Appeal dismissed; tenant evicted without title must sue separately for investment recovery.

Pritožba se zavrne in p o t r d i sodba sodišča prve

stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Po že obrazloženem pomanjkanju toženčevega pravnega

naslova za bivanje v spornem stanovanju, zaradi česar je

sodišče prve stopnje v skladu z drugim odstavkom 111.

člena SZ-1 ugodilo tožničini zahtevi za njegovo

izpraznitev, je potrebno pritrditi tudi prvostopnemu

zaključku, da mora toženec z namenom povrnitve svojih

vlaganj v sporno stanovanje, vložiti samostojno tožbo s

tako vsebino.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da

je dolžna tožena stranka izprazniti štirisobno

stanovanje v IV. nadstropju poslovno stanovanjske

stavbe, v skupni izmeri 128,5 m2, in ga v 60 dneh

prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki. V

posledici navedene odločitve je sodišče prve stopnje

toženi stranki naložilo še povrnitev pravdnih stroškov

tožeče stranke v višini 163.655,00 SIT z zakonskimi

zamudnimi obrestmi od izdaje prvostopne sodbe dalje.

Zoper prvostopno odločitev se pravočasno pritožuje

tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov s

pritožbenim predlogom na razveljavitev izpodbijane

sodbe. Zmotno ugotovitev dejanskega stanja in posledično

zmotno uporabo materialnega prava pritožnik vidi v

zaključku sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka

toženi ponudila sklenitev najemne pogodbe za nedoločen

čas, ki naj bi jo slednja odklonila, zaradi česar naj bi

v spornem stanovanju prebivala brez pravnega naslova.

Toženi stranki je bila namreč ponujena zgolj sklenitev

najemne pogodbe za določen čas 6 mesecev, sklenitev

katere je upravičeno odklonila. Nepopolno ugotovitev

dejanskega stanja pritožnik sodišču prve stopnje očita

zato, ker le-to ni ocenilo vlaganj toženca v sporno

stanovanje, čeprav tožnica ne more zahtevati izselitve

najemnika, dokler mu ne povrne njegovih vlaganj. Sodišče

prve stopnje tudi materialnopravno zmotno zaključuje, da

lahko toženec povrnitev vlaganj zahteva zgolj s

samostojno tožbo. Ker sodišče o ugovoru vlaganj tožene

stranke ni odločilo, je zagrešilo tudi bistveno kršitev

procesnih določb. Tožeča stranka se v odgovoru na

pritožbo zavzema za potrditev izpodbijane sodbe, saj je

sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženec

stanovanje zaradi razlogov na svoji strani uporablja

brez pravnega naslova. Toženec tudi nima ugovora, da mu

je dolžan lastnik pred zahtevo za izselitev povrniti

njegova vlaganja, saj tak ugovor pripada le najemniku,

ne pa osebi, ki nima pravnega naslova za bivanje v

stanovanju.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve v

smislu drugega dstavka 350. člena Zakona o pravdnem

postopku - ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljanih

pritožbenih razlogov zaključuje, da je sodišče prve

stopnje pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje,

nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa

sodišču prve stopnje ni mogoče očitati niti v pritožbi

uvejavljane niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve

procesnih pravil. Zato sodišče druge stopnje povzema

pravilne razloge v izpodbijani sodbi sodišča prve

stopnje, v zvezi s pritožbenimi navebami pa še dodaja:

Sodišče prve stopnje povsem pravilno zaključuje, da

pritožnik v spornem stanovanju prebiva brez pravnega

naslova, zaradi česar je v skladu z drugim odstavkom

111. člena Stanovanjskega zakona 1 - SZ-1 utemeljen

zahtevek tožeče stranke na izpraznitev stanovanja.

Tretji odstavek istega člena sicer določa, da se prvi in

drugi odstavek 111. člena SZ ne uporabljata za prejšnje

imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske

člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi

razlogov na strani lastnika. Take razloge v pritožbi

ponovno zatrjuje pritožnik, ko navaja, da s tožečo

stranko ni sklenil ponujene najemne pogodbe, saj je bila

slednja omejena le na določen čas 6 mesecev. V skladu s

prvim in drugim odstavkom 147. člena Stanovanjskega

zakona - SZ so bili lastniki dolžni z občani, ki so

imeli stanovanjsko pravico (le-to je toženec nesporno

imel) skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas

najkasneje v 6 mesecih od uveljavitve SZ. Sodišče prve

stopnje pravilno ugotavlja, da toženec že z zavezancem

za vrnitev stanovanja (pred denacionalizacijo in

vrnitvijo stanovanja v last tožeči stranki) najemne

pogodbe ni imel sklenjene, saj iz prilog spisa izhaja

zgolj odločba o dodelitvi stanovanja tožencu kot

imetniku stanovanjske pravice (priloga B5) z dne

25.2.1980. Pritožnik bi zato moral v skladu s 147.

členom SZ s takratnim lastnikom stanovanja skleniti

najemno pogodbo oziroma vsaj terjati njeno sklenitev v 6

mesecih od uveljavitve SZ. Le v tem primeru bi se namreč

lahko skliceval na tretji odstavek 111. člena SZ-1, da

sicer biva v spornem stanovanju brez pravnega naslova,

vendar pa do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo iz

razlogov na strani lastnika.

Iz podatkov v spisu sodišče prve stopnje nadalje

pravilno sklepa, da je tožeča stranka po tem, ko je v

denacionalizacijskem postopku postala lastnik med

drugimi tudi stanovanja, v katerem je kot imetnik

stanovanjske pravice prebival toženec, slednjemu

ponudila podpis najemne pogodbe za nedoločen čas, do

sklenitve katere pa ni prišlo izključno iz razlogov na

strani tožene stranke. V prilogi spisa A2 se namreč

nahaja obvestilo tožeče stranke stanovalcem z dne

28.5.1999, iz katerega izhaja, da so bili dne 26.4.1999

stanovalcem vročeni osnutki najemnih pogodb. Nadalje je

v prilogi A4 spisa nepodpisana najemna pogodba za

nedoločen čas, katere stranki naj bi bili pravdni

stranki, tožeča kot najemodajalec in tožena kot

najemnik. V njej je bila v 12. členu dogovorjena

neprofitna najemnina. Sodišče prve stopnje je utemeljeno

verjelo navedbam tožeče stranke, da je bila prav taka

pogodba toženi stranki tudi ponujena v podpis, slednja

pa je ni sprejela. Enaki pogodbi je namreč tožeča

stranka sklenila s toženčevimi sosedi dne 25.4.1999 ter

dne 20.1.2000 (priloga spisa A9). Nenazadnje pa je

prvostopnemu zaključku o toženčevi izključni krivdi za

nesklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas mogoče

pritrditi tudi zaradi toženčeve izjave na naroku dne

7.4.2005, ko je na ponovno izrecno ponudbo tožeče

stranke na sklenitev najemne pogodbe za sporno

stanovanje za nedoločen čas pod istimi pogoji, kot so jo

sklenili ostali stanovalci (priloga A4), toženec izrecno

izjavil, da ponudbe ne sprejema, saj od leta 2000 dalje

živi na naslovu (list št. 24). Kot stranka zaslišan

toženec pa je še navedel, da spornega stanovanja ni

izpraznil, ker mu tožeča stranka ni povrnila vlaganj

vanj. V kolikor bi mu namreč vlaganja povrnila, bi

stanovanje takoj izpraznil.

Da toženec (po tožničini zavrnitvi njegove ponudbe za

odkup stanovanja) ni imel nobenega interesa za bivanje v

spornem stanovanju, izhaja tudi iz podatkov v spisu, po

katerih je toženec izkoristil možnosti za rešitev

stanovanjskega vprašanja iz četrtega odstavka 125. člena

SZ in namesto odkupa spornega stanovanja dne 23.3.1999

sklenil prodajno pogodbo za nakup druge nepremičnine kot

izhaja iz priložene prodajne pogodbe (priloga A13).

Sicer pa je toženec, zaslišan kot stranka, večkrat

poudaril, da "se je takrat pogovarjal o vrnitvi

vlaganj", iz česar je mogoče zaključiti, da je toženec

sporno stanovanje zasedal brez pravnega naslova samo še

z namenom, da pred njegovo izpraznitvijo dobi vrnjena

svoja vlaganja v stanovanje.

Po že obrazloženem pomanjkanju toženčevega pravnega

naslova za bivanje v spornem stanovanju, zaradi česar je

sodišče prve stopnje v skladu z drugim odstavkom 111.

člena SZ-1 ugodilo tožničini zahtevi za njegovo

izpraznitev, je potrebno pritrditi tudi prvostopnemu

zaključku, da mora toženec z namenom povrnitve svojih

vlaganj v sporno stanovanje, vložiti samostojno tožbo s

tako vsebino. Pritožnik sicer pravilno izpostavlja, da

po drugem odstavku 112. člena SZ-1 lastnik ne more

zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne

vlaganj po 98. členu istega zakona (torej

neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v

stanovanje, opravljenih v soglasju z lastnikom). Vendar

pa pritožnik spregleda, da je opisani "privilegij" iz

drugega odstavka 112. člena SZ-1 dan zgolj najemniku, ne

pa tudi osebi, ki kot toženec, v stanovanju biva brez

pravnega naslova, na kar utemeljeno opozarja tudi tožeča

stranka v odgovoru na pritožbo. Toženec ima po pravilnem

zaključku sodišča prve stopnje sicer prav tako pravico

terjati plačilo povečanja vrednosti stanovanja zaradi

svojega vložka vanj, vendar pa gre v njegovem primeru za

zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve iz 190. in

naslednjih členov Obligacijskega zakonika - OZ, katerega

mora toženec uveljavljati s samostojno tožbo, njegovo

izplačilo pa ni pogoj za izpraznitev stanovanja, kot je

to pri najemnikovem zahtevku za povrnitev

neamortiziranega dela potrebnih in koristnih vlaganj v

smislu drugega odstavka 112. člena SZ-1 v zvezi z 98.

členom istega zakona. Zato se sodišču prve stopnje tudi

ni bilo potrebno ukvarjati z višino toženčevega vložka v

stanovanje, z opustitvijo odločanja o tem pa ni

zagrešilo v pritožbi uveljavljane bistvene kršitve

procesnih pravil.

Po obrazloženem je sodišče druge stopnje tožnikovo

pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve

stopnje. Pri odločitvi se je oprlo na 353. člen ZPP.

Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, mora v skladu s prvim

odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154.

člena ZPP sam nositi svoje stroške pritožbenega

postopka. Enako velja tudi za tožečo stranko, saj v

skladu s prvim odstavkom 155. člena ZPP z odgovorom na

pritožbo ni odločilno prispevala k rešitvi zadeve.