Appeal allowed; court found first instance erred on ownership transfer of land exceeding functional area.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Z ustavnim amandmajem XCIX (Uradni list RS, št. 7/91) so bile

razveljavljene določbe prejšnje Ustave RS, ki so izključevale

lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih

mestnega značaja. Z odločbo Ustavnega sodišča, opr. št. U-I-105/91-18

z dne 23. 4. 1992 (Uradni list RS, št. 24/92) so bile razveljavljene

določbe 9. do 28. člena Zakona o stavbnih zemljiščih. Med drugim so

bile odpravljene omejitve glede uporabe in prenosa pravice uporabe na

stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali še veljavni

predpisi iz tega področja so prenos pravice uporabe dovoljevali.

Sedmi člen Zakona o prometu z nepremičninami je urejal prenos

lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni

lastnini, in prenos pravice uporabe na zemljišču pod stavbo in na

zemljišču, ki je potreben za njeno redno uporabo. Določal je, da se

hkrati preneseta lastninska pravica na stavbi in pravica uporabe na

funkcionalnem zemljišču. Ničesar pa ta predpis ne pove o tistem

zemljišču, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je nična

pogodba o priznanju in razdružitvi solastnine ter pravice uporabe za

nepremičnine vl. št. 321 k.o. U:, sklenjena med toženci oziroma

tožniki po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožena stranka) M. P.,

A. P. in K. B. poleti 1997, notarsko overjena 1.9.1997. Prvi toženi

stranki M. P. je naložilo, da mora tožečima strankama oziroma

toženima strankama po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožeča stranka)

M. in T. K. izstaviti listino, na podlagi katere se bo pri

nepremičninah pod parc. št. 255/I (pravilno 255/1) vl. št. 321 k.o.

U. vknjižila lastninska pravica na tožnika, in sicer za vsakega do

1/6, sicer bo tako listino nadomestila ta sodba. Drugi toženi stranki

je naložilo, da mora tožnikoma izstaviti listino, na podlagi katere

se bo pri nepremičninah parc. št. 255/II in 255/III (pravilno 255/2

in 255/3) vl. št. 1494 k.o. U. vknjižila lastninska pravica na

tožnika, za vsakega do 1/6, sicer bo tako listino nadomestila ta

sodba. Kar zahteva tožeča stranka več ali drugače, je zavrnilo.

Zavrnilo je tudi nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke na

ugotovitev, da je bila predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo

28.11.1996 sklenili tožnika in prvi toženec, le 1/3 nepremičnin parc.

št. 255/I (pravilno 255/1) vl. št. 321 k.o. U., in to v naravi točno

določeno in opisano dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske

stavbe v Ljubljani, ul. R. pripadajočim deležem na funkcionalnem

zemljišču na parc. št. 255/I (pravilno 255/1); prepoved vznemirjanja

tretje toženke A. P. s strani tožnikov s posegi v parc. št. 255/II in

255/III (pravilno 255/2 in 255/3), predvsem s hojo, zasajanjem trave,

postavljanjem robnikov in betonskih plošč; vzpostavitev prejšnjega

stanja z odstranitvijo položene travne ruše, vkopanih robnikov in

položenih betonskih plošč. Končno je odločilo, da morajo toženci

tožnikoma povrniti 830.035,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi

zamudnimi obrestemi od 5.7.2004 do plačila.

Proti sodbi se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena

stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi,

izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v

novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje sicer naštelo,

katere dokaze je izvedlo, ocena teh dokazov pa je pomanjkljiva ali je

sploh ni. Tako ni ocenilo izpovedi priče P. L., ki je pred prodajo

ocenil nepremičnino, ki je bila predmet prodaje. Popolnoma je prezrlo

cenitev z dne 15.11.1996, čeprav predstavlja sestavni del prodajne

pogodbe z dne 28.11.1996, v njej pa je točno opredeljeno, kaj je

predmet prodaje. Nepremičnine, kot so označene v izreku izpodbijane

sodbe (parc. št. 255/I, 255/II in 255/III k.o. U.), v zemljiški

knjigi ne obstajajo. Predmet prodaje po prodajni pogodbi z dne

28.11.1996 je bilo dvosobno stanovanje v zgradbi na parc. št. 255

stavbišče 72 m2, dvorišče 37 m2 in vrt 271 m2. V izreku se tožencem

nalaga, da morajo izstaviti zemljiškoknjižne listine za povsem

drugačne nepremičnine oziroma za nepremičnine z drugačnimi izmerami

zemljišč in stavb ter številom stavb. V celoti je bilo ugodeno

podrejenemu tožbenemu zahtevku, čeprav ni bilo predhodno odločeno o

primarnem tožbenem zahtevku. Izpodbijane sodbe zato ni mogoče

preizkusiti. Toženci so opozorili, da je bilo v prodajni pogodbi z

dne 28.11.1996 povsem jasno določeno, kaj je predmet prodaje. To je

bilo dvosobno stanovanje v pritličju zgradbe v izmeri 54,85 m2, k

temu stanovanju pa je sodila tudi pravica do uporabe skupnih

prostorov, delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča. Le zaradi

možnosti vknjižbe v zemljiški knjigi je bilo v prodajni pogodbi

zapisano, da je predmet pogodbe 1/3 hiše in da se v tem obsegu

dovoljuje vknjižba lastninske pravice. Jasno je, da je bila volja

strank, da toženec s soglasjem solastnic proda eno stanovanjsko enoto

s pripadajočo uporabo skupnih prostorov, delov in naprav ter

funkcionalnega zemljišča. V takrat veljavni zakonodaji je bilo točno

opredeljeno, kaj je funkcionalno zemljišče. Zelenjavni in cvetlični

vrt ne predstavljata funkcionalnega zemljišča. Če bi bila pogodbena

volja strank drugačna in če bi držale trditve tožnikov, da jima

"pripada pravice uporabe na celotnem zemljišču, vpisanem v z.k. telo

I vl. št. 321 k.o. U.", potem ta zapis v pogodbi sploh ne bi bil

potreben. Sklicevanje na družbeno lastnino zemljišč in določilo 12.

člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ,

št. 6/80, 36/90, v nadaljevanju ZTLR) je nepravilno. Tožnika s

podpisom pogodbe nista postala lastnika zgradbe oziroma to še vedno

nista. Predpogoj za prodajno pogodbo in določitev predmeta prodaje je

bil dogovor in sporazum med solastniki nepremičnin vl. št. 321 k.o.

U. iz leta 1995 - brez takšnega sporazuma sklenitev prodajne pogodbe

sploh ne bi bila mogoča, kar je bilo tožnikoma dobro znano. Toženci

so se sporazumeli, da prvi toženec dobi v last eno stanovanje, ki ga

lahko proda in si za dobljeno kupnino kupi stanovanje kje drugje,

tretja toženka dobi v izključno last drugo stanovanje, ostali del

nepremičnine pa ostane v izključni lasti druge toženke. Brez dogovora

in sporazuma med solastniki prvi toženec svojega dela nepremičnine ne

bi mogel prodati. Šele na podlagi takega sporazuma je bila izdana

odločba GURS Ljubljana z dne 4.12.1996, na podlagi katere je bila v

katastru in zemljiški knjigi spremenjena vrsta rabe parc. št. 255 iz

vrta, 241 m2, stavbišča 72 m2 in dvorišča 37 m2 v parc. št. 255

dvorišče 207 m2, stavbišče 118 m2, stavbišče 25 m2 in ugotovljeno, da

z.k. telo II. obsega stanovanjsko stavbo in garažo na parc. št. 255

k.o. U.. Sporazum je bil zapisan in podpisan 7.7.1995 in je

predstavljal veljavno pisno pogodbo med solastniki, dne 29.8.1997

sklenjena Pogodba o priznanju in razdružitvi solastnine ter pravice

uporabe pa predstavlja realizacijo navedenega sporazuma. V ravnanju

tožencev torej očitno ni mogoče najti ničesar nemoralnega, nasprotno

pa je bilo nemoralno ravnanje tožnikov. Tožnika s podpisom prodajne

pogodbe in plačilom kupnine še nista postala lastnika vsak do 1/6,

saj morata za prehod lastnine na nepremičnini obstajati pravni naslov

in pridobitni način. Parcelna št. 255/2 je dvorišče 180 m2, parc. št.

255/3 pa garaža 25 m2 in dvorišče 11 m2. Garaža na parc. št. 255/3

nikoli ni bila predmet kupoprodajne pogodbe in tega ne zatrjujeta

niti tožnika. Zaradi agresivnih posegov tožnikov je bila vložitev

nasprotne tožbe potrebna, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa

utemeljen.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, naj pritožbeno

sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve

stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Izrek izpodbijane sodbe iz točke I. je nejasen in nerazumljiv (14.

točka 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju

ZPP), kar je narekovalo razveljavitev sodbe v omenjenem delu,

posledično pa tudi v stroškovni odločitvi (III. točka izreka) ter

vrnitev zadeve v razveljavljenem delu v novo sojenje (1. odst. 354.

člena ZPP). Izrek po tožbenem zahtevku je nejasen oziroma nerazumljiv

zato, ker iz njega ni mogoče razbrati, kateri je tisti njegov del, ki

ga je sodišče zavrnilo (I.4. točka izreka). O tem ni mogoče sklepati

niti s pomočjo obrazložitve, saj o zavrnilnem delu sodbe v njej ni

nobenih razlogov, kar predstavlja dodaten pritožbeni razlog iz 14.

točke 2. odst. 339. člena ZPP. Tožeča stranka je prvotno z dajatvenim

tožbenim zahtevkom (2. točka zahtevka) od tožene stranke terjala

izstavitev listine za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na

1/3 zemljiškoknjižnega telesa II. vl. št. 321 k.o. U., šele z vlogo z

dne 15.10.2003 pa je postavila podrejeni tožbeni zahtevek v zvezi z

2. točko zahtevka, in sicer je terjala izstavitev listine, na podlagi

katere se bo pri nepremičninah parc. št. 255/1 vl. št. k.o. U. ter

parc. št. 255/2 in 255/3, vl. št. 1494 vknjižila lastninska pravica

za tožnika, za vsakega do 1/6. Če je imelo sodišče prve stopnje v

mislih zavrnitev primarnega tožbenega zahtevka, bi moralo to ne samo

jasno izhajati iz izreka, ampak bi moralo v obrazložitvi to tudi

argumentirati. V ponovljenem postopku bo moralo torej dosledneje

spoštovati določbe, ki se nanašajo na procesni institut eventualne

kumulacije (3. odst. 182. člena ZPP). Če bo zavrnilo primarni tožbeni

zahtevek, bo moralo izrek sodbe oblikovati tako, da bo iz njega

izhajal opis primarnega tožbenega zahtevka, izdana sodna odločba pa

bo morala vsebovati jasne razloge za tako odločitev.

Pritrditi je pritožbi tudi v delu, v katerem opozarja, da sodišče

prve stopnje ni ocenilo izpovedi priče P. L., prezrlo pa je tudi

cenitev z dne 15.11.1996, v kateri je točno označeno, kateri del

nepremičnine je bil predmet prodaje po prodajni pogodbi z dne

28.11.1996. P. L. je ob zaslišanju 5.7.2004 izrecno povedal, da je

druga toženka želela prodati samo stanovanje, ne pa tudi zemljišča,

ki ga zato ni upošteval pri cenitvi. Cenilno poročilo z dne

15.11.1996 (priloga A 9) to potrjuje. Dejstvo je, da je rezultat obeh

omenjenih izvedenih dokazov v nasprotju z vsebino izpovedi tožnikov

in prič (J. Č., Z. U., M. D.), ki jim je sledilo sodišče prve

stopnje. Glede na omenjeno nasprotje v rezultatih dokaznega postopka

pa je utemeljen smiselni pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje

ni bilo dovolj dosledno pri uporabi načela proste presoje dokazov iz

8. člena ZPP. Ta sodišču zapoveduje, da pri ugotavljanju spodnje

premise sodniškega silogizma najprej analizira posamezna dokazna

sredstva, jih primerja z drugimi posameznimi dokazi, nato pa vse

dokaze, ki govorijo za resničnost neke trditve, združi v celoto.

Konkretno to pomeni, da bi moralo sodišče prve stopnje analizirati

izpovedi tožnikov in prič, katerih izpovedi so skladne z izpovedbama

obeh tožnikov, jih primerjati z izpovedjo P. L. in njegovim cenilnim

poročilom, nato pa, upoštevajoč uspeh celotnega dokaznega postopka,

kritično presoditi, ali se trditve tožeče stranke o tem, kaj je bil

predmet prodajne pogodbe z dne 28.11.1996, ujemajo z objektivno

stvarnostjo. Ker tega ni storilo, je bistveno kršilo določbo 8. člena

v zvezi s 1. odst. 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato moralo

pritožbi ugoditi tudi v delu, ki se nanaša na točko II.1. in 4.,

sodbo v tem delu razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v

novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP). Isto kršitev je sodišče prve

stopnje sicer zagrešilo v zvezi z odločitvijo pod I. točko izreka,

vendar pa je pritožbeno sodišče, kot je že bilo pojasnjeno, ta del

sodbe razveljavilo že iz drugih razlogov.

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ponovno

odgovoriti na ključno vprašanje dejanskega značaja v tej pravdi,

kakšna je bila pogodbena volja pogodbenih strank, ki so sklenile

prodajno pogodbo 28.11.1996 glede predmeta pogodbe. Če ta ni jasno

izražena, jo mora sodišče ugotoviti s pomočjo pravil razlage.

Nesporno med pravdnima strankama je, da v 1. odst. 1. člena pogodbe z

dne 28.11.1996 1/3 nepremičnine v Ljubljani, R. 26, predstavlja

dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske hiše v izmeri 54,85 m2.

Sporno pa je, kako je s prenosom lastninske pravice oziroma pravice

uporabe na skupnih prostorih, delih in napravah ter funkcionalnem

zemljišču, kakor tudi na garaži, kleti in nezazidanem stavbnem

zemljišču. Pri ugotavljanju, kakšna je bila volja pogodbenih strank

(kar je dejansko vprašanje), bo moralo sodišče pri razlagi nejasnih

določb pogodbe kot posamičnega normativnega pravnega akta izhajati iz

konteksta pravne ureditve prometa z zemljišči, stavbami in

posameznimi deli stavb, ki je veljala v času sklenitve pogodbe, torej

28.11.1996. Že sedaj ne more biti dvoma, da je prvi toženec s

prenosom solastninske pravice na stavbi, kar v naravi predstavlja

izključno lastninsko pravico na stanovanju, prenesel tudi pravico

uporabo na funkcionalnem zemljišču. Zakon o prometu z nepremičninami

(Ur. l. SRS, št. 19/76 in 42/86), ki je veljal v spornem obdobju, je

namreč v 2. odst. 7. člena določal, da se s prenosom lastninske

pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, prenese

tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je

potrebno za njeno redno uporabo.

Skupni prostori, deli in naprave je institut, ki je značilen za

lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih hišah, v katerih so

posamezna stanovanja v etažni lastnini (primerjaj z 8. in 12. členom

Stanovanjskega zakona, Ur. l. RS, št. 18/91-I s kasnejšimi

spremembami). Kar pa zadeva drugi del 3. odst. 1. člena pogodbe z dne

28.11.1996, bo moralo sodišče prve stopnje z razlago odpraviti

nejasnost v pogodbenem določilu, da "bosta kupca uporabljala del

cvetličnega, zelenjavnega vrta in kleti, preostali del pa bosta

uporabljala ostala solastnika", in sicer tako, da bo zavzelo

stališče, ali predstavlja to določilo pravni temelj za prenos

lastninske pravice na tretjinskem delu kleti in vrta ali ne. V zvezi

z zemljiščem je treba opozoriti na naslednje: gledanje sodišča prve

stopnje, ki je pravno razmerje med pravdnima strankama ovrednotilo

zgolj ob upoštevanju 2. odst. 12. člena Zakona o temeljnih

lastninskopravnih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 36/90), ni v

celoti v skladu z režimom na stavbnih zemljiščih v času sklenitve

prodajne pogodbe 28.11.1996. Z ustavnim amandmajem XCIX (Ur. l. RS,

št. 7/91) so bile razveljavljene določbe prejšnje Ustave RS, ki so

izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in

naseljih mestnega značaja. Konec leta 1996 sicer še ni prišlo do

preoblikovanja družbene lastnine v javno ali v zasebno, saj je bil

Zakon o lastninjenju nepremičnin sprejet šele v letu 1997 (Ur. l. RS,

št. 44/97), zato so bila stavbna zemljišča v mestih in naseljih

mestnega značaja še vedno v družbeni lastnini, fizične osebe pa so

imele na njih pravico uporabe. Z odločbo Ustavnega sodišča, št.

U-I-105/91-18 z dne 23.4.1992 (Ur. l. RS, št. 24/92) so bile

razveljavljene določbe 9. - 28. členov Zakona o stavbnih zemljiščih

(Ur. l. RS, št. 18/84, 32/85 in 33/89). Med drugim so bile

odpravljene omejitve glede uporabe in prenosa pravice uporabe na

stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Preostali še veljavni

predpisi iz tega področja so prenos pravice uporabe dovoljevali.

Sedmi člen že citiranega Zakona o prometu z nepremičninami je urejal

prenos lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni

lastnini, in prenos pravice uporabe na zemljišču pod stavbo in na

zemljišču, ki je potreben za njeno redno uporabo. Določal je, da se

hkrati preneseta lastninska pravica na stavbi in pravica uporabe na

funkcionalnem zemljišču. Ničesar pa ta predpis ne pove o tistem

zemljišču, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča. Ker tudi 5.

člen Zakona o prometu z nepremičninami izrecno dovoljuje prenos

pravice uporabe na nepremičnini, mora veljati, da se skupaj z

lastninsko pravico na stavbi vsekakor prenese tudi pravica uporabe na

funkcionalnem zemljišču, če pa obstaja pravica uporabe fizične osebe

na stavbnem zemljišču, ki presega funkcionalno zemljišče, je mogoče s

pravnim poslom prenesti tudi pravico uporabe na tem zemljišču. Ker

zakonskih omejitev za prenos uporabe na nezazidanem stavbnem

zemljišču ni bilo, ostaja na sodišču prve stopnje, da se opredeli do

tega, ali je prva tožena stranka na tožečo stranko prenesla

lastninsko pravico na 1/3 zemljišča ali ne. Končno je treba dodati

še, da spisovno gradivo v sedanji fazi postopka ne daje podlage za

sklepanje, da bi prva tožena stranka razpolagala z garažo, sedaj

stoječo na parc. št. 255/3 k.o. U., saj ta objekt v prodajni pogodbi

z dne 28.11.1996 sploh ni omenjen.

Ker je odločitev o utemeljenosti negatornega zahtevka in zahtevka na

vzpostavitev prejšnjega stanja odvisna od tega, ali je tožeča stranka

na zemljišču, ki presega funkcionalno zemljišče, pridobila

solastninsko pravico, je pritožbeno sodišče sodbo razveljavilo tudi v

tem delu.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški (3. odst. 165. člena

ZPP).