Court vacates enforcement order due to outdated property valuation and unexplained discount for occupancy.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne

sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških dolžnice se pridrži za

končno odločbo.

[JEDRO]

Ker je od cenitve do izdaje sklepa o ugotovitvi vrednosti

nepremičnine preteklo že pet let, tudi po oceni pritožbenega sodišča

obstaja upravičen dvom v na podlagi take cenitve ugotovljeno vrednost

dolžničinega stanovanja.

Cenilec bi moral tudi pojasniti, zakaj ocenjuje, da je vrednost

dolžničinega stanovanja za 30% nižja, ker le - tega dolžnica zaseda.

[OBRAZLOŽITEV]

Okrajno sodišče v Ljubljani je s sklepom z dne 11.11.2005, opr. št. 1

In , ugotovilo, da je vrednost dolžničinega dvosobnega stanovanja št.

na naslovu J. , Ljubljana, 10.500.000,00 SIT.

Proti sklepu se je pritožila dolžnica. Meni, da je s strani sodišča

prve stopnje ugotovljena vrednost njenega stanovanja napačna, saj ne

odraža dejanske tržne vrednosti nepremičnine. Izpodbijani sklep je

sodišče prve stopnje izdalo na podlagi cenitve z dne 28. oktober

2000. Glede na to, da je od cenitve do izdaje izpodbijanega sklepa

preteklo več kot pet let, dolžnica smatra, da predmetna cenitev ne

more več predstavljati ustrezne podlage za ugotovitev vrednosti

njenega stanovanja. Splošno znano namreč je, da so se realne tržne

vrednosti nepremičnin v zadnjih letih izjemno povišale, še posebej na

področju Ljubljane, kjer so se zvišale tudi za več kot 40%. Poleg

tega je do zvišanja cen nepremičnin prišlo tudi zaradi inflacije. Po

mnenju dolžnice tudi ni prav, da se v konkretnem primeru upošteva

kakršnokoli zmanjšanje vrednosti nepremičnine, ker le-to zaseda

dolžnica. Lastnica stanovanja je samo ona, v stanovanju pa živi

skupaj z možem. V primeru, da bo prišlo do prodaje stanovanja, se bo

dolžnica dolžna izseliti. Na stanovanju pa tudi ne obstoji nikakršno

najemno razmerje niti kakšna druga stvarna pravica tretjih oseb, kar

pomeni, da ni mogoče govoriti o zasedenosti stanovanja. Glede na

navedeno meni, da bi bilo treba v konkretnem primeru opraviti novo

cenitev stanovanja.

Pritožba je utemeljena.

V konkretni izvršilni zadevi je sodni cenilec ugotovil tržno vrednost

dolžničinega stanovanja na dan cenitve, vendar pa je to cenitel

izdelal oktobra 2000, sklep o ugotovitvi vrednosti dolžničine

nepremičnine pa je sodišče prve stopnje na podlagi te cenitve izdalo

šele dne 11.11.2005. Ker je od cenitve do izdaje sklepa o ugotovitvi

vrednosti dolžničine nepremičnine preteklo že pet let, dolžnica

utemeljeno opozarja, da bi bilo v konkretnem primeru zaradi poteka

časa treba izdelati novo cenitev. Tudi po oceni pritožbenega sodišča

gre zaradi časovne oddaljenosti cenitve upravičeno dvomiti v

ugotovljeno tržno vrednost stanovanja. Cene stanovanj se namreč

spreminjajo, spreminjajo pa se tudi zaradi inflacije.

Cenilec je tržno vrednost dolžničinega stanovanja v času izdelave

cenitve ocenil na 15.000.000,00 SIT. Od te tržne cene pa je odštel

30% zaradi zasedenosti stanovanja s strani dolžnice in posledično v

cenitvi navedel (sodišče pa je temu z izpodbijanim sklepom sledilo),

da znaša iztržljiva vrednost stanovanja 10.500.000,00 SIT. Pri tem pa

je ostalo v celoti nepojasnjeno, zakaj je cenilec od ocenjene tržne

vrednosti stanovanja odštel ravno 30% zaradi zasedenosti stanovanja s

strani dolžnice. Dolžnica pa tudi vse do pritožbe njegovi cenitvi ni

mogla ugovarjati, saj ji ta po podatkih spisa ni bila vročena.

Vročilnica, naslovljena na takratnega dolžničinega pooblaščenca,

odvetnika S., ki naj bi dokazovala vročitev cenitve dolžnici, namreč

ni podpisana (vročilnica, pripeta k list. št. 57).

Zaradi opisanih razlogov je sodišče druge stopnje pritožbi dolžnice

ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve

stopnje v nov postopek (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem

postopku, Uradni list Republike Slovenije, št. 26/99, 96/02, 110/02,

v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in

zavarovanju, Uradni list RS 51/98, 72/98 in 11/99, v nadaljevanju

ZIZ).

Skladno s sprejeto odločitvijo je sodišče druge stopnje odločitev o

pritožbenih stroških dolžnice pridržalo za končno odločbo (3. odst.

165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).