Appeal allowed; first instance court dismissed claim due to failure to address tenant's statutory rights under Housing Act.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno

odločbo.

[JEDRO]

Po 42. členu SZ mora lastnik stanovanja najemniku izročiti stanovanje

kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku

stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi

normativi in standardi (prva alinea 42. člena SZ). Hkrati je lastniku

naloženo, da stanovanje vzdržuje v stanju, ki zagotavlja najemniku

normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in

naprav stanovanjske hiše (druga alinea 42. člena SZ).

Sodišče je kršilo svojo obveznost, da vse navedbe stranke vzame na

znanje, pretehta njihovo relevantnost ter da se do tistih navedb, ki

so za odločitev bistvenega pomena, v obrazložitvi sodbe tudi

opredeli.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je

tožnica zahtevala od toženke plačilo zneska 4.317.443,00 SIT z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov dalje.

Hkrati je tožnici naložilo, da toženki plača stroške postopka v

znesku 239.935,00 SIT.

Proti takšni odločitvi je tožnica vložila pravočasno pritožbo, s

katero uveljavlja vse pritožbene razloge določene v 1. odst. 338.

člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga

razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve

stopnje v novo odločanje, podrejeno pa njeno spremembo z ugoditvijo

tožbenemu zahtevku v celoti. Sodišču prve stopnje očita, da ne izhaja

iz prave vsebine temelja tožbenega zahtevka. Osnova za zahtevek ni

bila trditev, da sporno stanovanje za tožnico ni bilo primerno.

Tožnica je temeljila svoj zahtevek na trditvi, da je tožena stranka

kot najemodajalec oziroma lastnik dolžna zagotavljati in zagotoviti

tisti minimalni standard, ki je potreben in nujen za uporabo

določenih prostorov za stanovanje. Če tega ne izpolnjuje, je celo

najemnik sam upravičen pomanjkljivosti odpraviti in sanirati ter

stroške prenesti na stanodajalca. Tožnica se iz spornega stanovanja

ni izselila oziroma svoje pravice na stanovanju ni opustila, zato je

šokantna obrazložitev sodišča prve stopnje, ko navaja, da je tožnica

vlogo za adaptacijo podala šele po devetih mesecih po izselitvi iz

stanovanja. Tožnica je upravičena do uporabe ali najema spornih

prostorov, dolžnost stanodajalca pa tudi ni sporna, le, da jih ta ne

izpolnjuje. Meni, da že izvedeni dokazi zadoščajo in izkazujejo, da

je podana odgovornost tožene stranke. Glede na podani temelj

tožbenega zahtevka bi bil zahtevek lahko neutemeljen samo v primeru,

če bi se ugotovilo in odločilo, da so prostori, ki jih je dolžan

vzdrževati in zagotavljati stanodajalec, primerni in vzdrževani ter

urejeni do takšne mere, da se lahko v njih stanuje. Glede samega

temelja, torej dejanskega neizpolnjevanja obveznosti stanodajalca, se

sodišče sploh ni opredelilo in v tej smeri ni izvedlo nobenih

dokazov.

Pritožba je utemeljena.

Toženka je bila dolžna tožnici, po pravnomočni sodbi, zagotoviti

drugo primerno stanovanje, in sicer je bilo s sodbo določeno, da je

to podpritlično stanovanje na D. 24. To stanovanje pa je, po

trditvah tožnice, neustrezno in neprimerno za bivanje.

Tožnica je še navedla, da se v stanovanje, da ne bi škodila

svojemu zdravju in zdravju otroka, sploh ni preselila. Za

bivanje je morala najeti drugo stanovanje, za katero plačuje

profitno najemnino. S tožbo zahteva od toženke vrnitev

plačanih zneskov najemnine. S takimi dejanskimi tožbenimi

trditvami je tožnica uveljavljala toženkino odškodninsko

obveznost. Ker naj toženka ne bi izpolnila svoje obveznosti po sodbi,

naj bi bila tožnica, kot upnica iz tako vzpostavljenega obveznostnega

razmerja, upravičena zahtevati povrnitev škode, ki jo je zaradi tega

utrpela (prim. 2. odstavek 262. člena Zakona o obligacijskih

razmerjih, ZOR, ki ga je treba, glede na prehodno določbo 1060. člena

Obligacijskega zakonika, uporabiti v obravnavani zadevi).

Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, da na takšni dejanski

podlagi ni mogoče temeljiti odškodninske odgovornosti toženke, saj ni

podan element protipravnosti. Ta naj bi bil v dodelitvi neprimernega

stanovanja. Da je stanovanje primerno, je bilo namreč odločeno s

pravnomočno sodbo, zato te okoliščine tožnica, na navedeni način, ne

more več izpostavljati.

Poleg navedene materialnopravne podlage, ki izvira iz določb ZOR, pa

je tožnica uveljavljala še tisto, ki izvira iz pravic in obveznosti

lastnika in najemnika stanovanja, določenih v Stanovanjskem zakonu

(SZ). Izrecno se je sklicevala na določbo 42. člena SZ, po kateri

mora lastnik stanovanja najemniku izročiti stanovanje kot predmet

najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča

normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in

standardi (prva alinea 42. člena SZ). Hkrati je lastniku naloženo, da

stanovanje vzdržuje v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno

uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav

stanovanjske hiše (druga alinea 42. člena SZ). Prav te svoje

obveznosti pa tožena stranka naj ne bi izpolnila oziroma

izpolnjevala. Tožnica je opozorila tudi na določbo 48. člena SZ, ki

določa pravico najemnika, da zahteva povrnitev škode, nastale zaradi

opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 42. člena SZ. Kot je

navedla, je bila prisiljena, prav zato, ker toženka kot lastnica

stanovanja ni izpolnila svojih zakonskih dolžnosti, najeti drugo

stanovanje. Navedena pravica najemnika, ki je zrcalna obveznosti

lastnika stanovanja, pa je vzpostavljena le v primeru obstoja

najemnega razmerja (po SZ) oziroma v primeru, da je bila sklenjena

najemna pogodba ali pa če ni bila sklenjena, vendar pa ima bivši

imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice uporabe pravico do njene

sklenitve. Prav o slednjem vprašanju, ki je bistveno za obstoj

omenjene tožničine pravice oziroma obveznosti toženke, pa je, kot

izhaja iz podatkov spisa, med pravdnima strankama spor.

Utemeljen je pritožbeni očitek tožnice, da se sodišče prve stopnje do

te podlage tožbenega zahtevka sploh ni opredelilo. S tem je kršilo

svojo obveznost, da vse navedbe stranke vzame na znanje, pretehta

njihovo relevantnost ter da se do tistih navedb, ki so za odločitev

bistvenega pomena, v obrazložitvi sodbe tudi opredeli. Kršitev

navedene obveznosti pa pogojuje bistveno kršitev določb postopka po

8. točki 2. odst. 339. člena ZPP. V skladu z določilom 1. odst. 354.

člena ZPP je bilo zato treba izpodbijano odločitev razveljaviti in

vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.