Appeal dismissed; illegal fixed-term tenancy does not convert to indefinite term upon expiration.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v 1. in 2. odstavku

izreka sodbe) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Sklenitev najemne pogodbe za stanovanje za določen čas v nasprotju s

40. členom SZ nima za posledico preoblikovanja take pogodbe v najemno

pogodbo za nedoločen čas. Glede na to in ker je čas, za katerega je

bila najemna pogoba sklenjena, potekel, je tožena stranka dolžna

satnovanje izprazniti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

[OBRAZLOŽITEV]

Okrajno sodišče v .. je s sodbo z dne 19.5.2005, opr.št. P 85/..

razsodilo, da je tožena stranka dolžna stanovanje štev. 4 v

stanovanjski hiši na naslovu ... izprazniti in ga praznega oseb in

stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe

(1. odstavek izreka sodbe). Hkrati je toženi stranki naložilo

povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 22.800,00 SIT z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila (2.

odstavek izreka sodbe). Kar je zahtevala tožeča stranka več ali

drugače, je sodišče zavrnilo (3. odstavek izreka sodbe).

Proti ugodilnemu delu sodbe (1. in 2. odstavek izreka sodbe) se je

pritožila tožena stranka. Sodišču prve stopnje očita nepravilno

uporabo materialnega prava. Ponavlja, da je bila najemna pogodba med

pravdnima strankama v nasprotju z določbami 40. člena Stanovanjskega

zakona sklenjena za določen čas. Glede na to in ker je bil namen

zakonodajalca, da omeji možnost sklepanja najemnih pogodb za določen

prav zaščititi najemnika, je treba sporno najemno pogodbo šteti kot

pogodbo za nedoločen čas. To pa je mogoče odpovedati le iz krivdnih

razlogov. Toženka ves čas plačuje najemnino in vse ostale dajatve.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je tožbo na izpraznitev in izročitev stanovanja

vložila dne 8.10.2002, torej v času, ko še ni veljal novi

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1, ki velja

od 14.10.2003). Glede na to in ker se SZ-1 v 193. členu določa, da se

spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona (torej tudi konkretni

spor) nadaljujejo po dosedanjih predpisih, je treba v tej zadevi

uporabiti določbe Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS/I, št. 18/91,

19/91, Ur.l. RS, št. 13/93, 9/94, 22/94, v nadaljevanju SZ). Ta zakon

je uporabilo tudi sodišče prve stopnje.

Med pravdnima strankama ni sporno, da sta najemno pogodbo za

stanovanje, katerega izpraznitev in izročitev s tožbo zahteva tožeča

stranka, sklenili le za določen čas in da najemna pogodba po aneksu k

tej pogodbi z dne 22.3.2001 ni bila podaljšana. Sporno pravno

vprašanje v konkretnem primeru pa je, ali se je najemna pogodba, ker

je bila sklenjena za določen čas v nasprotju z določbami 40. člena

SZ, preoblikovala v najemno pogodbo za nedoločen čas. Sodišče prve

stopnje je zavzelo stališče, da do takega preoblikovanja najemne

pogodbe ni prišlo. S takim stališčem pa se v celoti strinja tudi

pritožbeno sodišče.

SZ v 40. členu res določa, v katerih primerih se lahko najemna

pogodba za stanovanje sklene za določen čas kot izjema od pravila

sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas po 39. členu SZ. V

konkretnem primeru ni šlo za primer iz 40. člena SZ. Ker SZ ne določa

sankcije za primer, ko je najemna pogodba za stanovanje sklenjena za

določen čas v nasprotju s 40. členom SZ, je za odločitev o zahtevku

na izpraznitev in izročitev stanovanja odločilen potek časa, za

katerega je bila najemna pogodba sklenjena, saj je sporno razmerje v

vsakem primeru že prenehalo veljati, tudi če je bilo sklenjeno

nezakonito. Tožena stranka bi pred potekom tega razmerja od

najemodajalca (od tožeče stranke) morala dobiti pisno odobritev

podaljšanja najemne pogodbe (45. člen SZ), a kaj takega v konkretnem

primeru sploh ni bilo zatrjevano. Ker do podaljšanje najemne pogodbe

v obravnavanem primeru nesporno ni prišlo in ker glede na povedano

tudi ni prišlo do preoblikovanja najemne pogodbe za določen čas v

najemno pogodbo za nedoločen čas, čas, za katerega je bila najemna

pogodba sklenjena, pa je že potekel, je sodišče prve stopnje pravilno

toženi stranki naložilo, da stanovanje izprazni in ga praznega oseb

in stvari izroči tožeči stranki. Tožena stranka namreč stanovanje

zaseda nezakonito (1. odstavek 58. člena SZ).

Ker je torej sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo

in ker pri tem ni storilo nobene procesne kršitve, na katero pazi

pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena Zakona

o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 26/99, 96/02, 110/02, v

nadaljevanju ZPP), je le-to pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo

sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (1. in 2. odstavek izreka

sodbe) potrdilo (353. člen ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je sodišče druge stopnje

zavrnilo tudi njen predlog za povrnitev pritožbenih stroškov (1.

odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o glavni stvari.