Appeal court quashes first instance judgment for misapplication of property law regarding apartment sales.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Glede na izrecno določbo 118. člena SZ so torej že s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe med toženo stranko in V.B., nanj prešle vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj. Čeprav je sicer res, da se v skladu z določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastinskopravnih razmerjih (ZTLR) na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo, je, glede na navedeno specialno določbo (118. člena) stanovanjskega zakona, v obravnavani zadevi utemeljevanje zgoraj navedene odločitve na določbi 33. člena ZTLR, napačno.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da sta tožeči stranki lastnici nepremičnine parc. št. 5625 k.o. S., v naravi stavba 102 m2, njiva 437 m2 in vinograd 438 m2 ter da je tožena stranka dolžna tožečima strankama izdati pravno veljavno zemljiško knjižno listino - zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bosta tožnici vknjižili kot lastnici navedene nepremičnine in sicer Ra.Č. do 1/2-ice od celote in Re.Č. do 1/2-ice od celote, sicer bo takšno sodbo (prav: listino) nadomestila pravnomočna sodba, v roku 15 dni pod izvršbo.

Proti takšni sodbi se pravočasno pritožujeta tožnici po svojem pooblaščencu iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in kršitve postopka. Predlagata spremembo sodbe in ugoditev zahtevku v delu glede izstavitve dovolila ter ugotovitve lastništva ter naložitev v plačilo stroškov postopka s pritožbenimi vred in zakonskimi zamudnimi obrestmi toženi stranki, le podrejeno razveljavitev sodbe in novo sojenje. Navajata, da je sodišče navedlo, da sicer ne držijo ugovori tožene stranke, da zemljišče ni bilo predmet prodaje, ker je zemljišče vselej povezano s stavbo na katerem ta stoji, vselej pa se tudi zemljišče prenaša skupaj s stavbo.

Menilo pa je, da obseg funkcionalnega zemljišča ni bil določen. Navedlo je tudi, da je dokazno breme, da funkcionalno zemljišče, kot predmet prodaje, ne predstavlja celotne parcele 5625 k.o. S., na toženi stranki, ki pa tega ni dokazala. Sodišče celo ugotavlja, da je moč sprejeti zaključek, da je funkcionalno zemljišče celotna parcela. V nadaljevanju pa se sodišče spušča v nerazumljivo razlago trditev tožene stranke in vlogi izvedenca geodeta, kar pa, glede na to, da tožena svojih trditev ni podkrepila z dokazi, nima nikakršnega pomena za to pravdo.

Nato pa se sodišče spusti v razlago pridobitve lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla, pri čemer pa je nedosledno. Zaradi te nedoslednosti pa sprejme napačen zaključek, da V.B. s pogodbo z občino in zaradi nevknjižbe ni pridobil lastninske pravice na parceli in stavbi in zato ni mogel te pravice prenesti na naslednika B., ta pa ne na tožeči stranki in je zato zavrnilo zahtevek na ugotovitev lastništva. Zahtevek na izstavitev listine pa je po mnenju sodišča zastaral glede na določbe 360. do 362. člena ZOR. Menita, da je sodba napačna zaradi napačne materialno pravne presoje zadeve.

Iz tožbe je razvidno, da je tožeča stranka tožbo vložila na ugotovitev lastništva in izstavitev listine, ker je Zemljiška knjiga Okrajnega sodišča v P. tožečima strankama s sklepom z dne 23.12.1999 zavrnila vknjižbo lastništva, kljub pogodbam. Ni dvoma, in to ugotavlja tudi sodišče, da je bil predmet nakupa in prodaje hiša s celotno parcelo 5625 k.o. S.. Očitno pa je tudi, glede na stališče sodišča, da pogodbe o prodaji in nakupu niso nastale z možnostjo pridobitve lastnine. Dejstvo je tudi, da sta tožnici na podlagi teh pogodb, upoštevajoč posest prejšnjih kupcev, v zakoniti in dobroverni posesti celotne parcele št. 5625, ki je na dan sojenja trajala več kot 13 let (pri priposestvovanju pa se upošteva tudi posest pravnih prednikov).

Glede na določila SPZ je tedaj rok za priposestvovanje že bil izpolnjen (datum vložitve tožbe tožnice je zato v tem primeru nepomemben) in je nedvomno, da sta tožnici priposestvovali lastnino parcele št. 5625. Zato je moč zahtevku na ugotovitev lastništva ugoditi. V posledici pa tudi na izstavitev listine, da se lahko tožnici tudi vknjiži kot lastnici, če se že na podlagi pogodb ne moreta. Po njuni oceni je napačno tudi stališče sodišča o zastaranju zahteve za izstavitev listine za vknjižbo lastništva. Tak ugovor, ki ga je podala tožena stranka s pripravljalno vlogo, je po oceni tožeče stranke najmanj nedopusten zaradi nemoralnosti, pa tudi zaradi izrecne prepovedi po 7.

členu OZ (prej 13. člena ZOR), saj je očitno v nasprotju z načeli javne morale in obveznim predpisom. Toženka je dejansko razpolagala z lastnino in jo prodala, kar je razvidno iz pogodb, sedaj pa ugovarja zastaranje izpolnitve svoje obveze z izdajo listine za vpis lastništva na kupca, pri tem pa je celo sama sestavila pogodbo, ki ni zmožna vpisa lastništva na prodani nepremičnini. Obenem pa je tudi izročila v last in posest celotno nepremičnino že V.B., ta pravnemu predniku tožeče stranke, ta pa tožečima strankama. Ravnanje toženke s podajanjem ugovora zastaranja je nezaslišano in skregano z osnovnimi načeli obligacij in zato nedopustno, saj je izrecno v nasprotju z določbo 12. in 13.

člena ZOR oz. sedaj 5. in 7. člena OZ. Sodna praksa je zato zahtevke na izstavitev listine za vpis lastnine na nepremičnini dopuščala in jim tudi ugodila, četudi so bili podani po izteku rokov zastaranja (v podobnih primerih), poleg tega pa sama pravica ne zastara.

Pritožba je utemeljena.

Prezgoden je zaključek sodišča prve stopnje, da je treba tožbeni zahtevek tožečih strank, ki glasi na ugotovitev, da sta tožnici lastnici nepremičnine parc. št. 5625 k.o. S., stanovanjska stavba 102 m2, njiva 437 m2 in vinograd 438 m2, zavrniti, ker V.B. s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 24.4.1992, katere predmet je bila prodaja stanovanjske hiše S. 14 in celotne parcele 5625, ni postal lastnik navedene nepremičnine, zaradi česar lastninske pravice ni mogel prenesti na S.B., ta pa ne na tožeči stranki. Tožena stranka je nepremičnino, ki je predmet tožbenega zahtevka, prodala V.B. s pogodbo dne 24.4.1992 po določbah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - SZ), ki je (med drugim) urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (1. odstavek 1.

člena SZ). Ta zakon v 118. členu določa, da s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, če v tem zakonu ni drugače določeno. Edina omejitev, ki jo je stanovanjski zakon izrecno uvedel ob prodaji bivših družbenih stanovanj, je bila prepoved razpolaganja z nepremičnino, dokler ta ni bila v celoti plačana in je v takšnem primeru predvideval tudi vknjižbo prepovedi odtujitve nepremičnine v korist prodajalca v zemljiško knjigo (122. člen SZ). Da takšne omejitve v obravnavanem primeru ni bilo, za nobeno od strank ni sporno.

Glede na izrecno določbo 118. člena SZ so torej že s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe med toženo stranko in V.B., nanj kot kupca stanovanjske hiše v S., stoječe na parceli št. 5625, k.o. S., prešle vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj. Čeprav je sicer res, da se v skladu z določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastinskopravnih razmerjih (ZTLR) na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo, je, glede na navedeno specialno določbo (118. člena) stanovanjskega zakona, v obravnavani zadevi utemeljevanje zgoraj navedene odločitve na določbi 33.

člena ZTLR, napačno. Glede na to, da tožba utemeljuje zahtevek kot stvarnopravni zahtevek in je dajatveni del zahtevka le logična posledica ugotovitvenega dela zahtevka, je zmotno tudi izhodišče, da je treba zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine presojati kot zahtevek obligacijskopravne narave po določbah 371. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR). Sicer pa pritožbeno sodišče nima pomislekov glede ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila predmet prodajne pogodbe med toženo stranko in V.B. celotna hiša, stoječa na parceli št. 5625 in ne le stanovanje v njej, pri čemer sprejema razloge, ki jih je sodišče navedlo, zakaj je prišlo v pogodbi do navedbe manjše površine hiše od dejanske.

Glede na vsebino kupoprodajne pogodbe kot prepričljive sprejema tudi v sodbi navedene razloge za zaključek, da je bila kot funkcionalno zemljišče k stanovanjski hiši S., predmet prodaje celotna parcela št. 5625 k.o. S.. Stanovanjski zakon, ki je veljal v času prodaje nepremičnine V.B. je v 1. odstavku 9. člena določal, da je funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše po tem zakonu tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno njeni redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr. dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.

Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje glede obsega funkcionalnega zemljišča, iz kupoprodajne pogodbe med toženo stranko in V.B. izhaja, da ima stanovanjska hiša S. pravico uporabe na zemljišču pod stavbo in funkcionalnem zemljišču na parc. št. 5625, tožena stranka pa ni podala dokaznega predloga, s katerim bi dokazala, da funkcionalno zemljišče k stanovanjski hiši S. ne predstavlja celotna parcela št. 5625.

Ker je sodišče prve stopnje, glede na povedano, pri presoji, ali je V.B. s kupoprodajno pogodbo z dne 24.4.1992, katere predmet je bila prodaja stanovanjske hiše S. na parc. št. 5625 postal lastnik navedene nepremičnine zmotno uporabilo materialno pravo, je kot posledica tudi dejansko stanje glede tožbenega zahtevka nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato izpodbijano sodbo razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP), v katerem naj sodišče pri presojanju tožbenega zahtevka upošteva zgoraj navedene napotke.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.