Appeal allowed; first instance court erred by ignoring facts and failing to address non-performance defense.

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve

stopnje v ponovno sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

[JEDRO]

Tožeča stranka zahteva plačilo provizije po posredniški pogodbi za

prodajo nepremičnine. Tožena stranka pa se brani, da se je javila na

oglas tožeče stranke, ki je oglašala za prodajalca prodajo hiše, in

da tožeča stranka zanjo ni storila drugega, kot da ji je omogočila

ogled hiše. S tem je podala ugovor, da tožeča stranka pogodbe ni

izpolnila, zaradi česar toženi stranki ni treba plačati provizije.

Sodišče prve stopnje o tem ni zavzelo stališča v izpodbijani sodbi,

ampak je le oprlo svojo odločitev na pogodbo, ki je bila podpisana ob

priliki ogleda hiše.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega

sodišča v D., opr. št. In 02/00003 z dne 31.5.2002. Toženi stranki je

naložilo plačilo pravdnih stroškov.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih

razlogov. Sodišče je napačno prisodilo nekatera dejstva, ki izhajajo

iz izvedenega postopka in je zato napačno uporabilo materialno pravo.

Dejansko stanje pa je ostalo tudi nepopolno ugotovljeno. Sodišče ne

povzema korektno vseh ugovornih navedb tožene stranke v

pripravljalnih vlogah. Oprlo se je le zgolj na sporno pogodbo o

posredovanju in na podpis tožene stranke in sklepalo, da ni dvoma o

tem, da je bila sklenjena pogodba o posredovanju. Tožena stranka

opozarja, da pogodbenega razmerja ni bilo. Tožena stranka ni tožeči

stranki nikoli naročila, naj zanjo najde vrstno hišo in ni sklepala

pogodb. Tožeča stranka ji ni nikoli na podlagi te pogodbe izročila

naslova predmetne nepremičnine. To tudi izhaja iz obrazložitve

izpodbijane sodbe. V postopku je bilo ugotovljeno, da se stranki

prišli v stik prvič po telefonu, ko se je tožena stranka tožeči

stranki javila na oglas. Iz oglasa izhaja, da tožeča stranka prodaja

vrstno hišo. S tem, ko se je tožena stranka javila na tožničin oglas

in se dogovorila za ogled, ni bila sklenjena pogodba o posredovanju.

Netočne so navedbe tožeče stranke, da je konkretno posredovanje

opravila na podlagi predhodno sklenjene pogodbe. Tožeča stranka je

povedala, da se pred vstopom v hišo nista pogovarjali o pogodbi,

vendar pozneje ko je tožena stranka rekla, da je zaintersirana za

ogled in tedaj ji je tožeča stranka povedala, da je štela, da so

podali naročilo. Tožeča stranka je zatrjevala, da je tožena stranka

podpisala pogodbo pred ogledom, sodišče ji je verjelo. Vendar to iz

listin ne izhaja, kakor tudi iz pričevanja tožene stranke. Tožeča

stranka po R. S. zatrjuje, da je bila pogodba podpisana pred vstopom

v hišo na okenski polici, J. L. pa, da je bilo to v njeni prisotnosti

v hiši. Izpovedbe se razhajajo. Sodišče ni pojasnilo, zakaj ne

verjame toženi stranki, da pred ogledom ni podpisala pogodbe. Na

ugotovljeno dejansko stanje ni mogoče uporabiti 813. člena ZOR, saj

tožeča stranka ni spravila v stik toženo stranko s prodajalcem ampak

se je tožena stranka javila na telefonski klic. Iz 3. člena pogodbe

izhaja, da se posrednik zavezuje za naročitelja opraviti določeno

delo in zato dobi provizijo. Ravnanje tožeče stranke ni bilo

posredovanje za toženo stranko. V tem primeru tudi ne gre za načelo

vestnosti poštenja in načelo enake vrednosti dajatev. Sodišče bi tudi

moralo presoditi, ali je posredniško plačilo pretirano visoko in ga

znižati. Pri poslu je dejansko delo posredovanje opravila družba L.

d.o.o., ki je kot posrednik navedena v pogodbi o prodaji, sodišče pa

se o tem ni opredelilo.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje ni odgovorilo

na vse ugovore tožene stranke, ki bi bili glede na sporno razmerje

pravno relevantni. Tožeča stranka namreč v tožbi zahteva izpolnitev

pogodbe o posredovanju, ki je bila sklenjena 6.9.2001, tožena stranka

pa se med drugim brani, da tožeča stranka ni naredila drugega za

toženo stranko, kot da je organizirala ogled hiše. Tožena stranka je

namreč trdila, da pogodbe ni podpisala (tega ni dokazala), vendar je

tudi zatrjevala, da storitev tožeče stranke ni bila opravljena.

Tožena stranka gradi svoje ugovore na trditvah, da se je javila na

oglas tožeče stranke, ki je prodajala hišo v T. za prodajalca S.

d.o.o. in da s tem za toženo stranko ni opravila posredovanja, ampak

je le organizirala ogled hiše.

Sodišče prve stopnje na te ugovore sicer odgovori tako, da je bila

sklenjena pogodba z dne 6.9.2001 in da je tožeča stranka dala oglas v

časopis za prodajo hiše, da sta se stranki dogovorili 6.9.2001 za

ogled in da je takrat tožeča stranka dala toženi stranki v podpis

predmetno pogodbo in jo seznanila s provizijo za posredovanje.

Pritožba pa utemeljeno opozarja, da so ugotovitve sodišča prve

stopnje, da je tožeča stranka dala oglas za prodajalca in da se je na

oglas javila tožena stranka, ki je toženki pokazala hišo in ji ob tej

priliki dala v podpis pogodbo o posredovanju.

V sodbi pa ni razlogov o tem, kar trdi tožena stranka in sicer, da

tožeča stranka ni upravičena do izpolnitve pogodbe, ker ni za toženo

stranko opravila nobenega izmed del, ki so določeni v 3. točki

pogodbe (ni sporočila naslova nepremičnine toženi stranki, ni

sestavila pogodbe, ni organizirala sestavo in overovitev podpisov pri

notarju). Nesporno je, da je omogočila ogled hiše, kar tudi piše v 2.

točki pogodbe (priloga A 3).

Če toži tožeča stranka na izpolnitev pogodbe, se ob obrambi tožene

stranke, da tožeča stranka ni izpolnila svojega dela pogodbe, sodišče

mora s tem ukvarjati (122. člen ZOR, uporaba na podlagi 1060. člena

OZ). V naravi pogodbe o posredovanju (primerjaj določbe 318. člena

ZOR) je, da se posrednik prizadeva najti in spraviti v stik z

naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogojala za sklenitev določene

pogodbe, naročitelj pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno

plačilo, če bo pogodba sklenjena. V konkretnem primeru bo zato treba

odgovoriti na ugovor tožene stranke, ki opozarja, da je tožeča

stranka posredovala za prodajalca, da je dala zanj oglas in da se je

na oglas javila tožena stranka. Toženi stranki ni uspelo dokazati, da

pogodba ni bila podpisana. Smiselno je tožena stranka zatrjevala, da

pogodba ni pogodba o posredovanju. V kolikor bi tožena stranka

zatrjevala napako volje, bi morala z ustreznim zahtevkom v nasprotni

tožbi doseči, da se pogodba razveljavi (če so podani drugi

materialnopravni pogoji). Ko pa pogodba velja, ker je tožena stranka

ni razveljavila, pa bo treba v nadaljevanju postopka odgovoriti na

ugovor neizpolnitve.

Če bo sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka bila

posrednik za obe stranki kupoprodajne pogodbe, bo treba tudi

presoditi, koliko je v tem primeru dolžna plačati tožena stranka

(825. člen ZOR).

Razveljavitev sodbe tako temelji na določbi 354. člena ZPP, izrek o

stroških pa na določbi 165. člena ZPP.