Supreme Court allows appeal; tenancy legalizes subletting and grants privatization rights under Housing Act Art. 149.

Reviziji se ugodi, sodbi druge in prve stopnje se razveljavita in se vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Dejstvo, da je tožnica več let uporabljala stanovanje v celoti z dovoljenjem druge toženke dopušča opredelitev, da je šlo za podnajemno razmerje za celo stanovanje. To po Zakonu o stanovanjskih razmerjih sicer ni bilo dovoljeno, je pa Stanovanjski zakon v 149.čl. tak položaj legaliziral s tem, da je pod določenimi pogoji priznal podstanovalcu enake pravice, kot jih ima po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice, torej tudi pravico do privatizacije.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe z dne 15.9.1993, ki sta jo sklenili toženi stranki za dvosobno stanovanje v prvem nadstropju stanovanjskega bloka G., N. in na sklenitev prodajne pogodbe po določbah stanovanjskega zakona o privatizaciji med prvo toženo stranko in tožnico za to stanovanje. Ugotovilo je, da ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona tožnica ni bila niti imetnica stanovanjske pravice, niti uporabnica spornega stanovanja. Zato ne izpolnjuje pogojev, da bi lahko uveljavljala nakup stanovanja po določbah o privatizaciji ter nima aktivne legitimacije za izpodbijanje pogodbe med toženima strankama.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Poudarilo je, da tožnica ne more uveljavljati pravic na podlagi zatrjevane izgube stanovanjske pravice druge toženke.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo. Navaja, da se je vselila v sporno stanovanje z dovoljenjem matere, ki je bila imetnica stanovanjske pravice. To dejstvo ji daje položaj uporabnice po 5. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih. Druga toženka je zaradi izselitve izgubila stanovanjsko pravico. Zato je stanovanjska pravica prešla na tožnico, s tem pa tudi pravica do odkupa stanovanja po 117.čl. Stanovanjskega zakona. Smiselno uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi sodbi druge in prve stopnje ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila in Državni tožilec Republike Slovenije se o njej ni izjavil (3. odst. 390.čl. Zakona o pravdnem postopku).

Revizija je utemeljena.

Ugotovljeno je, da se je tožnica vselila v sporno stanovanje v letu 1984 z dovoljenjem druge toženke, ki je bila imetnica stanovanjske pravice, ki pa se je že prej iz stanovanja izselila. Tožnica je nato stanovanje zasedala v celoti. Na podlagi teh ugotovitev sta obe sodišči sprejeli pravilno stališče, da tožnica ni postala uporabnica stanovanja po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih. Nista pa opredelili pravnega razmerja, ki je nastalo med pravdnimi strankami na podlagi navedenih dejstev. Stališče, da opisani položaj tožnici ne daje pravice uveljavljati odkup stanovanja po določbah Stanovanjskega zakona o privatizaciji, temelji na zmotni uporabi materialnega prava.

Dejstvo, da je tožnica več let uporabljala stanovanje v celoti z dovoljenjem druge toženke dopušča opredelitev, da je šlo za podnajemno razmerje za celo stanovanje. To po Zakonu o stanovanjskih razmerjih sicer ni bilo dovoljeno, je pa Stanovanjski zakon v 149.čl. tak položaj legaliziral s tem, da je pod določenimi pogoji priznal podstanovalcu enake pravice, kot jih ima po tem zakonu imetnik stanovanjske pravice, torej tudi pravico do privatizacije. Druga možnost, ki se s pravkar navedeno izključuje, pa je, da se šteje prepustitev stanovanja v celoti kot nezakonita.

V tem primeru bi imela tožnica položaj nezakonito vseljene osebe s posledicami po 50.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih. Pasivnost stanodajalca v takem primeru pa ima po dveh letih za posledico, da nezakonito vseljena oseba pridobi stanovanjsko zaščito, ki jo postavlja v položaj imetnika stanovanjske pravice z vsemi posledicami, vključno s pravico uveljavljati privatizacijo stanovanja po Stanovanjskem zakonu. Ta položaj je tožnica zatrjevala, vendar ji zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče ni priznalo upravičenj, ki izhajajo iz njega.

Zato zaradi zmotne uporabe materialnega prava niso bila določno ugotovljena pravna razmerja med tožnico na eni strani ter vsako od toženih strank na drugi strani. Zatrjevana in deloma ugotovljena dejstva kažejo na eno ali drugo omenjeno pravno razmerje, ki pa vsako zase postavlja tožnico v drugačen pravni položaj od tega, ki je bil doslej obravnavan v tem postopku. Treba bo torej ugotoviti vsebino pravnega razmerja med tožnico in drugo toženko glede na tožničino vselitev v stanovanje z dovoljenjem toženke. Pri tem utegne biti zanimiv tudi podatek o tem, kako je prva tožena stranka obravnavala novi položaj: ali je priznavala razmerje med tožnico in drugo toženko kot zakonito ali ne.

Na podlagi teh ugotovitev bo treba presoditi, ali pride v poštev določba 149.čl. Stanovanjskega zakona ali pa morda 50.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih in nato na novo odločiti.

Sklep revizijskega sodišča temelji na določbi 2. odst. 395.čl. Zakona o pravdnem postopku.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odst. 166.čl. Zakona o pravdnem postopku.