Appeal dismissed; sale contract not voided as 23% price difference lacks obvious disproportion under ZOR.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Pri vprašanju očitnega nesorazmerja gre za pravni standard, ki ga

mora sodišče v konkretnem primeru zapolniti. Da pa bi sodišče lahko

odgovorilo na to vprašanje, je potrebno medsebojne obveznosti iz

izpodbijane pogodbe objektivizirati tako, da jih je mogoče

primerjati. V primeru prodajne pogodbe je torej potrebno izpolnitev

prodajalca objektivizirati tako, da se ugotovi v denarnem znesku

realna vrednost izpolnitve, to je izročitve kupcu v last predmeta

pogodbe.

Ker najemno razmerje zgolj v posledici odtujitve stvari s strani

najemodajalca ne preneha, je torej pravilno izhodišče, da takšna

okoliščina (obstoj dolgoročne najemne pogodbe) predstavlja upošteven

element za ugotovitev tržne vrednosti zemljišča v okviru citiranega

standarda, ki ga je upošteval izvedenec.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek

tožeče stranke, s katerim je le-ta uveljavljala:

1. razveljavitev prodajne pogodbe, ki so jo sklenili pravdni stranki

dne 29.6.1998, s katero je tožeča stranka prodala toženi stranki za

kupnino 15.000.0000,00 SIT, nepremičnino parc. št. 1294/69 v izmeri

960 m2, vpisano v vl. št. 2619 k.o. B (prej del parc. št. 1294/44) in

poslovni prostor v medetaži v izmeri 132 m2, skupaj s souporabo

sanitarij v pritličju ter hodnika in stopnišča za dostop do

poslovnega prostora na parc. št. 1294/46, poslovna stavba vpisana v

vl. št. 2641 k.o. B v deležu 231/10000 in parc. št. 1294/46

stavbišče, vpisano v vl. št. 2608 iste k.o. v deležu 231/10000;

2. vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja tako, da se

vpiše pri parc. št. 1294/69 vpisani v vl. št. 2619 k.o. B, lastninska

pravica na ime tožeče stranke;

3. izročitev tožeči stranki nepremičnine v 2. točki izreka v last in

posest ter proste oseb in stvari;

4. plačilo 7.219.200,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

30.6.1998 do plačila.

Sodišče prve stopnje je hkrati zavrnilo predlagano začasno odredbo, s

katero naj bi se toženi stranki prepovedala odtujitev in obremenitev

njej lastnega deleža 231/10000 na parc. št. 1294/46, vpisano v vl.

št. 2608 k.o. B in delež 231/10000 na parc. št. 1294/46, poslovna

stavba v pisana v vl. št. 2641 k.o. B in parc. št. 1294/69, dvorišče

v izmeri 960 m2, v vl. št. 2619 k.o. B. V posledici zavrnitve

tožbenega zahtevka in predloga za izdajo začasne odredbe je sodišče

prve stopnje tožeči stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov

tožene stranke v znesku 924.650,00 SIT z zakonskimi zamudnimi

obrestmi od 10.10.2005 do plačila.

Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožeča stranka zaradi

bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne

ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava

ter pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni

tako, da ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke in predlogu za

zavarovanje z začasno odredbo, podrejeno temu pa, da izpodbijani

sklep in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v

ponovno odločanje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ne soglaša s pritožbenim očitkom, da izpodbijana

sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma, da so razlogi za

odločitev nejasni in med seboj v nasprotju. Pritožba na ta način

smiselno uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14.

točke 2. odst. 339. čl. ZPP. Po mnenju pritožbenega sodišča je takšen

očitek neutemeljen.

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek na razveljavitev dne 29.6.1998

sklenjene prodajne pogodbe med pravdnima strankama (A2) utemeljevala

na očitku o čezmernem prikrajšanju v smislu 139. čl. Zakona o

obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Kot je pravilno

ugotovilo sodišče prve stopnje mora pogodbena stranka, ki uveljavlja

razveljavitev pogodbe zaradi čezmernega prikrajšanja izkazati očitno

nesorazmerje med obveznostmi obeh pogodbenih strank (objektivni

pogoj) in nevednost oškodovane stranke glede prave vrednosti svoje

obveznosti (subjektivni pogoj). Oba pogoja morata biti kumulativno

izpolnjena. To pomeni, da v kolikor oškodovana stranka ne uspe

izkazati obstoja enega od navedenih pogojev, s tako postavljenim

tožbenim zahtevkom ne more uspeti.

Objektivni pogoj izpodbojnosti je izkazan, če je podano očitno

nesorazmerje med obveznostmi obeh pogodbenih strank. Pri vprašanju

očitnega nesorazmerja gre za pravni standard, ki ga mora sodišče v

konkretnem primeru zapolniti. Da pa bi sodišče lahko odgovorilo na to

vprašanje, je potrebno medsebojne obveznosti iz izpodbijane pogodbe

objektivizirati tako, da jih je mogoče primerjati. V primeru prodajne

pogodbe je torej potrebno izpolnitev prodajalca objektivizirati tako,

da se ugotovi v denarnem znesku realna vrednost izpolnitve, to je

izročitve kupcu v last predmeta pogodbe. Vprašanje ugotovitve prave

vrednosti predmeta prodaje se tako izkaže kot dejansko vprašanje, na

katerega mora sodišče odgovoriti v okviru ponujenih dokazov s strani

pravdnih strank. Prvostopenjsko sodišče je s tem v zvezi sledilo

ugotovitvi sodnega izvedenca, ki je kot tržno vrednost nepremičnin,

ki so bile predmet prodajne pogodbe, opredelil v višini 18.500.000,00

SIT. Takšna ocena izhaja iz ugotovitve izvedenca, da je predstavljala

v času sklenitve pogodbe tržna vrednost poslovnih prostorov v izmeri

132 mý 15.000.000,00 SIT, zemljišča v izmeri 960 mý pa 3.500.000,00

SIT. Pritožnik v pritožbi izpodbija tako postavljene ugotovitve

izvedenca s trditvijo, da naj bi izvedenec v svojem izvedenskem

mnenju reševal pravno vprašanje, s tem, ko je pri oceni realne

vrednosti zemljišča v površini 960 mý upošteval, da je bila za

navedeno zemljišče sklenjena najemna pogodba, kar je vplivalo na

oceno tržne vrednosti te nepremičnine. S takšnim očitkom se

pritožbeno sodišče ne strinja. Sodišče izvede dokaz z izvedencem, če

je za ugotovitev ali za razjasnitev kakšnega dejstva potrebno

strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga (243. čl. ZPP).

Izvedenec mora torej svoje izvedensko mnenje utemeljiti ob

upoštevanju pravil stroke, katere sodišče ne obvlada. Izvedenec je

kot tržno vrednost predmeta prodaje ugotavljal najverjetnejšo ceno,

ki bi se dosegla na konkurenčnem in odprtem trgu pod vsemi pogoji,

potrebnimi za pošteno prodajo in pri kateri tako kupec kot prodajalec

delujeta razumno, previdno in z domnevo, da na ceno ne vplivajo

neprimerni dejavniki (izvedensko mnenje z dne 20.11.2003, stran 5, na

list. 57). V okviru tega standarda je izvedenec torej upošteval vse

relevantne okoliščine, ki bi lahko vplivale na tako ugotovljeno tržno

vrednost nepremičnine. Res je izvedenec v svojem mnenju glede realne

vrednosti zemljišča, dela parc. št. 1294/44 k.o. B v izmeri 960 mý

kot odločilno okoliščino upošteval dejstvo, da je bilo isto zemljišče

oddano v dolgoročni najem, pri čemer je bila najemnina že vnaprej

plačana tudi za preostalih 27 let trajanja najema od sklenitve

izpodbijane pogodbe. V kolikor ta okoliščina ne bi obstajala, je

izvedenec ocenil, da bi ob sklenitvi pogodbe realna vrednost tega

zemljišča znašala 16.250.000,00 SIT. Da je bila dolgoročna najemna

pogodba, na katero se je skliceval izvedenec, v letu 1995 glede

spornega zemljišča sklenjena med tožečo stranko in najemnikom

A d.o.o., je tožeča stranka v postopku tudi sama izrecno priznavala.

Neupravičen je pritožbeni očitek, da je izvedenec z upoštevanjem

obstoja najemnega razmerja na sporni nepremičnini pri izdelavi

cenitve odgovarjal na pravno vprašanje. Tožeča stranka v postopku ni

zatrjevala, da bi navedena najemna pogodba pred sklenitvijo

izpodbijane prodajne pogodbe prenehala. Zatrjevala je zgolj, da je do

prenehanja najemnega razmerja prišlo ob sami sklenitvi izpodbijane

pogodbe. Glede pritožbenega očitka, da izvedenec ne bi smel pri

cenitvi nepremičnine kot relevantno okoliščino upoštevati obstoj

najemnega razmerja, pa je potrebno upoštevati tudi učinke odtujitve

stvari na najemno razmerje. V skladu s 1. odst. 591. čl. ZOR najemno

oziroma zakupno razmerje med najemodajalcem in najemnikom ne preneha

v posledici prenosa oziroma odtujitve stvari s strani najemodajalca

drugemu. Prenos lastninske pravice na stvari ima za posledico zgolj

vstop pridobitelja stvari v položaj najemodajalca v najemnem razmerju

z najemnikom. Ker najemno razmerje zgolj v posledici odtujitve stvari

s strani najemodajalca ne prenaha, je torej pravilno izhodišče, da

takšna okoliščina (obstoj dolgoročne najemne pogodbe) predstavlja

upošteven element za ugotovitev tržne vrednosti zemljišča v okviru

citiranega standarda, ki ga je upošteval izvedenec.

Glede na pritožbene trditve je potrebno odgovoriti tudi na vprašanje,

ali na zgoraj navedeno ugotovitev glede relevantnosti obstoja

najemnega razmerja za ugotovitev realne vrednosti spornega zemljišča

učinkuje določba 6. čl. izpodbijane pogodbe, v posledici katere je

citirana najemna pogodba z dne 5.12.1995 prenehala veljati. Če tožeča

stranka v tej pravdi uveljavlja neveljavnost prodajne pogodbe z dne

29.6.1998, ne more tožbenega zahtevka utemeljevati na posameznem

določilu te iste pogodbe. V kolikor bi tožeča stranka s tožbenim

zahtevkom uspela, tudi to pogodbeno določilo ne bi imelo pravnega

učinka. Kot rečeno je bila naloga izvedenca ugotoviti objektivizirano

realno vrednost nepremičnine ob sami sklenitvi prodajne pogodbe, ki

bi jo tožeča stranka kot prodajalec lahko dosegla na konkurenčnem

odprtem trgu nepremičnin.

Tožeča stranka v pritožbi ne izpodbija same metodologije in načina

upoštevanja posameznih parametrov, na podlagi katerih je izvedenec

ugotovil objektivizirano vrednost sporne nepremičnine. Takšnih

ugotovitev ni mogoče uspešno izpodbijati zgolj s sklicevanjem na

posamezne drugačne ugotovitve pri opredeljevanju vrednosti

nepremičnin s strani izvedenke, katere mnenje je tožeči stranki

služilo kot podlaga za sklenitev izpodbijane pogodbe. V tem delu je

torej neutemeljen očitek pritožnika, da bi prvostopenjsko sodišče

moralo ugotavljati odstopanje od prave realne vrednosti glede

posameznih nepremičnin, ki so predmet izpodbijane pogodbe. Tožeča

stranka je tožbeni zahtevek utemeljevala na čezmernem prikrajšanju

pri sklenitvi prodajne pogodbe kot take, zato je za ugotovitev

obstoja pravnega standarda čezmernega prikrajšanja potrebno

upoštevati objektivizirano ovrednotenje celotnega predmeta izpolnitve

tožeče stranke, to je skupno vrednost vseh nepremičnin, ki jih je

tožeča stranka z izpodbijano pogodbo izročila toženi stranki.

Na osnovi navedenega se izkaže kot pravilna dejanska ugotovitev

sodišča prve stopnje, da je bila v času sklepanja izpodbijane pogodbe

realna vrednost predmeta izpolnitve tožeče stranke iz izpodbijane

pogodbe izražena v denarni vrednosti v višini 18.500.000,00 SIT.

Glede na to, da je znašala dogovorjena obveznost tožene stranke v

izpodbijani pogodbi v višini 15.000.000,00 SIT, je odločitev

prvostopenjskega sodišča potrebno materialnopravno preizkusiti še z

vidika pravilnosti ugotovitve, da navedeno odstopanje pogodbeno

dogovorjene obveznosti tožene stranke od realne vrednosti nasprotne

dajatve tožeče stranke ne predstavlja čezmernega prikrajšanja v

smislu 1. odst. 139. čl. ZOR. S tem v zvezi pritožbeno sodišče

pritrjuje utemeljitvi prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi,

da navedeno neskladje ne predstavlja očitnega nesorazmerja med

obveznostmi pogodbenih strank. Vsako odstopanje od enakovrednosti

dajatev pogodbenih strank še ne pomeni očitnega nesorazmerja. Zgoraj

ugotovljeno vrednost posameznih izpolnitev po izpodbijani pogodbi

kaže na odstopanje v škodo tožeče stranke v višini 23,33%.

Zgodovinsko gledano je prejšnja ureditev pred veljavnostjo ZOR v

okviru pravnih pravil ODZ dajala podlago za razveljavitev pogodbe

zaradi nadpolovičnega prikrajšanja. Ker se je to pravilo izkazalo za

preveč togo, je ZOR s pravnim standardom očitnega nesorazmerja (ki je

na enak način vzakonjen tudi v 118. čl. Obligacijskega zakonika)

omogočil izpodbijanje tudi izven tako v naprej strogo postavljenega

merila prikrajšanja. Odstopanje od enakovrednosti dajatev pravo ne

sankcionira zmeraj, temveč samo pod predpostavko, da to presega mejo

običajnega poslovnega rizika pri sklepanju tovrstnih pogodb. Pri

tovrstni oceni gre tudi za kolizijo med načelom pravne varnosti, ki

omejuje poseganje v pravna razmerja med pogodbenimi strankami in

načelom enakovrednosti dajatev (15. čl. ZOR). V tem okviru pritožbeno

sodišče ocenjuje, da odstopanje od enakovrednosti dajatev v obsegu,

ki ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče ne predstavlja očitnega

nesorazmerja med obveznostmi pogodbenih strank. S tem pa je ovržena

podlaga tožbenega zahtevka tožeče stranke, saj tožeča stranka ni

izkazala objektivnega elementa izpodbojnosti pogodbe.

Iz navedenih razlogov se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s

pritožbenimi navedbami v tistem delu, ki se nanašajo na ugotovitev

subjektivnega kriterija izpodbojnosti, saj ob neizkazanosti

objektivnega elementa izpodbojnosti te pritožbene navedbe ne morejo

biti več odločilne (1. odst. 360. čl. ZPP). S tem so v celoti ovrženi

pritožbeni razlogi, ki jih je uveljavljala tožeča stranka v pritožbi.

Ker pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni ugotovilo niti

bistvenih kršitev postopka iz 2. odst. 350. čl. ZPP, je pritožbo kot

neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).

V posledici zavrnitve tožbenega zahtevka tožeče stranke se tako

izkaže kot pravilna tudi odločitev prvostopenjskega sodišča glede

sklepa o zavrnitvi predlagane začasne odredbe, saj tožeča stranka ni

izkazala verjetnosti terjatve kot nujne predpostavke za izdajo

začasne odredbe v smislu 1. odst. 272. čl. ZIZ.

Odločitev o stroških postopka temelji na 1. odst. 165. čl. v zvezi s

1. odst. 154. čl. ZPP.