Appeal granted; first-instance judgment vacated and case remitted for retrial on tenancy law application.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Čeprav SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je

stanovanjska najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila

urejena po ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih

imetnikov pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno,

da bi bilo treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z

določbami tega zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so

stanovanjska razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne

institute stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z

uveljavitvijo SZ se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do

začasne uporabe hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe

spremenila v pravico iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2.

odstavka 4. člena SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe

pogodbeno stanovanjsko razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika

stanovanja in toženke kot prejšnje imetnice pravice do začasne

uporabe stanovanja) prilagoditi določbam SZ.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu

zahtevku in toženi stranki oziroma tožeči stranki po nasprotni tožbi

(v nadaljevanju: tožena stranka) naložilo, da mora izprazniti

trisobno stanovanje št. 3 v večstanovanjski stavbi na P.. cesti 14 v

Ljubljani in ga izročiti pooblaščencu tožeče stranke oziroma tožene

stranke po nasprotni tožbi (v nadaljevanju: tožeča stranka).

Nasprotni tožbeni zahtevek toženke na cenitev najemne pogodbe za

sporno stanovanje je zavrnilo. Odločilo je še, da mora tožena stranka

tožeči stranki povrniti 22.800,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi

zamudnimi obrestmi od 13.7.2005 do plačila.

Proti sodbi se je pritožila toženka, ki uveljavlja vse pritožbene

razloge iz 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo

razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je zaključek sodišča prve stopnje, da gre za hišniško

stanovanje, napačen. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe ni mogoče

ugotoviti dejstev in dokazov, na katere je sodišče prve stopnje oprlo

svojo ugotovitev. Dejstvo, da je toženka v predlogih najemnih pogodb

navedla, da je stanovanje hišniško in da se je v stanovanje vselila,

potem ko se je zavezala opravljati dela hišnika in snažilke, ne

dokazuje, da je bilo stanovanje dejansko opredeljeno kot hišniško.

Dokazno breme za dokazovanje te okoliščine je na tožeči stranki.

Dogovor z dne 15.6.1987 nima bistvenih elementov ne pogodbe o začasni

uporabi stanovanja ne najemne pogodbe. Pogodba o uporabi spornega

stanovanja ni bila nikoli sklenjena, pa celo če bi bila, bi se to

moralo zgoditi pred vselitvijo v stanovanje. Rok za izpraznitev

stanovanja je potekel, zato je bila izpraznitvena tožba vložena

prepozno "Dodatna" pogodba z dne 7.7.1990 ne more sanirati dejstva,

da pogodba (najemna ali pogodba o uporabi stanovanja) ni bila

sklenjena. Ne glede na navedeno ima toženka pravico, da še nadalje

ostane v stanovanju, saj opravlja hišniška dela in dela snažilke.

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 8/91-I s kasnejšimi spremembami,

SZ) namreč v 40. členu določa, da ima hišnik pravico do začasne

uporabe stanovanja, dokler opravlja delo hišnika. Tožeča stranka bi

zato s toženo stranko morala skleniti pogodbo za določen čas. Ta je

sklenitev najemne pogodbe za določen čas sicer predlagal, vendar pa

je čas trajanja datumsko opredelil z 31.3.2006, zato toženka pogodbe

ni podpisala. Če je sodišče prve stopnje štelo, da gre tožeči stranki

profitna najemnina, bi v tem smislu lahko delno ugodilo nasprotnemu

tožbenemu zahtevku tožene stranke.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov o dejanskih ugotovitvah,

da se je toženka v predmetu stanovanja vselila na podlagi dogovora z

dne 19.5.1987 in da je sporno stanovanje hišniško. Sodišče prve

stopnje je v prid obeh zaključkov navedlo izčrpne in prepričljive

razloge, ki se jim pritožbeno sodišče v celoti pridružuje. Toženka na

stanovanju št. 3 na P... cesti 14 v Ljubljani zato ni pridobila

stanovanjske pravice, temveč zgolj pravico do uporabe stanovanja za

čas opravljanja hišniških del. Po določbi 2. odstavka 40. člena v

času nastanka spornega pravnega razmerja veljavnega Zakona o

stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84, ZSR) je bilo

namreč mogoče na hišniških stanovanjih pridobiti zgolj pravico do

začasne uporabe stanovanja. Ker toženka ni imetnica stanovanjske

pravice, je jasno, da ni upravičena do sklenitve najemne pogodbe za

nedoločen čas z neprofitno najemnino.

Z novo stanovanjsko zakonodajo, to je s sprejetjem SZ, je

zakonodaljalec postavil nove temelje stanovanjskim razmerjem. Čeprav

SZ prejšnjih stanovanjskih pogodb ni razveljavil, je stanovanjska

najemna razmerja uredil na novo in drugače, kot so bila urejena po

ZSR. Pri tem je upošteval pridobljene pravice prejšnjih imetnikov

pravice do uporabe stanovanja. SZ sicer ne določa izrecno, da bi bilo

treba obstoječe pogodbe o začasni uporabi uskladiti z določbami tega

zakona. Ne glede na to pa je treba upoštevati, da so stanovanjska

razmerja po svoji naravi trajna, zato je treba posamezne institute

stanovanjskega prava prilagoditi novim predpisom. Z uveljavitvijo SZ

se je tako tudi za toženko kot imetnico pravice do začasne uporabe

hišniškega stanovanja prejšnja pravica uporabe spremenila v pravico

iz najemnega razmerja (primerjaj z 2. alinejo 2. odstavka 4. člena

SZ). To pomeni, da je bilo treba obstoječe pogodbeno stanovanjsko

razmerje (to je pravice tožnika kot lastnika stanovanja in toženke

kot prejšnje imetnice pravice do začasne uporabe stanovanja)

prilagoditi določbam SZ.

Za odločanje o tožbenem zahtevku na izselitev iz stanovanja je treba

na podlagi 199. člena SZ-1 uporabiti sedaj veljavni Stanovanjski

zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, SZ-1). Ta v 111. členu določa, da oseba,

ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe,

uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik kadarkoli vloži

tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti.

Določba velja tudi za primer, ko ni prišlo do uskladitve pogodbe o

uporabi stanovanja, ki jo je lastnik stanovanja v skladu s 40. členom

ZSR sklenil z občanom. Kadar lastnik stanovanja osebi, ki je imela

status imetnika pravice do začasne uporabe stanovanja po prejšnjih

predpisih, ponudi v podpis sklenitev najemne pogodbe, je odločilno

vprašanje, ali oseba upravičeno odklanja sklenitev ponujene najemne

pogodbe. V konkretnem primeru je treba za pravilen odgovor predhodno

ugotoviti, kakšno najemno pogodbo (natančneje s kakšno vsebino) ima

toženka pravico skleniti ter zakaj in iz katerih razlogov do

sklenitve pogodbe (uskladitve) ni prišlo. Sodišče prve stopnje je

sicer pravilno ugotovilo, da najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka

ponudila v podpis toženi stranki, ni bila sklenjena, ni pa

raziskovalo, ali je slednja sklenitev najemne pogodbe upravičeno

odklonila. Ta ugotovitev je pomembna tako za razsojo o tožnikovem

tožbenem zahtevku na izselitev, kot tudi toženkinem nasprotnem

tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe, saj sta oba zahtevka

med seboj izključujoče povezana. Ker sodišče prve stopnje zaradi

zmotne uporabe materialnega prava v tej smeri ni ugotavljalo pravno

relevantnih dejstev, je preuranjeno odločilo o tožnikovem tožbenem

zahtevku, posledično pa tudi o zahtevku po nasprotni tožbi.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo

razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje

(355. člen ZPP).

Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku zavzame stališče o

tem, kako bi bilo treba dosedanje pravno razmerje med pravdnima

strankama, ki je temeljilo na ZSR, prilagoditi novi pravni ureditvi.

Pri tem se bo moralo opreti na SZ s tisto vsebino, ki je veljala v

času ponudbe tožeče stranke toženi stranki. Nato pa bo moralo

oceniti, ali je toženka upravičeno odklonila podpis ponujene najemne

pogodbe ali ne, pri čemer se bo moralo opredeliti zlasti do

vprašanja, ali se najemnina za sporno stanovanje, ki je službeno,

oblikuje prosto ali ne. Če bo ugotovilo, da je bila tožnikova ponudba

v skladu z določili takrat veljavnega SZ, pa je toženka neupravičeno

ni sprejela, bo moralo ugoditi tožbenemu zahtevku na izpraznitev

stanovanja, nasprotni tožbeni zahtevek pa zavrniti.

Odločitev o stroških temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.