Tenant's appeal dismissed; landlord terminated lease for two-month rent arrears under ZPSPP Art. 28. Tenant failed to prove work compensated rent.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Po določilu 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Tako dejansko stanje je podano v obravnavanem primeru.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je toženec dolžan poslovni prostor v pritličju stavbe na naslovu P. izročiti v posest tožeči stranki praznega oseb in stvari v roku 15 dni.

Zoper sodbo se pritožuje toženec zaradi zmotno ugotovljenega dejanskega stanja in kršitve materialnega prava ter predlaga razveljavitev napadene sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. V pritožbi navaja, da prvenstveno ugovarja aktivni legitimaciji tožeče stranke, kajti toženec ni nikoli sklepal kakšne pogodbe s tožečo stranko, temveč zgolj in samo z nekdanjo samoupravno stanovanjsko skupnostjo in občina ni bila nikoli najemodajalka tožencu. Poleg tega toženec ni bil nikoli obveščen o odstopu pravic tožeči strani in ne ve ničesar o nekakšnem aneksu.

Toženec je opravljal za samoupravno skupnost mizarska dela, katerih vrednost se je kompenzirala z najemnino. Ni znano, kje so sedaj toženčevi mizarski izdelki, ki so izginili očitno najmanj v času, ko se je pri skupnosti menjala vodstvena garnitura. Toženčevo delo in storitve niso bile nikoli poplačane, sedaj pa se iztožuje najemnina za daljše časovno obdobje. Toženec je najemnino plačeval in plačal s svojim delom in materialom, sicer pa so vsi zahtevki dejansko ne samo poplačani, temveč tudi zastarani, saj gre za obročne obveznosti, kjer je zastaralni rok krajši.

Res je da toženec daljši čas ni mogel uspešno opravljati del v mizarski delavnici, toda sedaj ima delavna sredstva v najemu in opravlja popoldansko obrt, saj mora kljub nezgodi delati naprej, če hoče živeti in skrbeti za družino. Sodišče bi moralo upoštevati, da toženec opravlja javno službo v korist občanov, katera je še vedno potrebna, kakor je potrebna dimnikarska ali čevljarska obrt, ki še zadovoljuje potrebe občanov. Ker toženec delo potrebuje za lastno preživetje, mu je potrebna še nadalje mizarska delavnica v njegovem interesu in interesu občanov.

Neodvisno od vseh okoliščin primera pa je toženec pripravljen sklepati s tožečo stranko sprejemljiv dogovor o sporni obveznosti za nazaj in z določitvijo nove obveznosti za vnaprej, s čimer naj bi bile zadoščene tudi javne koristi potrebne obrtne službe.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo vse za odločitev pomembne dejanske okoliščine in sodba vsebuje vse razloge, iz katerih je zavrnilo tožbeni zahtevek. Pravilno je ugotovilo, da je bilo najemno razmerje s tožencem urejeno z aneksom št.

1. k najemni pogodbi z dne 22.2.1995, v katerem nastopa kot najemodajalec tožeča stranka, kot najemnik pa toženec. Toženec trdi, da je sklenil najemno pogodbo za sporni poslovni prostor s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo O. P. in ne ve za aneks, kar pa ne drži. Iz predložene najemne pogodbe in aneksa v spisu izhaja, da je bila najemna pogodba za sporni prostor sklenjena dne 27.1.1989 med Samoupravno stanovanjsko skupnostjo O.P. in R.K. V aneksu štev. 1 k omenjeni najemni pogodbi z dne 22.2.1995 pa nastopata kot najemodajalec O. P. in kot najemnik toženec, ki je aneks tudi podpisal.

Očitno je toženec vstopil v pogodbo na mesto prejšnjega najemnika po osnovni pogodbi z dne 27.1.1989 in je bilo z aneksom k pogodbi vzpostavljeno pogodbeno razmerje med pravdnima strankama. Ne držijo trditve toženca, da je bilo dogovorjeno, da se bo najemnina kompenzirala z njegovim delom. Niti pogodba z dne 27.1.1989, niti aneks z dne 22.2.1995 kaj takega ne določata. Osnovna pogodba določa, da bo najemodajalec uporabljal poslovni prostor izključno za izvrševanje svoje poslovne dejavnosti (splošno mizarstvo - izdelava manjših lesenih predmetov in montaža); najemojemalec se zavezuje, da bo opravljal mizarske storitve za potrebe Samoupravne stanovanjske skupnosti O.

P. pri vzdrževanju stanovanjskih hiš; za ta dela se sklene posebna pogodba. Toženec ni dokazal, da bi bila taka pogodba tudi sklenjena. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da ne držijo njegove navedbe, da je bila dogovorjena kompenzacija najemnine z opravljenim delom, saj to ne sledi ne iz pogodbe, ne iz aneksa z dne 22.2.1995, v katerem je najemnina celo izrecno natančno določena. Prav tako je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženec najemnine ne plačuje, kaj nasprotnega pa niti ni trdil. Po določilu 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, med drugim, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil.

Tako dejansko stanje je podano v obravnavanem primeru. Toženec najemnine ni plačeval, saj kaj nasprotnega niti ni trdil, poleg tega pa to izhaja tudi iz predloženih fotokopij sodb Okrožnega sodišča v K., opr.št. Pg 732/99, Pg 242/98 in Pg 896/98, nedvomno pa se lahko šteje že prva tožba tudi kot opomin za plačilo najemnine. Ker toženec najemnine ni plačeval in ni dokazal dogovora, da se bo vsa najemnina kompenzirala z opravljenimi deli za najemodajalca, saj najemna pogodba predvideva sklenitev posebne pogodbe, je tožeča stranka upravičeno odstopila od najemne pogodbe in zahtevala izpraznitev poslovnega prostora in je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

Toženec ni dokazal, da je najemnina plačana, kar trdi v pritožbi, pa tudi ugovor zastaranja je uveljavljal šele v pritožbi in še to le pavšalno. Ugovora zastaranja ni mogoče prvič uveljavljati v pritožbi. Tak ugovor spada v trditveno podlago strank, pri čemer pritožbene novote po 1. odst. 337. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) niso dopustne. Po obrazloženem in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z 2. odst. 350. čl. ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev določb postopka ali nepravilne uporabe materialnega prava, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP).