Appeal allowed; manager acts for owners but not liable for third-party service quality.

Pritožbi proti sodbi se ugodi, sodba v zvezi s popravnim sklepom (vse

razen 4. točka izreka) se razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne

sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožba proti sklepu (4. točka izreka sodbe) se zavrne in se v tem

delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

[JEDRO]

Pri sklepanju poslov s tretjimi osebami nastopa upravnik v imenu in

za račun etažnih lastnikov in je pooblaščen tako po pogodbi med

solastniki kot po Stanovanjskem zakonu, da razdeli te stroške med

solastniki. Upravnik pa ne odgovarja za kvaliteto izpeljave posla

tretje osebe solastnikom.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi oba sklepa o izvršbi,

opisana v točki 1 in 2 izreka in naložilo toženi stranki v plačilo

pravdne stroške. Zavrglo je vlogo tožene stranke z dne 15.10.2003.

Proti tej odločbi vlaga pritožbo tožena stranka in uvodoma napiše, da

vlaga pritožbo proti sodbi in sklepu. Uveljavlja bistvene kršitve

določb ZPP in zmotno uporabo materialnega prava. Sodba nima razlogov

o tem, po katerem kriteriju je sodišče izbralo priče, ki jih je

zaslišalo, in ne pojasni, kako ugotavlja, da priče, ki jih ni

zaslišalo, ne bi doprinesle k boljši in pravilnejši ugotovitvi

dejanskega stanja in odločitvi. Sodišče ugotavlja, da pobotnih

ugovorov v znesku 69.210,00 SIT ni bilo mogoče upoštevati, ker je ta

račun izdala družba M..d.o.o., ne pa toženec. Iz računa je razvidno,

da ga je izstavil toženec za delo, ki ga je opravil namesto

strokovnjaka tožeče stranke. Toženec ni čistilec in ni ključavničar.

Naloga upravnika je, da brez opominov zazna dalj časa trajajočo

okvaro in poskrbi za popravila in stroške porazdelitve med

stanovalce. To je potrdila priča V.. Tožeča stranka ni zavrnila

računa. Ne gre za nevzajemnost terjatve. Sodba protispisno ugotavlja

na strani 7, da tožena stranka ni predložila dokazov za račune za

mesec maj in avgust 1997, saj je toženec predložil sodišču dopis z

dne 22.8.1997 in potrdilo o plačilu zneska 15.809,00 SIT, kar presega

seštevek računov za junij in julij, znesek pa je bil nakazan

16.9.1997. O tem sodba nima razlogov. Čeprav tožeča stranka ni

izkazala vročitve računov, sodišče meni, da tožena stranka ni

dokazala, da bi plačala račune. Gre za različno uporabo meril. Ker je

plačal, ni dolžan plačati obresti za celotni majski račun, ampak šele

o zapadlosti teh računov v plačilo dalje. Sodba ugotavlja, da tožeča

stranka ni sprejela dopisov tožene, češ da ni razvidno, da bi bili

poslani po telefaksu. Pri tem se opre na izpovedbe prič B. in L.. Iz

vsebine dopisov je očitno, da je tožeča stranka dokumentacijo

zadrževala. Sodišče ni toženca pozvalo k predložitvi dokazov o tem,

da so bili telefaksi zares poslani. Toženec ni mogel predvideti, da

bo prič Leban zanikal, da jih je sprejel. Glede napačne presoje

materialnega prava pritožnik navaja, da je upravnik samo izvrševalec

odločitev zbora lastnikov, katerih pooblaščenca za kontakte s tožečo

stranko sta bila Š. in S., priča B. in L. pa sta bila s strani tožeče

zadolžena za kontakte z lastniki. Zato ti priči ne moreta biti

nepristranski. Sodba šteje za dokazano, da so lastniki pooblastili

Š. in S. za njihovo zastopanje proti tožeči stranki. Če bi bil pri

tožeči stranki kdaj sklican zbor lastnikov, bi to toženec vedel. Ker

je toženec Š. in S. predlagal za priči in izpodbijana sodba ne pove,

zakaj njuno zaslišanje odklanja, ju sodišče ni moglo vprašati o

njunih zatrjevanih pooblastilih, kdo in kdaj jih je pooblastil za

stike s tožečo stranko. Brez dokaza je ugotovitev sodišča, da je

tožeča stranka delovala kot upravnik v okviru in po nalogah zborov

lastnikov in pooblaščencev in da zato ni mogla bolje delovati. Sodba

ni zavzela stališča do kodeksa pravil, ki jih morajo upravniki

upoštevati, ampak se je omejila le na izvrševanje pogodbenih

pooblastil in obveznosti. Prezrla je pogodbo o izvajanju

stanovanjskih storitev, po kateri mora biti posebno pooblastilo

tožečih strank. Ker tožeča stranka svojih obveznosti ni izpolnila, so

ji stanovalci upravičeno odtegovali vsaj plačilo za neopravljeno delo

in povrnitev tistih izdatkov, ki so jih imeli po krivdi tožeče

stranke.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba proti sodbi je utemeljena.

V uvodu pritožbe tožena stranka navaja, da se pritožuje tudi proti

sklepu, s katerim je sodišče zavrglo vlogo tožene stranke z dne

15.10.2003, ker tožena stranka ni predložila zadosti izvodov.

Pritožbeno sodišče je v tem delu preizkušalo sklep po uradni

dolžnosti in ugotovilo, da je pravilen. Tožena stranka je bila s

posebnim sklepom sodišča pozvana, da predloži še en izvod

pripravljalne vloge in prilog (sklep na list.št. 20 spisa IV P

420/..), na kar se tožena stranka ni odzvala. Pritožba v tem delu

nima razlogov, zato je bil opravljen preizkus po uradni dolžnosti in

ker sodišče prve stopnje ni napravilo napak, katere pritožbeno

sodišče preizkuša po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo v tem

delu zavrniti in potrditi sklep sodišča prve stopnje (365. člen ZPP).

Pač pa ima pritožba prav v delu, ko graja sodbo in uveljavlja

absolutno bistveno kršitev določb ZPP iz 8. točke II. odstavka 339.

člena ZPP. Tožena stranka je v večih vlogah (list.št. 12, 21, 26)

predlagala vrsto prič. V pritožbi zlasti opozarja, da je predlagala

kot pričo Metko Š. in Janija S., oba O.. 13 b, ki sta po ugotovitvah

sodišča prve stopnje bila člana odbora lastnikov, ki sta bila

zadolžena za komuniciranje s tožečo stranko. V sodbi sodišče zapiše,

da je ostale dokazne predloge tožene stranke zavrnilo kot nepotrebne

(pri tem ne pojasni katerih), ker so izpovedbe zaslišanih zadostovale

za odločitev v tej pravdni zadevi in bi nadaljnje zasliševanje ne

privedlo sodišče k drugačnim zaključkom (stran 5 sodbe). Če je

sodišče prve stopnje menilo, da bi zaradi načela učinkovitosti bilo

treba omejiti obseg prič, ki jih bo zaslišalo, bi to moralo vnaprej

napovedati obema strankama in ju pozvati, da predlagajo tiste priče,

ki vedo največ o pravnoodločilnih dejstvih. Ne more pa sodišče

vnaprej sklepati, da bi nadaljnje zasliševanje prič ne privedlo

sodišča k drugačnim zaključkom, saj s tem onemogoči toženi stranki

dostop do sodišča oziroma sodelovanje v postopku. Tako je bilo treba

pritožbi v tem delu ugoditi, sodbo razveljaviti in zadevo vrniti

sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (354. člen ZPP v zvezi s 458.

členom ZPP). Pritožba tudi utemeljeno opozarja, da v sodbi ni

odgovora na toženčeve navedbe že iz ugovora, da je določene zneske

plačal in sicer 15.809,50 SIT, kar naj bi bilo nakazano 16.9.1997, za

kar je predložil dokaz.

V nadaljevanju postopka naj torej sodišče prve stopnje omogoči

tožencu sodelovanju v postopku oziroma v sodbi odgovori na njegove

podane ugovore. Če bo ugotovilo, da so predlagane priče lahko

pomembne za ugotavljanje pravno odločilnih dejstev, naj jih zasliši.

Če bo menilo, da te priče niso pomembne oziroma drugi dokazi niso

potrebni, naj pojasni, katere dokaze je zavrnilo in zakaj. Pri tem ne

sme vnaprej sklepati na vrednost dokazov, če so v zvezi s pravno

odločilnimi dejstvi.

Glede na obširne pritožbene navedbe glede pravilne uporabe

materialnega prava pa pritožbeno sodišče odgovarja na pritožbene

navedbe. V konkretni zadevi tožeča stranka trdi, da je založila

plačila za toženo stranko in poravnala račune, ki jih v tej pravdi

vtožuje. Če je tožeča stranka plačala za toženo zneske, ki bi jih

sicer morala plačati tožena stranka, je tožena stranka obogatena.

Spor med strankama pa je v tem, ali je bilo plačilo utemeljeno

oziroma ali bi tožena stranka morala te zneske poravnati. Pri tem se

sodišče prve stopnje sklicuje na določbe pogodbe, ki so jo lastniki

sklenili med seboj (priloga A 4) in nato s tožečo stranko (priloga A

5). Razmerja med pravdnima strankama pa je treba tudi vmestiti v

določbe Stanovanjskega zakona, ki je veljal v času izstavljanja

spornih računov oziroma plačil (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in

naslednji). Gre torej za pogodbe, ki so bile sklenjene po določbah

tedanjih 22. in 28. člena ter 29. člena SZ. Pri tem je za pravdni

stranki zlasti sporno sklepanje posla tožeče stranke s tretjimi

osebami glede čiščenja oziroma urejanja okolice.

Tako po Stanovanjskem zakonu kot po pogodbah, ki so v spisu, pri

sklepanju poslov s tretjimi osebami nastopa upravnik v imenu in za

račun etažnih lastnikov. Pritožba ima prav, da mu nalaga sklepanje

takšnih pogodb s tretjimi osebami odbor lastnikov oziroma zbor

lastnikov. Nima pa prav pritožnik, ko ves čas meni, da tožeča stranka

odgovarja za kvaliteto izvrševanja pogodbe med lastniki stanovanj in

tretjimi osebami, na primer čiščenje stavbe, okolice, posle z

zavarovalnico glede uveljavljanja odškodninskih zahtevkov. Le če je

upravnik opravljal tudi hišniška dela, tedaj je dolžan zagotavljati

oskrbovanje stavbe (na primer zamenjava žarnic in podobno). Ne more

pa odgovarjati tožeča stranka za uspešno ali neuspešno uveljavljanje

odškodninskih zahtevkov tožene stranke proti zavarovalnici, ker je

tožena stranka imela škodo, ker je solastniku nad njegovim

stanovanjem zamakalo. Upravnik ni stranka zavarovalne pogodbe.

Zato naj se v nadaljevanju postopka sodišče prve stopnje najprej

opredeli do materialnopravne podlage v tej pravdi. Če tožena stranka

ni bila zadovoljna s čiščenjem ali zavarovalnimi storitvami, bi

morala to urejati z izvrševalci teh pogodb ali pa doseči z drugimi

solastniki, da pride do odstopa od teh pogodb in uveljavljanja

odškodnin. Upravnik torej v razmerju med tretjo osebo in lastniki,

opravlja le mandatne posle oziroma deli stroške računa, katere

izstavi izvajalec solastnikom. Le v primeru, da bi tožeča stranka

izbrala tako slabega izvajalca, da mu lahko solastniki očitajo krivdo

v izbiri (kaj takega sodišče prve stopnje dosedaj ni ugotovilo), bi

bile te navedbe pravnorelevantne.

Pritožba nadalje graja zavrnitev pobotnih ugovorov tožene stranke.

Pri tem tožena stranka priznava, da je poskušala pobotati terjatve z

računi, ki jih je izstavila družba M..d.o.o. Ker v tem primeru ne gre

za isti stranki, sodišče ne more ugoditi pobotnemu ugovoru. Vendarle

naj v nadaljevanju postopka upošteva obvezne sestavine izreka sodbe v

tem primeru (primerjaj 319. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena

ZPP.