Appeal dismissed; oral subletting of commercial space invalid due to lack of written form.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Kadar navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga

pogodba, vendar le, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno

veljavnost. Ker mora biti podnajemna pogodba za poslovni prostor

sklenjena v pismeni obliki, morebitni ustni dogovor o podnajemu

spornega prostora torej ni bil veljaven.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo svoj

poprejšnji sklep, s katerim je tožencu naložilo, da mora izprazniti

najeti poslovni prostor in ga vrniti tožnici. Obenem je zavrnilo

tožbeni zahtevek in tožnico zavezalo k povrnitvi toženčevih pravdnih

stroškov.

Tožnica se je proti navedeni sodbi pravočasno pritožila in predlaga

njeno razveljavitev. V pritožbi navaja, da toženec ni plačeval

najemnine in tudi že prisojenega zneska, ki ga je tožnica iztožila v

drugi pravdi pred istim sodiščem, še ni poravnal. Z najetim poslovnim

prostorom ni ravnal kot dober gospodar, poleg tega pa ga je brez

njenega soglasja oddal v podnajem. Vztraja, da je pogodba, ki so jo

sklenili toženec, M. V., P. V. in njuna družba, gotovo fiktivna, na

kar kaže dogovorjeno plačilo za delo v znesku 500,00 SIT. Toženec bi

moral poslovati preko transakcijskega računa, a je najemnino plačeval

s poštno nakaznico. Tožnica je V. dvakrat zalotila v lokalu, vendar

sta se ji izmaknila. Tudi gostje so ji povedali, da so se šefi

zamenjali. Pozneje je izvedela, da sta V. med pravdo prostor že

oddala U. R., ki je tudi odkupil opremo. Zdaj je lokal v zelo

zanemarjenem stanju, kar tožnica lahko dokaže s fotografijami.

Zanika, da bi izvajala nasilje nad tožencem ali mu grozila.

Toženec na pritožbo ni odgovoril.

Pritožba ni utemeljena.

V postopku na prvi stopnji so bila glede na trditveno podlago

tožničinega zahtevka ugotovljena vsa odločilna dejstva. Tožnica je v

zvezi z odpovedjo najemnega razmerja očitala tožencu, da je v

nasprotju s pogodbo oddal poslovni prostor v podnajem. Ko je toženec

ugovarjal izpraznitvenemu nalogu, se je sodišče pri obravnavanju

upravičeno omejilo samo na ta odpovedni razlog. Protispisna je

pritožbena trditev, da je tožnica zahtevala odpoved najemnega

razmerja tudi zaradi neplačevanja najemnine. Čeprav toženec še vedno

ni plačal tiste najemnine, ki je bila tožnici že prisojena s

pravnomočno sodbo v drugi pravdi, to na ta postopek nima nobenega

vpliva. Sklicevanje na toženčevo negospodarno ravnanje z najetim

prostorom, ki je sicer zakonski odpovedni razlog, pa predstavlja

pritožbeno novoto, ki je sodišče druge stopnje po 1. odst. 337. člena

Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, 96/02 in 2/04)

ne sme več upoštevati.

Pravilen je zaključek v izpodbijani sodbi, da tožnica ni dokazala

obstoja podnajemne pogode. Podjemni pogodbi z dne 1.8.2003 in pogodba

o poslovnem sodelovanju z dne 22.7.2003, ki jih je toženec sklenil z

M. V., P. V. in V. V. d.n.o., po vsebini niso pogodbe o podnajemu

spornega poslovnega prostora. Njihov predmet je namreč opravljanje

nadzora nad poslovanjem lokala in delom zaposlenih ter vodenje

finančnih in knjigovodskih zadev za toženca. Četudi bi bile navedene

pogodbe res zgolj navidezne in zato po 1. odst. 50. člena

Obligacijskega zakonika (OZ, Ur.l. RS, št. 83/01) brez pravnega

učinka, kot nakazuje pritožba, toženemu zahtevku ne bi bilo mogoče

ugoditi. Kadar navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo,

skladno z 2. odst. 50. člena OZ velja ta druga pogodba, vendar le, če

so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost. Po 2. odst. 12.

člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS,

št. 18/74 in 34/88 ter Ur. l. RS, št. 102/02) v zvezi s 1. odst. 32.

člena istega zakona mora biti podnajemna pogodba za poslovni prostor

sklenjena v pismeni obliki. Morebitni ustni dogovor o podnajemu

spornega poslovnega prostora torej ni bil veljaven. Res je sicer, da

je skladno z 58. členom OZ lahko veljavna tudi pogodba, ki ji manjka

oblika, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu

izpolnili pogodbene obveznosti. Tega pa tožnica ni dokazala. Izvedeni

dokazi namreč kažejo nasprotno, zato je sodišče prve stopnje

utemeljeno sklepalo, da toženec najetega poslovnega prostora ni

oddal, ampak ga je tudi po sklenitvi spornih pogodb uporabljal za

svojo gostinsko dejavnost, kot je bilo dogovorjeno v najemni pogodbi

s tožnico. Novih dejstev, ki jih tožnica v zvezi s tem navaja v

pritožbi, zdaj ni več mogoče upoštevati, ker tožnica ni izkazala, da

teh dejstev ni mogla uveljavljati že v postopku na prvi stopnji.

Enako velja za tožničine pritožbene trditve o tem, da je poslovni

prostor zaradi toženčevega ravnanja zdaj zelo zanemarjen in da se v

njem dela škoda.

Ker očitana kršitev najemne pogodbe ni podana, je izpodbijana

odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka materialopravno pravilna.

Sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo kakšne uradoma upoštevne

kršitve določb pravdnega postopka, drugih pa pritožnica niti

opredeljeno ne uveljavlja. Sodišče druge stopnje je zato njeno

pritožbo na podlagi 353. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in

potrdilo sodbo prve stopnje.