Appeal allowed; agent loses commission if not acting as a good businessman for the client.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne

sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika

za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in

do povračila stroškov.

Do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet

posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče

stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo

poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis

te nepremičnine v zemljiško knjigo.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena

stranka dolžna plačati tožeči stranki 1.530.000,00 SIT z zakonskimi

zamudnimi obrestmi od 26.5.2003 do plačila in ji povrniti 192.600,00

SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25.11.2004

do plačila, vse v 8 dneh, da ne bo izvršbe.

Tožena stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo iz razlogov

bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe

materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega

stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo

spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podrejeno pa je

predlagala njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje

v novo odločanje. Priglasila je pritožbeno stroške.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki (344. člena Zakona o pravdnem

postopku; v nadaljevanju ZPP), ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba tožene stranke je utemeljena.

Pritrditi je stališču sodišča prve stopnje, da je razumevanje tožene

stranke, da je z ozirom na nesklenitev kupoprodajne pogodbe nična

tudi sama predpogodba, zmotno. V prodajni predpogodbi, ki sta jo s

posredovanjem tožeče stranke sklenila A d.d. kot prodajalec in tožena

stranka kot kupec, je bilo namreč dogovorjeno, da bo prodajna pogodba

za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, sklenjena

najkasneje do 20.12.2002. Pravočasna izpolnitev obveznosti (t.j.

sklenitev prodajne pogodbe do 20.12.2002) je bila tako bistvena

sestavina predmetne predpogodbe, zato je (kot je pravilno ugotovilo

že sodišče prve stopnje in čemur tudi pritožnik ne oporeka) imela

predpogodba značaj t.i. fiksne pogodbe. Bistvo fiksne pogodbe pa je v

tem, da je pogodba (v konkretnem primeru predpogodba), če dolžnik v

določenem roku ne izpolni svoje obveznosti, razvezana po samem zakonu

(1. odstavek 104. člena Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju OZ),

kar pomeni, da pogodba, ki je bila sicer veljavno sklenjena, zaradi

neizpolnitve v njej določenih obveznosti preneha veljati. Navedeno

torej ne pomeni (kot to zmotno meni pritožnik), da je šteti, da

prodajna predpogodba ni bila nikoli sklenjena oziroma da je le-ta

nična. Predpogodba bi bila namreč neobstoječa le, če do njene

sklenitve sploh ne bi prišlo, ker sklenitveni akt ne bi bil

opravljen. Neveljavna (t.j. nična ali izpodbojna) pa bi bila tedaj,

ko bi bil konsenz sicer dosežen, ne bi pa bile izpolnjene

predpostavke, ki jih za sklenitev veljavne pogodbe zahteva OZ. V

konkretnem primeru pa razloga za prenehanje veljavnosti predmetne

predpogodbe ni najti v njeni sklenitveni, temveč izpolnitveni fazi,

saj je (kot je bilo že obrazloženo) le-ta prenehala veljati zaradi

neizpolnitve pogodbenih obveznosti. Predpogodba je bila tako veljavno

sklenjena in je pričela učinkovati s tem, ko sta se pogodbeni stranki

sporazumeli o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ) in so bile ob

sklenitvi izpolnjene vse predpostavke za veljavno sklenitev pogodbe.

Stališče pritožnika, da velja, da predpogodba ni bila nikoli

sklenjena, je zato napačno. Učinki razvezane pogodbe se namreč (glede

na že pojasnjeno) ne raztezajo na fazo njene sklenitve in ne vplivajo

na pričetek njene veljavnosti. Retroaktivni učinek razvezane pogodbe,

ki ga izpostavlja pritožnik, je zato razumeti zgolj v smislu 1. in 2.

odstavka 111. člena OZ, ki določa, da sta v primeru razveze pogodbe

zaradi neizpolnitve obe stranki prosti svojih obveznosti, razen

obveznosti za povrnitev morebitne škode; če je ena stranka popolnoma

ali deloma izpolnila pogodbo, pa ima pravico do vrnitve tistega, kar

je dala. Zgolj v tem oziru namreč razveza pogodbe res učinkuje

retroaktivno (ex tunc), saj med strankama razvezane pogodbe

vzpostavlja takšno stanje, kot je bilo pred sklenitvijo pogodbe. To

pa nikakor ne pomeni, da se šteje, da pogodba, ki je bila kasneje

razvezana, ni bila nikoli veljavno sklenjena.

Glede na navedeno je pritrditi prvostopnemu sodišču, da je bila

prodajna predpogodba, ki sta jo njeni stranki sklenili s

posredovanjem posrednika (t.j. tožeče stranke), veljavno sklenjena.

Na podlagi določila 3. člena Pogodbe o posredovanju pri nakupu

nepremičnine (priloga A2) bi tako, kot je pravilno ugotovilo že

sodišče prve stopnje, posredniku praviloma res pripadla vtoževana

provizija (prim. tudi 1. odstavek 847. člena OZ). Vendar pa je

sodišče prve stopnje pri odločanju spregledalo določbo 850. člena OZ,

ki določa, da posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega

gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do

posredniškega plačila in do povračila stroškov (primerjaj

Obligacijski zakonik s komentarjem, 4. knjiga, P.Grilc, stran 601).

Tožena stranka je namreč tekom postopka zatrjevala, da do sklenitve

prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni

prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj

le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega

prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te

nepremičnine v zemljiško knjigo. S takšnimi trditvami je tožena

stranka smiselno zatrjevala, da je tožeča stranka ravnala v

nasprotju z njenimi interesi, saj pri opravljanju storitev

posredovanja ni ravnala kot dober gospodarstvenik (prim. tudi 2.

odstavek 849. člena OZ). Prvostopno sodišče pa je te navedbe napačno

ocenilo kot pravno nerelevantne in se do njih ni opredelilo z vidika

850. člena OZ, v posledici česar je ostalo dejansko stanje nepopolno

ugotovljeno.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke

ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču

prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP). V nadaljevanju postopka

bo tako treba ugotoviti, ali so resnične trditve tožene stranke o

tem, da tožeča stranka ni ravnala v skladu z zahtevano skrbnostjo. V

tem okviru bo seveda sodišče moralo presojati tudi nasprotne trditve

in dokaze, češ da je tožeča stranka toženi stranki zagotovila vso

potrebno dokumentacijo in da do nakupa nepremičnine ni prišlo

izključno iz razlogov na strani tožene stranke.

Glede na to, da je podan razveljavitveni razlog iz 355. člena ZPP, se

pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb ni opredeljevalo,

saj le te za predmetno odločitev niso odločilnega pomena (prim. 1.

odstavek 360. člena OZ).Odločitev o stroških pritožbenega postopka

temelji na 3. odstavku 165. člena ZPP.