Tenant's lease termination upheld; landlord's title via municipal succession and valid contract sufficient despite land registry entry.

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem - ugodilnem delu - potrdi

sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Tožeča stranka je glede na določbe ZOUDNO pravna naslednica prejšnje

občine, ki je sporno stanovanje kupila na podlagi kupoprodajne

pogodbe, ki zemljiškoknjižno ni bila realizirana. Čeprav je torej v

zemljiški knjigi lastninska pravica še vedno vpisana na prvotnega

lastnika, je tožeča stranka kot najemodajalec legitimirana za

vložitev tožbe na odpoved najemne pogodbe, izpraznitev in izročitev

stanovanja in plačilo najemnine zoper najemnika stanovanja.

[OBRAZLOŽITEV]

S sodbo v izpodbijanem delu je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenim

zahtevkom na odpoved najemne pogodbe štev. 453, z dne 23.12.1994 in

aneks k najemni pogodbi, z dne 27.12.1994, sklenjeno s tožencem za

enosobno stanovanje v tretjem nadstropju, v skupni izmeri 44,01 m2, v

zgradbi na naslovu N. 5, L., na izpraznitev in izročitev

navedenega stanovanja in na plačilo najemnine v skupnem

znesku 465.199,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od posamičnih

mesečnih zneskov najemnine, navedenih v izreku sodbe, ki tečejo od

datumov, navedenih v izreku sodbe. Toženi stranki je naložilo, da

plača tožeči stranki tudi pravdne stroške v znesku 166.320,00 SIT z

zakonitimi zamudnimi obrestmi od 23.3.2005 dalje do plačila.

Proti sodbi v opisanem delu vlaga pritožbo tožena stranka.

Uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, da pritožbeno sodišče

pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje

sodišču prve stopnje. Poudarja, da kljub dokaznemu bremenu in

trditveni podlagi na strani tožeče stranke, tožena stranka ni

navajala niti dokazala, da je lastnik zadevnega stanovanja. V tem

delu sodba nima razlogov, kar samo po sebi predstavlja bistveno

kršitev pravil postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.

Lastništvo na nepremičnini se dokazuje z vpisom v zemljiško knjigo

ali pa s posestjo na nepremičnini in s predložitvijo pravnega posla,

ki služi kot podlaga za pridobitev lastninske pravice. V tej smeri

tožeča stranka ni podala navedb. Na nekdanji družbeni lastnini ni

možno priposestvovanje. Iz zemljiškoknjižnega izpiska za vlož. štev.

2650 k.o. B. izhaja, da je lastnik stanovanja S. T. p.o. L in ne

tožeča stranka. Zaradi navedenega so razlogi izpodbijane sodbe

protispisni. Tožeča stranka torej ni aktivno legitimirana v tej

pravdi. Tožeča stranka ni dokazala obstoja pravnega nasledstva med

njo in Občino Ljubljana Moste Polje. Splošno znana dejstva niso

pravna dejstva ali pravna vprašanja. Zato v tem delu izpodbijana

sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Ni namreč mogoče

zaključiti o obstoju pravnega nasledstva zgolj na splošno, brez

predložitve listin. Dokazno breme je na strani tožeče stranke.

Sodišče tudi ni zaslišalo tožene stranke. Sodišče tudi ni navedlo

razlogov, zakaj tega dokaza ni izvedlo, kot tudi ni navedlo razlogov,

zakaj ni izvedlo ostalih zavrnjenih dokaznih predlogov. Izpodbijane

sodbe se zato ne da preizkusiti, kar predstavlja kršitev pravil iz

14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Naslednik Občine Ljubljana

Moste Polje je Republika Slovenija. Navedena občina je bila namreč

državni organ. Tožeča stranka je nastala šele 1994 na podlagi Zakona

o lokalni samoupravi in na podlagi Zakona o ustanovitvi občin. Na tej

pravni podlagi je nastala originarno tožeča stranka z učinkom ex

nunc. Vse obveznosti predhodnih samoupravnih lokalnih skupnosti in

predhodnih državnih organov je prevzela Republika Slovenija. Ker

tožeča stranka ni bila lastnik omenjenega stanovanja, ne more

zahtevati od tožene stranke, da ji stanovanje izroči v posest.

Pritožba ni utemeljena.

Vse pritožnikove navedbe se nanašajo na spornost aktivne legitimacije

tožeče stranke v tej pravdi. Toženec v pritožbi s tem v zvezi najprej

očita izpodbijani sodbi, da nima razlogov in da obstajajo tudi

nasprotja med samimi razlogi, zaradi česar naj bi se ne dala

preizkusiti. Prav tako naj ne bi preizkusa izpodbijane sodbe

dopuščalo pomanjkanje razlogov o tem, zakaj je sodišče prve stopnje

zavrnilo del dokaznih predlogov tožene stranke. Tem pritožbenim

očitkom, s katerimi tožena stranka zatrjuje obstoj bistvene kršitve

določb pravdnega postopka iz 14. točke 339. člena ZPP, pa pritožbeno

sodišče ne more pritrditi. Sodišče prve stopnje je namreč v zvezi s

spornim vprašanjem aktivne legitimacije navedlo vse potrebne pravno

odločilne razloge, ti tudi niso med seboj v nasprotju, iz

izpodbijanih razlogov pa je tudi jasno razvidno, zakaj ni bilo

potrebno razen predloženih listinskih dokazov, izvajati še drugih

dokazov - med njimi tudi ne v pritožbi izpostavljenega neizvedenega

zaslišanja tožene stranke. Sodišče prve stopnje je prenos spornega

stanovanja od v zemljiški knjigi še vedno vpisane družbe Slovenija

ceste Tehnika obnova na tožečo stranko utemeljilo na podlagi

predloženih listin - kupoprodajne pogodbe z dne 30.11.1994 in aneksa

k tej pogodbi z dne 27.12.1994, sklenjena z navedeno gospodarsko

družbo, ki je prodala sporno stanovanje tedanji Občini Ljubljana

Moste Polje - prvotni najemodajalki, ki pa je nato prenehala

obstajati oz. bila ukinjena, pravni naslednik te občine pa je po

nadaljnjih ugotovitvah prvostopnega sodišča tožeča stranka v skladu z

določbami Zakona o lokalni samoupravi oz. Zakona o ustanovitvi občin

ter določitvi njihovih območij (Ur.list. RS štev. 60/94; ZOUDNO); po

nadaljnjih ugotovitvah prvostopnega sodišča je na podlagi sporazumov,

sklenjenih med tožečo stranko in preostalimi naslednicami nekdanjih

občin sporno stanovanje, ki leži na njenem območju, pripadlo prav

tožeči stranki. Sodišče prve stopnje nadalje sicer ugotovi, da zaradi

nevknjižbe v zemljiški knjigi tožeča stranka ni postala lastnica

spornega stanovanja, vendar pa razpolaga s kupoprodajno pogodbo - s

pravnim naslovom za pridobitev lastninske pravice, njeno upravičenje

do odpovedi sporne najemne pogodbe pa utemelji tudi s pogodbenim

dogovorom pravdnih strank, iz katerega izhaja, da je prvotna

najemodajalka - pravna prednica tožeče stranke lastnik in

najemodajalec stanovanja in da tako omenjena najemna pogodba

predstavlja podlago za upravičenja, ki jih uveljavlja v tej pravdi

njena pravna naslednica. Ob opisanem so torej navedeni potrebni

razlogi, ki so povsem neprotislovni, ugotavljanje teh pravno

odločilnih dejstev pa je - prima facie terjalo le presojo zgoraj

navedenih listin ter omenjenih zakonskih predpisov. Nanizani povzetek

prvostopnih razlogov povsem omogoča preizkus izpodbijane sodbe.

Na podlagi nanizanih prvostopnih razlogov je nadalje jasno razvidno,

da je sodišče prve stopnje na pravilno in v zadostni meri

ugotovoljeno pravotvorno dejansko stanje pravilno tudi uporabilo

materialno pravo, ko je ugodilo tožbenim zahtevkom tožeče stranke.

Res tožeča stranka še ni vpisana v zemljiški knjigi kot lastnica

spornega stanovanja, vendar pa razpolaga z veljavnim pravnim naslovom

za pridobitev lastninske pravice - navedenima kupoprodajno pogodbo

oz. aneksom svoje pravne prednice ter sporazumom novonastalih občin,

ki so si medsebojno razdelile premoženje svojih pravnih prednic, pri

čemer je glede na zgoraj navedeno zakonsko ureditev, izkazano tudi

pravno nasledstvo med Občino Ljubljana Moste Polje in tožečo stranko,

o čemer bo govora še v nadaljevanju te odločbe. Razen tega pa

predstavlja trditveno in pravno podlago tožbenim zahtevkom v

konkretnem primeru sklenjeno pogodbeno razmerje iz najemne pogodbe,

katere veljavnosti niti tožena stranka ne nasprotuje, niti ne

izkazuje, da bi bila kdaj izpodbita. Na takšni neizpodbiti pogodbeni

podlagi tožeča stranka kot najemodajalec utemeljeno črpa svoja

upravičenja do odpovedi najemne pogodbe zaradi kršitve obveznosti

najemnika ter zahteva izpraznitev in izpraznitev stanovanja ter

neplačane zneske najemnine.

Končno tožena stranka tudi nima prav, ko navaja, da bi bila lahko

pravna naslednica Občine Ljubljana Moste Polje le Republika

Slovenija. Takšno stališče je nedvoumno izključeno na podlagi že

zgoraj omenjene drugačne zakonske ureditve. Po določbi 7. člena

ZOUDNO je z dnem uveljavitve tega zakona prenehal veljati Zakon o

postopku za ustanovitev, združitev oziroma spremembo območja občine

ter o območjih občin (Uradni list SRS, štev. 28/80 do 30/90). To pa

pomeni, da so prenehale obstajati prejšnje občine, ustanovljene z

razveljavljenim zakonom ter bile namesto njih ustanovljene občine,

naštete v 2. členu ZOUDNO. Med njimi je tudi tožeča stranka, katere

del območja se razteza tudi na območju prejšnje občine Ljubljana

Moste Polje. Navedena dejstva pa so sicer tudi res splošno znana,

kot še pravilno poudarja sodišče prve stopnje. V spornem primeru pa

gre tudi za spor v zvezi z razpolaganjem s premoženjem občine oziroma

v zvezi s pogodbenim razmerjem, sklenjenim glede premoženja občine.

Ne gre torej za razmerje izvirajoče iz oblastnih (državnih) funkcij,

izvrševanje katerih je od občin res prevzela Republika Slovenija

(140. člen Ustave RS). Zato pritožbeno sklicevanje na podlagi nove

ustavne ureditve spremenjeni položaj občin (prejšnjih

družbenopolitičnih in samoupravnih skupnosti oziroma sedanjih "zgolj"

samoupravnih lokalnih skupnosti) tudi ne more biti uspešno.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem zavrnilo pritožbo tožene stranke

in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, saj tudi ni ugotovilo

obstoja kakšne od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na

katere mora paziti po uradni dolžnosti (člen 353 ZPP).