti prodajo stanovanja po določbah SZ o privatizaciji, so navedeni v 128. in 129. členu SZ. Na obravnavani primer se nanaša določba drugega odstavka 128. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih. Izpodbijana sodba se pravilno opira na to določilo (in ne na določilo 148. člena SZ, ki je le prehodna določba, ki nima samostojnih razlogov za upravičenost odklonitve prodaje stanovanja, zaradi česar jo je potrebno razlagati v povezavi z drugim odstavkom 128.člena SZ) in v zvezi s tem obravnava vprašanje, ali bi tožnik družinsko stanovanjsko hišo lahko dogradil (3. odstavek 60.člena ZSR). V postopku pred nižjima sodiščema je bilo ugotovljeno, da dograditev hiše v trenutku uveljavitve SZ ni bila mogoča, na podlagi mnenja , ki je bilo izdelano v letu 1994 pa sta sodišči ugotovili, da bi tožnik ob upoštevanju družinskih in premoženjskih razmer ter (ne)možnosti pridobivanja nadaljnjih kreditov, družinsko hišo lahko dogradil šele v sedmih letih. Ob upoštevanju navedenih dejanskih ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje materialnopravno pravilno zaključili, da pogoji za "potrditev odpovedi stanovanjskega razmerja " iz 3. odstavka 60. člena ZSR niso izpoljneni, s tem pa tudi ne pogoji iz 128.člena SZ za odklonitev prodaje stanovanja.

Po presoji revizijskega sodišča je materialnopravno pravilna tudi odločitev obeh sodišč glede pravnih učinkov kreditne pogodbe, ki je bila dne 17.7.1990 sklenjena med pravdnima strankama. Glede na višino prejetega posojila (znašalo je deset tedanjih tožnikovih plač), ugotovljeno (ne)možnosti pridobitve nadaljnjih posojil, zlasti pa stanja hiše ob uveljavitvi SZ in takratne (ne)možnosti nadaljevanja gradnje, navedena posojilna pogodba namreč ob uveljavitvi SZ ne bi mogla predstavljati samostojne podlage za to, da bi tožena stranka tožeči stranki lahko utemeljeno odpovedala stanovanjsko razmerje.

Iz navedenih razlogov revizija ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (393. člen ZPP).