Self-help eviction clause in commercial lease is void; only court proceedings allowed for breach. Dismissed appeal. Commercial lease. Self-help. Void clause. Commercial property. Breach of contract. Judicial remedy.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

V skladu z določbo 29. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih

prostorih, ki je kogentnega značaja, je za primer kršenja pogodbene

obveznosti iz najemne pogode predviden izključno sodni postopek.

Pogodbeno določilo, ki omogoča, da najemodajalec sam izprazni

poslovni prostor in odvzame posest najemniku, je zato nično (člen 86.

OZ).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo tožbenemu

zahtevku zaradi motenja posesti in sicer na ugotovitev, da so tožene

stranke motile posest tožeče stranke s tem, da so ji dne 11.12.2004

preprečile uporabo poslovnega prostora - gostinskega lokala P. na

naslovu Ž. v L. s tem, da so ga zasedle in zamenjale ključavnice na

vratih, tožeči stranki pa ne dovolijo uporabe prostora, nadalje

tožbenemu zahtevku na vzpostavitev prejšnega stanja z izročitvijo

ključev vseh ključavnic in omogočanje uporabe prostora za opravljanje

gostinske dejavnosti v skladu z najemno pogodbo ter zahtevku za

prepoved na tak ali podoben način odvzeti ali motiti posest tožeče

stranke. Toženkam je tudi naložilo plačilo stroškov tožeče stranke v

višini 125.230,00 SIT skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva

izdaje sklepa do plačila, v roku 8 dni.

Zoper navedeni sklep vlagajo pritožbo toženke. Uveljavljajo vse

pritožbene razloge. Predlagajo, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi

napadeni sklep pa spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne

in naloži plačilo stroškov postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi

obrestmi, podrejeno pa da sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču

prve stopnje v ponovno odločanje. Poudarjajo, da so odstopile od

pogodbe z dne 1.7.2005 v skladu s 1. alineo 28. člena ZPSPP, ki

predvideva možnost odstopa od pogodbe, v kolikor najemnik tudi po

opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo. Z dopisom z

dne 2.11.2004 je bil izpolnjen zakonski pogoj izdaje opomina, z

nespoštovanjem roka pa je bil kljub temu poslovni prostor ponovno

uporabljen v nasprotju s pogodbo o najemu. Zato se sodišče

neutemeljeno sklicuje na neizpolnitev pogojev predvidenih v ZPSPP.

Nesmiselno je razlagati zakonske člene tako restriktivno, kot je to

storilo sodišče prve stopnje. Izgubi se namreč namen zakonodajalca.

Zato je potrebno upoštevati pogodbeno voljo strank. Tudi ne drži

navedba sodišča, da najemodajalke niso upoštevale zakonite

samopomoči. Med pravdnima stranakama namreč dne 11.12.2004 ni

obstajalo najemno razmerje. Dogodki tega dne so predstavljali zgolj

izvrševanje posesti, tožene stranke pa so jo želele zgolj ohraniti.

Sporni dogodek zato ne predstavlja motenja posesti temveč pravno

dopustno samopomoč, ki je bila opravljena ob izpolnjevanju zakonskih

kriterijev in zato ni prišlo do nikakršnega protipravnega ravnanja.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče pritrjuje pravilnemu materialnopravnemu stališču

sodišča prve stopnje, ki je določbo osme točke najemne pogodbe,

ocenilo kot nično na podlagi določbe 86. člena Obligacijskega

zakonika. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na

katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, ureja pogoje in postopek

za odstop od pogodbe in za izpraznitev poslovnih prostorov, če

najemnik krši pogodbene obveznosti, kot zatrjujejo toženke v tem

sporu. V skladu z določbo 29. člena cit. zakona, ki je kogentnega

značaja, pa je za primer kršenja pogodbenih obveznosti iz najemne

pogodbe predviden izključno sodni postopek, kar pomeni, da je

pogodbeno določilo, ki toženkam omogoča, da same izpraznijo poslovni

prostor in odvzamejo posest tožeči stranki, v nasprotju z navedeno

zakonsko določbo in torej nično, torej neveljavno. Zato se toženke

nanj ne morejo sklicevati. Temeljno načelo pravne države pridržuje

pravico do ureditve pravnih razmerij državnim organom - sodiščem in

ne enostranskemu ravnanju ene od strank spornega razmerja, pa čeprav

je v naprej na abstrakten način predvideno s sporazumom strank. To še

toliko bolj velja v primerih, ko sicer ena od strank uporablja stvar

druge stranke na podlagi pogodbenega dogovora z drugo stranko,

sankcija - neupravičenost do nadaljnje uporabe stvari ter posledična

dolžnost izročitev stvari nazaj drugi stranki - kot posledica kršitve

pogodbenih obveznosti pa je predvidena v zakonu in predviden tudi

postopek oziroma način njene uveljavitve. Varstvo najemodajalca je

pridržano torej tudi v konkretnem primeru sodišču in ne samemu

najemodajalcu.

Tudi pritožbene trditve, da je šlo za dovoljeno samopomoč so pravno

neutemeljene. Samopomoč je izjemoma dovoljeno sredstvo varstva

posesti urejeno v določbi 31. člena Stvarnopravnega zakonika. V

skladu s to določbo ima posestnik pravico do samopomoči le proti

tistemu, ki neupravičeno moti njegovo posest ali mu jo odvzame. V

konkretnem primeru je tožeča stranka kot najemnik neposredni

posestnik, ki je pridobila takšno posest od posrednih posestnikov -

toženk kot najemodajalk veljavno - na podlagi pravnega posla (določba

24.člena cit. zakona). Takšno je tudi še bilo zadnje stanje posesti

neposredno pred motitvenim dejanjem. Toženke so sicer odstopile od

pogodbe, vendar pa zgolj takšno njihovo dejanje nima še pravnih

učinkov, saj je ob zgoraj obrazloženem potrebna še sodna ocena

upravičenosti odstopa in zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov v

predvidenem sodnem postopku. Fizična samopomoč najemodajalca v

spornem primeru torej ne more predstavljati zakonsko dopustne

samopomoči v smislu zgoraj navedene zakonske določbe.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem moralo zavrniti pritožbo in

potrditi izpodbijani sklep. (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 353.

členom in 366. členom ZPP).