Appeal allowed; lower court erred by rejecting claim for rescission of non-existent sales contract instead of addressing the underlying facts.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo odločanje.

[JEDRO]

Ker ni sporno, da prodajna pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki, do prepisa lastninske pravice v zemljiški knjigi ni prišlo na podlagi prodajne, ampak darilne pogodbe, je nesmiselno stališče sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi, da bi morala tožnica zahtevati razveljavitev prodajne pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da predstavljata darilni pogodbi z dne 28.5.2004, ki so ju sklenili tretjetoženec kot obdarjenec in prvotoženka ter drugotoženi kot darovalca in katere predmet sta bila solastninska deleža prvih dveh tožencev - za vsakega do 3/16 - na nepremičnini s parc. št. 3325 - njiva v izmeri 21 a 27 m2, ki je vpisana v vl. št. 172 k.o. N., neobstoječ pravni posel, ki nima nikakršnih pravnih učinkov ter da je posledično tretjetoženec dolžan izstaviti ustrezno vknjižbeno dovoljenje, na podlagi katerega se bo vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje in ponovno vknjižila solastninska pravica do 3/16 na ime prvotoženke in drugotoženca, ker da bo sicer tako listino nadomestila pravnomočna sodba. Zavrnilo je tudi zahtevek, da sta prva toženka in drugi toženec dolžna za uresničitev tožničine predkupne pravice prodati nepremičnino s parc. št. 3325, ki je vpisana v vl. 172 k.o. N., in sicer vsak svoj solastninski delež do 3/16 tožnici za kupnino 400.000,00 SIT oz. 200.000,00 SIT za vsakega, kar je tožnica dolžna plačati v roku 30 dni po podpisu pogodbe, pri čemer davek na promet nepremičnin nosita prva toženka in drugi toženec, vsak do 1/2 kot prodajalca, vse ostale stroške pa tožnica kot kupovalka in tožnici izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo lahko vknjižila kot solastnica te nepremičnine do 6/16, ker bo sicer to listino nadomestila pravnomočna sodba. Sodišče se je postavilo na stališče, da bi morala tožnica, če zatrjuje, da sta bili dejansko sklenjeni dve prodajni pogodbi in ne darilni pogodbi, s tožbo zahtevati razveljavitev prodajnih pogodb in nato pod enakimi pogoji zahtevati sklenitev prodajne pogodbe z njo. Ker takega zahtevka ni postavila, tudi ne more uspeti z zahtevkom na vrnitev v prejšnje zemljiškoknjižno stanje in sklenitev prodajne pogodbe z njo. Zato je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

Zoper takšno sodbo je vložila tožnica pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Meni, da je izpodbijana sodba tako pomanjkljiva, da je ni mogoče preizkusiti. Razlogi o odločilnih dejstvih so nejasni oz. med seboj v nasprotju in sodba tudi nima razlogov o vseh odločilnih dejstvih. Sodišče v sodbi samo povzema navedbe tožnice, da sta sporni darilni pogodbi navidezni ter skrivata v sebi prodajno pogodbo. Iz teh razlogov ni mogoče razbrati, ali je sledilo trditvam tožnice o fiktivnosti pogodb ali ne, saj tega ni obrazložilo. Iz zapisa, da tožnica zmotno meni, da darilni pogodbi dejansko predstavljata prodajni pogodbi, ki nista veljavni, pa tožnica posredno sklepa, da je sodišče sprejelo zatrjevana dejstva o fiktivnosti darilnih pogodb.

V tem delu je zato sodba najmanj nejasna oz. sama s seboj v nasprotju oz. nima nikakršne obrazložitve. Sicer pa je sodišče tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, saj je izvedlo samo dokaze z vpogledom določenih listin in zaslišanjem priče V. M., ni pa zaslišalo niti strank tega pravdnega postopka. Če bi izvedlo vse predlagane dokaze, bi lahko brez težav ugotovilo, da je šlo za fiktivni darilni pogodbi in da lahko tožnica uveljavlja predkupno pravico skladno z določili Stvarnopravnega zakonika in zakona o kmetijskih zemljiščih.

Zmotna je tudi uporaba materialnega prava. Sodišče je pravilno povzelo določbe Obligacijskega zakonika in zakona o kmetijskih zemljiščih. V zvezi s slednjim tožnica opozarja na določbo 19. čl., v katerem so posebej urejeni primeri, ko ni potrebna odobritev pravnega posla in primeri, ko se pravni posel ne odobri, med drugim tudi iz razloga, če promet ni potekal po postopku in na način, določen v citiranem zakonu. V 5. odst. 22. čl. ZKZ je notarjem posebej naloženo, da je odobritev podpisa na z.k. dovolilu možna le pod pogojem, če se predloži odločba o odobritvi pravnega posla oz. ustrezno potrdilo, da takšna odobritev ni potrebna.

Gre za določbo, ki zasleduje namen zakona, da se zaščitijo kmetijska zemljišča. Po mnenju sodišča niti očitno prikrita prodajna pogodba ni nična in bi tožnica morala izpodbijati obe prodajni pogodbi in zahtevati sklenitev prodajne pogodbe z njo. Takšno pravno naziranje je popolnoma zgrešeno. Sodišče je spregledalo, da so določbe 3. poglavja ZKZ kogentne narave. Lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s pravnim poslom med živimi ni mogoče pridobiti na drugačen način, kot ga urejajo prisilni predpisi tega zakona. Brez ustrezne ponudbe o nameravani prodaji in brez ustrezne odobritve pravnega posla s strani pristojnega upravnega organa ni mogoče overiti podpisa na pogodbi in tudi ne izvršiti zemljiškoknjižnega vpisa na novega lastnika.

Sodišče bi zato v tem primeru moralo uporabiti tudi določbo 86. čl. OZ, ki govori o ničnih pogodbah. Pogodbene stranke v tem primeru očitno niso upoštevale določbe 3. poglavja ZKZ in je šlo za pogodbo, ki nasprotuje prisilnim predpisom in je zato nična. Iz vseh teh razlogov tožnica predlaga, da se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo obravnavanje.

Pritožba je utemeljena.

Izpodbijana sodba ima tudi po ugotovitvah pritožbenega sodišča takšne pomanjkljivosti, da se je ne da preizkusiti. Iz obrazložitve ni mogoče zanesljivo razbrati, ali je sodišče prve stopnje ugotovilo fiktivnost darilnih pogodb ali ne. Gre pa za ugotovitev bistvene okoliščine tega spora, ker lahko tožnica kršitev predkupne pravice uveljavlja le, če je prišlo med toženimi strankami kot pogodbeniki do prenosa lastninske pravice na nepremičnini na podlagi prodajne pogodbe. Če darilni pogodbi nista navidezni, zahtevek že iz tega razloga ne bi bil utemeljen. Drugače je, če sta darilni pogodbi dejansko prikrivali prodajno pogodbo, kot je trdila v tem postopku tožnica. V primeru, če navidezna pogodba prikriva kakšno drugo (disimulirano) pogodbo, velja ta druga, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost (2. odst. 50. čl. Obligacijskega zakonika). Zmotno pa je tudi stališče prvostopenjskega sodišča, da bi v takem primeru morala tožnica zahtevati s tožbo razveljavitev prodajnih pogodb in nato pod enakimi pogoji sklenitev prodajne pogodbe z njo. Tako bi morala oblikovati zahtevek po 1. odst. 512. čl. OZ, če bi do vknjižbe lastninske pravice na kupca prišlo na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, vsebovanega v prodajni pogodbi. Ker pa se v tej zadevi trdi, da je bila podlaga zemljiškoknjižnemu dovolilu za vpis pridobitve lastninske pravice na tretjega toženca darilna pogodba, je tožnica pravilno oblikovala tožbeni zahtevek, s katerim zasleduje ponoven vpis lastninske pravice na prodajalca. Zahtevek je morala oblikovati glede na specifično situacijo, ki jo zatrjuje, ko navaja, da je prišlo do kršitve predkupne pravice s sklenitvijo navidezne pogodbe, ki je prikrivala prodajno.

V tem sporu bi glede na takšne trditve moralo sodišče najprej ugotoviti, ali je bila res sklenjena navidezna pogodba in če je bila sklenjena takšna pogodba, bi moralo v nadaljevanju razčistiti, ali je prikrivala drugo (prodajno) pogodbo in zatem, ali so izpolnjeni pogoji za veljavnost te druge pogodbe. Ker ni sporno, da prodajna pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki, do prepisa lastninske pravice v zemljiški knjigi ni prišlo na podlagi prodajne, ampak darilne pogodbe, je nesmiselno stališče sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi, da bi morala tožnica zahtevati razveljavitev prodajne pogodbe.

Zemljiškoknjižno sodišče na podlagi izreka, v katerem bi bila razveljavljena prodajna pogodba, ki ni bila temelj vpisa lastninske pravice na tretjega toženca, niti ne bi mogla opraviti prepisa na prvo in drugo toženo stranko. Lahko pa bi vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje, če bi se ugotovilo, da sta darilni pogodbi neveljavni. Z zahtevkom, ki ga je v tej pravdi uveljavljala tožnica, bi zato dosegla isti učinek, kot ga zasleduje zahtevek iz 1. odst. 512. čl. OZ, saj bi le ob ugoditvi takšnemu zahtevku dosegla, da se v zemljiški knjigi ponovno vpiše nepremičnine na darovalca (oz. prodajalca).

V nadaljevanju pa je tožnica uveljavljala tudi zahtevek na sklenitev kupoprodajne pogodbe pod enakimi pogoji, kot jih zatrjuje, da so bili dogovorjeni v disimuliranem pravnem poslu, z njo. Zato je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da tožnica tožbenega zahtevka ni postavila v skladu z zakonom. Zahtevek je samo prilagojen okoliščinam, ki so obstajale v njenem primeru, ko ni prišlo do prenosa lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe, ampak formalno na podlagi darilne in je v tem postopku zato kot predhodno vprašanje potrebno razčistiti vse tiste okoliščine, na katere je opozorjeno spredaj.

Izpodbijana sodba je tako obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo postopka, ki jo očita pritožba in jo je bilo potrebno razveljaviti že po 1. odst. 354. čl. ZPP, pa tudi z zmotno uporabo materialnega prava, zaradi katere dejansko stanje v tej zadevi ni bilo popolno ugotovljeno. Iz vseh teh razlogov je pritožbeno sodišče moralo utemeljeni pritožbi tožnice ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti ter vrniti zadevo v novo odločanje. Nadaljnji napotki niso potrebni, saj je že iz zgoraj obrazloženega razvidno, katere pravno odločilne okoliščine bo sodišče prve stopnje v tej zadevi moralo raziskati in do njih zavzeti stališče, da bo o zahtevku pravilno odločilo.