Appeal dismissed; tenant cannot force landlord to sign lease without buyer's request for contract dissolution.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Iz določbe 124. člena SZ tudi izhaja, da lahko kupec zahteva

sklenitev najemne pogodbe le, kadar tudi sam zahteva razvezo

kupoprodajne pogodbe. Tudi ob širši razlagi te določbe, da lahko

kupec pravice iz 124. člena uveljavlja tudi v primeru, ko razvezo

pogodbe zahteva prodajalec, pa zagotovo sodišče ne more zavezati

prodajalca k sklenitvi ustrezne najemne pogodbe brez postavljenega

tožbenega zahtevka s strani kupca. Toženec bi lahko dosegel sklenitev

najemne pogodbe le z vložitvijo nasprotne tožbe, s katero bi zahteval

sklenitev najemne pogodbe z vsebino, navedeno v tožbenem zahtevku.

Takšnega zahtevka pa toženec ni nikoli postavil, zato so njegove

pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene.

[OBRAZLOŽITEV]

Tožnik je od sodišča s tožbo z dne 18. 9. 2002 zahteval, naj razveže

kupoprodajno pogodbo o prodaji stanovanja št. 8/91 z dne 16. 12.

1991, ki sta jo sklenila tožnik G., p.o., Ljubljana, sedaj G.,

d.o.o., Ljubljana kot prodajalec, in toženec kot kupec za stanovanje

št. 29 v IV. nadstropju stanovanjske hiše na T. ulici 45 v Ljubljani,

stoječi na parc. št. 1603/3, vl. št. 2506 k.o. B., v izmeri 44,20

m2.. Od sodišča je zahteval tudi, naj ugotovi, da je toženec na račun

kupnine po kupoprodajni pogodbi plačal znesek 733.754,00 SIT, da ima

tožnik do toženca terjatev iz naslova neprofitne najemnine za

stanovanje za čas od 16. 12. 1991 do dneva izdaje sodbe, ki se pobota

s plačano kupnino po razvezani prodajni pogodbi do zneska 733.754,00

SIT in naj tožencu naloži plačilo tožniku znesek 115.777,75 SIT

neprofitne najemnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2005

dalje do plačila in neprofitno najemnino od 1. 1. 2005 do dneva

izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letni višini 3,81 % od vrednosti

stanovanja, izračunanega po določbah pravilnika o merilih in

načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš, z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od vsakokratne mesečne najemnine od 30.

dne v mesecu za tekoči mesec, dalje do plačila. Tožnik je od sodišča

zahteval tudi, naj odloči, da se je toženec dolžan izseliti iz

stanovanja in ga prostega oseb in stvari izročiti tožniku v roku 15

dni, tožencu pa naloži tudi plačilo pravdnih stroškov. Sodišče prve

stopnje je z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku tožnika skoraj v

celoti ugodilo, zavrnilo je samo tožbeni zahtevek za plačilo

zakonskih zamudnih obresti od zneska 115.777,75 SIT od 1. 1. 2005 do

15. 3. 2005 in tožbeni zahtevek za plačilo neprofitne najemnine od 1.

1. 2005 do dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje v letni višini

3,81 % od vrednosti stanovanja. Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje

toženec in poudarja, da sodišče ni upoštevalo njegovih ugovorov, da

je višina dolga nepravilno izračunana. Meni, da sodišče ne bi smelo

šteti, da je soglašal s spremembo tožbenega zahtevka, ker ji ni

ugovarjal, saj po njegovem mnenju sama prisotnost na naroku pomeni

ravno obratno - nasprotovanje spremenjenemu zahtevku. Toženec navaja,

da sodišče ni upoštevalo, da je že plačal 2/3 kupnine in s tem postal

solastnik stanovanja. Toženec meni, da bi sodišče neplačane obroke

kupnine lahko poravnalo z najemnino le za zadnjih pet let pred

vložitvijo tožbe. Meni, da izterjava ne nastopi z opominom, ampak z

vložitvijo tožbe, ki zadrži zastaranje. Poudarja, da je sodišče prve

stopnje napačno ocenilo, da so pavšalna navajanja toženca glede

vlaganja v stanovanje. Toženec meni, da je tožnikova zahteva za

izročitev stanovanja nesprejemljiva. Meni, da bi morala tožeča

stranka s tožencem skleniti najemno pogodbo. Toženec tako sodišču

predlaga, naj izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno

odločanje ali pa samo odloči v korist toženca, ki ne nasprotuje

plačilu neplačanih obrokov ali vzpostavitvi solastniškega deleža na

stanovanju. Predlaga, naj tožeči stranki tudi naloži plačilo sodnih

stroškov, sorazmerno z doseženim uspehom. Pritožba ni utemeljena.

Višje sodišče uvodoma poudarja, da drugi odstavek 185. člena Zakona o

pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 36/04; v nadaljevanju ZPP) določa,

da se šteje, da je tožena stranka privolila v spremembo tožbe, če se

spusti v obravnavanje o glavni stvari po spremenjeni tožbi, ne da bi

pred tem nasprotovala spremembi. Tako je pravilna odločitev sodišča

prve stopnje, da je treba šteti, da je toženec privolil v spremembo

tožbe, ker se je spustil v obravnavanje ne da bi spremembi izrecno

nasprotoval. V tem delu je toženčeva pritožba neutemeljena. Sedaj

veljavni Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/2003; v nadaljevanju

SZ-1) v 193. členu določa, da se spori sproženi pred uveljavitvijo

tega zakona nadaljujejo po prej veljavnih predpisih, torej po

Stanovanjskem zakonu iz leta 1991 (Ur. l. RS, št. 18/91 do 29/2003; v

nadaljevanju SZ). Ker je bila v obravnavani zadevi tožba vložena 18.

9. 2002, torej pred uveljavitvijo SZ-1 leta 2003, je za odločitev o

spornem razmerju treba uporabiti določbe SZ. Poleg tega je treba na

podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št.

83/2001 do 32/2004; v nadaljevanju OZ) uporabiti tudi določbe Zakona

o obligacijskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 27/78 do 87/02; v

nadaljevanju ZOR), saj je obligacijsko razmerje med pravdnima

strankama nastalo pred uveljavitvijo OZ. Prvi odstavek 124. člena SZ

določa, da če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga

je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo

kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti

že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno

najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi. Drugi

odstavek 124. člena SZ pa določa, da če prodajalec ne želi vrniti že

plačanih obrokov, postane kupec solastnik stanovanja v sorazmerju z

odplačanim delom vrednosti stanovanja. ZOR v 124. členu določa, da

lahko v primeru, če pri dvostranski pogodbi ena stranka ne izpolni

svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, druga stranka zahteva

izpolnitev obveznosti ali pa razdre pogodbo z navadno izjavo, kolikor

ni pogodba razdrta po samem zakonu. Če pravočasna izpolnitev ni

bistvena sestavina pogodbe mora upnik, če hoče razdreti pogodbo,

pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev (drugi odstavek

126. člena ZOR). Sodišče prve stopnje je tako pravilno ugotovilo, da

je tožeča stranka ravnala v skladu s citirano določbo in da so

nastopile pravne posledice po tretjem odstavku 126. člena ZOR. Ta

določa, da če dolžnik ne izpolni obveznosti v dodatnem roku,

nastanejo enake posledice kot takrat, ko je rok bistvena sestavina

pogodbe. Toženec teh ugotovitev sodišča prve stopnje tudi ne

izpodbija v pritožbi. Meni le, da je postal solastnik stanovanja in

da bi morala tožeča stranka zgolj na podlagi njegovega ugovora z njim

skleniti najemno pogodbo. Neutemeljena je pritožbena navedba

toženca, da je plačal skoraj 2/3 kupnine in da je zaradi

tega postal solastnik stanovanja. Drugi odstavek 124. člena

SZ namreč določa, da lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že

plačanih obrokov, postane solastnik stanovanja v sorazmerju z

odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz

razlogov, ki so navedeni v I. odstavku tega člena SZ, sam zahteva

razvezo kupoprodajne pogodbe (primerjaj s sodbo Vrhovnega sodišča RS

opr. št. II Ips 291/2001); v konkretnem primeru pa toženec ni

zahteval razveze pogodbe, temveč je le-to zahteval tožnik, zato je

pravno stališče toženca glede solastništva kupljenega stanovanja v

sorazmerju z odplačanim delom stanovanja povsem zmotno. Iz določbe

124. člena SZ tudi izhaja, da lahko kupec zahteva sklenitev najemne

pogodbe le, kadar tudi sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe (tako

stališče je Višje sodišče zavzelo v zadevi II Cp 1894/2002). Tudi ob

širši razlagi te določbe, da lahko kupec pravice iz 124. člena

uveljavlja tudi v primeru, ko razvezo pogodbe zahteva prodajalec

(tako Višje sodišče v zadevi II Cp 2129/99), pa zagotovo sodišče ne

more zavezati prodajalca k sklenitvi ustrezne najemne pogodbe brez

postavljenega tožbenega zahtevka s strani kupca. Toženec bi lahko

dosegel sklenitev najemne pogodbe le z vložitvijo nasprotne tožbe, s

katero bi zahteval sklenitev najemne pogodbe z vsebino, navedeno v

tožbenem zahtevku. Takšnega zahtevka pa toženec ni nikoli postavil,

zato so njegove pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene. Obenem

višje sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje v izpodbijani

sodbi, da je tožnik upravičen do neprofitne najemnine za celotno

obdobje od leta 1991 dalje. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno

ugotovilo, da skladno s 361. členom ZOR zastaranje začne teči prvi

dan po dnevu, ko je imel upnik pravico terjati izpolnitev obveznosti,

če za posamezne primere ni z zakonom predpisano kaj drugega. Glede na

dejstvo, da je bila pogodba št. 8/91 razvezana šele s predmetno

sodbo, je terjatev, kot izhaja iz pravilne sodbe sodišča prve

stopnje, za plačilo neprofitne najemnine zapadla šele z razvezo

prodajne pogodbe, in sicer za vse dosedanje obdobje uporabe

stanovanja s strani toženca, saj povračilni zahtevki glede na

določilo 132. člena ZOR nastanejo šele z razvezo pogodbe. Prav tako

je višje sodišče zavrnilo pritožbeni razlog toženca v zvezi z

vlaganji v stanovanje, saj je sodišče prve stopnje v izpodbijani

sodbi natančno obrazložilo, zakaj smiselnih navedb v odgovoru na

tožbo in na naroku dne 16. 3. 2005 ni upoštevalo. Povsem pravilno jih

je ocenilo za pavšalne - toženec ni navedel natančnih podatkov o

vlaganjih, niti ni predložil ali predlagal izvedbe dokazov o vrsti,

obsegu in vrednosti vlaganj. Pravilna je ocena sodišča prve stopnje,

da tako splošne navedbe ne zadostujejo za obravnavanje sodišča v

smislu nasprotnega zahtevka oziroma morebitnega pobotnega ugovora.

Stranke morajo namreč v skladu s I. odstavkom 212. člena ZPP navesti

vsa dejstva in predlagati dokaze, na katere opirajo svoje zahtevke,

takih navedb pa toženec ni podal, oziroma jih je podal šele v

pritožbi. Posledično višje sodišče teh pritožbenih novot v skladu s

I. odstavkom 337. člena ZPP ni upoštevalo, saj toženec ni izkazal, da

pritožbenih dejstev brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma

predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca

glavne obravnave pod pogoji iz II. odstavka 286. člena ZPP. Poleg

tega je višje sodišče zavrnilo pritožbeni razlog toženca, da sodišče

prve stopnje ni upoštevalo njegovih trditev v zvezi z že plačanimi

obroki kupnine št. 18, 19, 64 in 65 (neplačilo ostalih obrokov s

strani toženca je po pravilni oceni sodišča prve stopnje nesporno),

saj je prvostopenjsko sodišče v izpodbijani sodbi povsem natančno

obrazložilo, kako je ugotovilo, da so navedeni obroki neplačani.

Sodišče prve stopnje je na 8. strani izpodbijane sodbe jasno

obrazložilo, da toženec s predložitvijo opominov v odgovoru na tožbo

za plačilo navedenih spornih obrokov, ni dokazal, da je te obroke

kupnine dejansko plačal. S strani tožnika zatrjevano dejstvo o

neplačilu spornih štirih obrokov je namreč negativno dejstvo, kar

pomeni, da je dokazno breme s tem v zvezi prešlo na toženca. Slednji

pa med pravdnim postopkom po pravilni oceni sodišča prve stopnje ni

predložil nobenih dokazov (npr. potrdilo o plačilu navedenih

obrokov), zato je višje sodišče tudi ta pritožbeni razlog toženca

zavrnilo kot neutemeljen. Pravilna pa je tudi odločitev sodišča prve

stopnje glede stroškov pravdnega postopka, saj je na podlagi

doseženega uspeha v pravdi pravilno na podlagi I. in III. odstavka

154. člena naložilo tožencu v plačilo potrebne pravdne stroške

tožnika. Tožeča stranka namreč ni uspela le z neznatnim delom

tožbenega zahtevka, zato je sodišče prve stopnje pravilno odločilo,

ko je tožencu naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

Višje sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi

toženec izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne

razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni

dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo kot

neutemeljeno in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Višje sodišče

ni odločalo o stroških pritožbenega postopka, ker jih toženec v

pritožbi ni priglasil.