Landlord's eviction appeal dismissed; tenant's non-payment breach justified prior written notice requirement under Housing Act.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Najemno pogodbo je moč odpovedati le ob predhodnem pismenem opozorilu najemnika, ki vsebuje opis kršitve, način odprave odpovednega razloga in primeren rok za odpravo odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

[OBRAZLOŽITEV]

S pritožbeno izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo:

1.da se toženi stranki odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 07.02.1994 za stanovanje št. ... v ... nadstropju stanovanjske hiše Š. ..., C.e, v skupni izmeri 57,85 m2,

2.da je tožena stranka dolžna v roku 60 dni izprazniti to stanovanje in ga prostega oseb in stvari prepustiti v posest tožeči stranki in

3.da mora toženka plačati pravdne stroške v znesku 99,33 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti sodbi se je pravočasno pritožila toženka. Navaja da vse, kar je zapisano v sodbi je resnično, da se tega zaveda in to tudi obžaluje. Prosi za podaljšanje zavedajočih se obveznosti. Opisuje socialne razmere in tudi svoje finančno stanje. Izrecnega predloga za odločitev o pritožbi ne daje.

Odgovor na pritožbo ni bil vložen.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi povzelo, da je tožena stranka, glede na izkazano pravno nasledstvo s tožečo stranko dne 07.02.1994 sklenila najemno pogodbo za stanovanje, opisano v izreku izpodbijane sodbe. Po tej pogodbi je povzelo, da lahko lastnik odpove pogodbo iz krivdnih razlogov, med drugim tudi, če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne plača najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine in sicer dvakrat zaporedoma, ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih. Takšna pogodbena ureditev razmerja je skladna s takrat veljavnim Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ), ko je ta krivdni razlog za odpoved opisan v 3. alineji I. odst. 53. čl.. Sodišče prve stopnje je nadalje dognalo, da tožena stranka dolguje tožeči stranki znesek 2,117.172,80 SIT in sicer na račun najemnine in ostalih obveznosti za čas od 20.10.1997 do 21.08.2006. Nadalje je sodišče prve stopnje dognalo še, da je tožeča stranka toženko z dne 29.09.2005 vročenim ji opominom obvestila o dolgu ter jo pozvala, da dolg na račun najemnine poravna v naslednjih petnajstih dneh, sicer bo zoper njo vložila tožbo tudi na izpraznitev in izročitev stanovanja. Poleg tega pa je sodišče prve stopnje dognalo še, da je tožeča stranka toženko še enkrat obvestila, da bo zaradi njene pasivnosti v zvezi s predhodnim pozivom, v roku pet dni vložila tožbo na izpraznitev in izročitev stanovanja.

Vsa ta po sodišču prve stopnje dognana dejstva pritožbeno niso osporavana. Celo več, pritožnica izrecno pravi, da vse kar je zapisano v sodbi je resnično.

Vse te ugotovitve pa pomenijo pravno relevantno dejansko stanje za materialnopravni zaključek, ki ga je sprejelo sodišče prve stopnje. Pri odločitvi se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na določilo 4. tč. I. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki tako, kot v času sklenitve najemne pogodbe veljavni predpis s tega področja, kot krivdni razlog zaradi katerega lahko lastnik odpove najemno pogodbo, obravnava neplačilo najemnine. Zgoraj citirana pritožbeno nesporna dejstva pa sprejeto odločitev opravičujejo tudi v smislu določila III. odst. 103. čl. SZ-1, po katerem je moč najemno pogodbo odpovedati le ob predhodnem pismenem opozorilu najemnika, ki vsebuje opis kršitve, način odprave odpovednega razloga ter primeren rok (ki ne sme biti krajši od 15 dni) za odpravo odpovednega razloga.

Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da je sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi materialnega prava pravilno štelo tožbeni zahtevek za utemeljen, ko glede na trditveno podlago tožene stranke tudi ni podlage za uporabo dol. 104. čl. SZ-1.

Pritožbene navedbe, ki v določeni meri nedopustno širijo toženkino skopo trditveno podlago v odgovoru na tožbo (dol. 337. čl. ZPP), ki pa jo je že sodišče prve stopnje opredelilo kot nerelevantno v tej zadevi, tako ne morejo postaviti pod vprašaj pravilnosti zaključkov sodišča prve stopnje. Ker pa se sodišču prve stopnje pri odločanju tudi ni pripetila nobena od kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo kot neutemeljeno zavrniti in v celoti potrditi odločitev sodišča prve stopnje. Odločitev pritožbenega sodišča ima pravni temelj v dol. 353. čl. ZPP.

Pritožbeni stroški niso bili priglašeni, zato pritožbeno sodišče o njih tudi ni odločalo.