Court vacates rent ruling for business premises due to failure to ascertain pre-investment property condition.

Pritožbama se ugodi, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje se

razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Prvostopenjsko sodišče je najemnino določilo na podlagi izračuna

izvedenca gradbene stroke, ki je najemnino za predmetne poslovne

prostore določil na podlagi tržne vrednosti za podobne poslovne

prostore na podobni lokaciji, zmanjšane za vlaganja nasprotnega

udeleženca. Takšen način izračuna najemnine pa je po ugotovitvah

pritožbenega sodišča v skladu z določbo 4. odst. 24. člena ZDen, saj

se z njim upošteva stanje poslovnih prostorov pred vlaganji

nasprotnega udeleženca. Vendar pa sodišče prve stopnje kljub temu ni

ugotovilo pravega dejanskega stanja, saj ni ugotovilo, v kakšnem

stanju so bili predmetni poslovni prostori v času pred vlaganji

nasprotnega udeleženca, niti kakšna vlaganja, kdaj in v kakšni

vrednosti so bila opravljena s strani nasprotnega udeleženca.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se

najemnina za poslovne prostore v pritličju stavbe na Vidovdanski 2,

Ljubljana, ki jih uporablja nasprotni udeleženec, določi z zneskom

168.838,00 SIT mesečno ter da bo o stroških postopka odločilo

naknadno s posebnim sklepom.

Zoper navedeni sklep sta se pritožila oba udeleženca postopka.

Nasprotni udeleženec v pritožbi navaja, da prvostopenjsko sodišče ni

v ničemer upoštevalo njegovih pripomb, ki jih je dal na izvedeniško

mnenje v pripravljalnem spisu z dne 30.1.2004. Tudi v obrazložitvi

izpodbijanega sklepa sodišče teh pripomb ne omenja. Meni, da je

pristop izvedenca za izračun najemnine nepravilen, saj bi moral

izvedenec za izračun vzeti podatke o konkretni najemnini za konkretno

nepremičnino, ki bi jih pridobil pri občini L.. Šele na podlagi teh

podatkov bi lahko ugotovil, koliko je povprečna najemnina za

predmetne poslovne prostore. Meni, da je takšen način vrednotenja

izrecno določen v 5. členu Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona

o denacionalizaciji. Sklicuje se na določbo 35e. člena Zakona o

poslovnih stavbah in prostorih, po kateri bi morala biti letna

najemnina za več kot polovico manjša, kot jo je ugotovil sodni

izvedenec. Pravi, da je izvedeniško mnenje nepopolno in vsebuje

veliko napačnih podatkov. Izvedenec pa teh napak ni pojasnil in

odpravil niti potem, ko mu je sodišče vročilo njegove pripombe. Zato

meni, da je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in odločitev

prvostopnega sodišča neutemeljena. Z izpodbijanim sklepom so tudi

bistveno kršene določbe postopka po 14. točki 2. odst. 339. člena

ZPP, saj izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih.

Prvostopenjsko sodišče tudi ne omenja, kakšno naj bi bilo stanje

poslovnih prostorov na V. 2 v času, ko jih je pritožnik prevzel.

Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep

spremeni tako, da zahtevo predlagateljev zavrne, podrejeno pa da

pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter vrne sodišču prve

stopnje v dopolnitev postopka in v novo odločanje.

Predlagatelji so v vlogi z dne 2.3.2005 najprej predlagali izdajo

dopolnilnega sklepa, podrejeno pa navedli, da vlagajo pritožbo. V

vlogi z dne 22.4.2005 so nato predlagali, da se njihova vloga z dne

2.3.2005 šteje le kot pritožba. Pravijo, da je sodišče pri izračunu

višine najemnine upoštevalo le površino in vrednost kemične

čistilnice, ne pa tudi drogerije. Po enakem izračunu, kot ga je

uporabil izvedenec, je zato potrebno izračunati tudi še najemnino za

drogerijo. Pritožniki se v celoti sklicujejo na svojo vlogo z dne

6.4.2004. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da izpodbijani sklep

spremeni tako, da določi višino najemnine za celotno površino

poslovnega prostora, ki ga ima v najemu nasprotni udeleženec, to je

za površino 204,31 m2.

Pritožbi sta utemeljeni.

Nasprotni udeleženec se neutemeljeno sklicuje na določbo 35e. člena

ZPSPP (Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Uradni list

SRS, št. 18/1974, s spremembami in dopolnitvami), saj je bila ta

določba z odločbo Ustavnega sodišča opr. št. U-I-108/01 z dne

7.11.2002 razveljavljena. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe

nasprotnega udeleženca o tem, da je način ugotavljanja najemnine, ki

ga je uporabil izvedenec gradbene stroke, nepravilen. Določba 4.

odst. 24. člena ZDen (Zakon o denacionalizaciji, Uradni list RS/I,

št. 27/1991 s spremembami in dopolnitvami) ne določa, da se najemnina

za poslovne prostore določi s poizvedovanjem pri pristojnem občinskem

upravnem organu za stanovanjske razmere o višini najemnin za podobne

poslovne prostore, to je takšne, ki so v enakem stanju kot so bili

predmetni poslovni prostori, v času ko jih je nasprotni udeleženec

dobil v najem, a vanje še ni vlagal. Navedena določba pravi le, da

najemnina ne more biti višja kot je povprečna najemnina za podobno

nepremičnino - poslovni prostor na približno isti lokaciji, ob

upoštevanju stanja nepremičnine pred najemojemalčevimi vlaganji.

Prvostopenjsko sodišče je najemnino določilo na podlagi izračuna

izvedenca gradbene stroke, ki je najemnino za predmetne poslovne

prostore določil na podlagi tržne vrednosti za podobne poslovne

prostore na podobni lokaciji, zmanjšane za vlaganja nasprotnega

udeleženca. Takšen način izračuna najemnine pa je po ugotovitvah

pritožbenega sodišča v skladu z navedeno določbo, saj se z njim

upošteva stanje poslovnih prostorov pred vlaganji nasprotnega

udeleženca. Vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve

stopnje kljub temu ni ugotovilo pravega dejanskega stanja.

Predlagatelji v pritožbi utemeljeno opozarjajo, da je v izračunu

najemnine upoštevana le vrednost kemične čistilnice, ne pa tudi

vrednost drogerije, ki je tudi del predmetnih poslovnih prostorov.

Izračunana je tako le najemnina za prostore kemične čistilnice, ne pa

tudi za drogerijo. Prvostopenjsko sodišče v izpodbijanem sklepu tudi

ni ugotovilo, v kakšnem stanju so bili predmetni poslovni prostori v

času pred vlaganji nasprotnega udeleženca, niti kakšna vlaganja, kdaj

in v kakšni vrednosti so bila kasneje opravljena s strani nasprotnega

udeleženca. Prvostopenjsko sodišče je tako zmotno in nepopolno

ugotovilo dejansko stanje. Podane pa so tudi bistvene kršitve določb

pravdnega postopka iz 8. in 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP v zvezi

s 37. členom ZNP, saj izpodbijani sklep nima razlogov o navedenih

dejstvih, ki pa so po mnenju pritožbenega sodišča odločilna. Sodišče

prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa tudi ni odgovorilo

na pripombe obeh udeležencev postopka na izvedeniško mnenje. O zadevi

je odločilo brez da bi počakalo na odgovor izvedenca gradbene stroke,

pa čeprav so predlagatelji sodišču predlagali dopolnitev

izvedeniškega mnenja. Pritožbeno sodišče je zaradi navedenih kršitev

na podlagi določb 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 354. in

355. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 37. členom ZNP pritožbama

ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve

stopnje v nov postopek. Prvostopenjsko sodišče bo moralo v novem

postopku pravilno ugotoviti dejansko stanje. Predvsem bo moralo

ugotoviti, kakšna in kdaj so bila opravljena vlaganja nasprotnega

udeleženca v poslovne prostore na V. 2 ter v kakšnem stanju so bili

ti poslovni prostori pred tem, ko je nasprotni udeleženec začel vanje

vlagati. Ob upoštevanju tako ugotovljenih dejstev in določbe 4. odst.

24. ZDen bo moralo nato prvostopenjsko sodišče ponovno določiti

najemnino za predmetne poslovne prostore v celoti, tako za tisti del,

ki obsega čistilnico kot tudi za tisti del, ki obsega drogerijo.

Ker je pritožbeno sodišče odločitev sodišča prve stopnje razveljavilo

in zadevo vrnilo v novo odločanje, je odločitev o nadaljnjih stroških

postopka pridržalo za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP v zvezi

s 37. členom ZNP).