Tenant's appeal dismissed; death of original tenant does not automatically transfer lease rights to listed user.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Dejstvo, da je bil toženec v najemni pogodbi, sklenjeni dne 24.7.1994

med tožniki kot lastniki stanovanja in toženčevim očetom A. Š. kot

najemnikom, naveden kot uporabnik stanovanja, ne pomeni, da se

najemno razmerje po smrti najemnika avtomatično prenese na

dotedanjega uporabnika in da ima on enake pravice, kot jih je imel

najemnik.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se je tožena

stranka dolžna v roku 90 dni izseliti iz dvosobnega stanovanja na

P. 5 v L. in odstraniti iz stanovanja vse svoje stvari ter stanovanje

prosto oseb in stvari izročiti tožnikom. Dolžna jim je tudi povrniti

pravdne stroške v višini 193.080,00 SIT s pripadajočimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih

razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v

nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje njegovi

pritožbi ugodi in izpodbijano odločitev razveljavi ter zadevo vrne

sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi pojasnjuje, da

je toženec pravni naslednik pravic, ki so šle pokojnemu očetu Š.A.,

zato ne drži ugotovitev prvostopnega sodišča, da zaseda stanovanje

nezakonito. Za primer smrti najemnika mora lastnik stanovanja

skleniti najemno pogodbo z enim izmed ožjih družinskih članov.

Toženec je naveden kot družinski član, zato je upravičenec za

sklenitev najemne pogodbe v skladu s 56. členom SZ. Po prepričanju

toženca se lahko sklicuje na vse pravice, ki mu gredo kot najemniku.

Med temi pravicami je tudi pravica do upoštevanja določb 53. člena

SZ, ki govorijo o tem, da mora lastnik predhodno pisno opozoriti

najemnika, da krši najemno pogodbo. V konkretnem primeru tožeča

stranka ni predložila nobenih dokazov o tem, da bi toženca opozorila

na kršitev najemne pogodbe. Takšen poziv pa je nujna predpostavka

odpovedi najemne pogodbe. Toženec meni, da je odločitev sodišča

preuranjena, kar pomeni, da je stanovanje zasedal zakonito kot

upravičenec do prevzema najema. Prepričan je tudi, da bi morali

tožniki ravnati v skladu s 53. členom SZ, česar niso storili.

Pritožba je bila v skladu z določilom 1. odstavka 344. člena ZPP

vročena tožečim strankam, ki nanjo niso odgovorile.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah

pritožbenih razlogov (1. odstavek 350. člena ZPP) in po uradni

dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP) ugotovilo, da niso podani niti

uveljavljani pritožbeni razlogi, niti nista sodba ali postopek na

prvi stopnji obremenjena s kršitvami, na katere pritožbeno sodišče

pazi po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje

pravilno in popolno ugotovilo. Svojo odločitev je utemeljilo z

jasnimi in logičnimi razlogi, s katerimi pritožbeno sodišče soglaša

in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Prvostopno sodišče je tudi

materialno pravo pravilno uporabilo, ko je zaključilo, da je toženec

dolžan izprazniti stanovanje tožnikov, ker ga zaseda brez pravnega

naslova. Pritožnik uveljavljanega pritožbenega razloga bistvenih

kršitev določb pravdnega postopka ni obrazložil, zato pritožbeno

sodišče tega očitka ne more komentirati.

Dejstvo, da je bil toženec v najemni pogodbi, sklenjeni dne 24.7.1994

med tožniki kot lastniki stanovanja in toženčevim očetom A.Š. kot

najemnikom, naveden kot uporabnik stanovanja, ne pomeni, da se

najemno razmerje po smrti najemnika avtomatično prenese na

dotedanjega uporabnika in da ima on enake pravice, kot jih je imel

najemnik. Po določbi 1. odstavka 56. člena Stanovanjskega zakona (Ur.

l. RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ) je lastnik stanovanja sicer

dolžan skleniti najemno pogodbo z enim od ožjih družinskih članov,

navedenih v najemni pogodbi, če najemnik umre, vendar gre za novo

najemno pogodbo, v kateri se uredijo pravice in obveznosti pogodbenih

strank na novo, saj po smrti najemnika, ki je glede na prehodno

določbo 150. člena SZ pridobil pravico do neprofitne najemnine, ta

pravica za novega najemnika ne velja več (glej odločbo VS RS, opr.

št. II Ips 98/2004). Poleg tega določba 56. člena SZ ne daje v

najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika

stanovanja apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi

smrti sklene najemno pogodbo. Za sklenitev najemne pogodbe mora biti

namreč izpolnjen pogoj skupnega življenja z najemnikom, saj le v tem

primeru ožji družinski član lahko utemeljeno zahteva sklenitev

najemne pogodbe. Glede na povedano, je zmotna pritožbena trditev, da

je toženec pravni naslednik vseh pravic, ki so šle pokojnemu očetu po

sklenjeni najemni pogodbi. Ta najemna pogodba je s smrtjo najemnika

stanovanja prenehala obstojati, nova pogodba s tožencem, ki je bil v

najemni pogodbi z dne 24.7.1994 naveden kot uporabnik, pa ni bila

nikoli sklenjena, saj toženec sklenitve najemne pogodbe ni nikoli

predlagal, tožniki pa niso niti vedeli, da je najemnik A. Š. umrl.

Toženec je imel glede na ugotovitve prvostopnega sodišča interes, da

dejstvo očetove smrti lastnikom stanovanja zamolči, saj očitno

stanovanja ni potreboval zase in v njem ni bival sam, pač pa ga je za

profitno najemnino dajal v podnajem. Takšno njegovo ravnanje

predstavlja zlorabo zakonskih pravic, zato tožečim strankam kot

lastnikom stanovanja ni mogoče očitati, da najemna pogodba v smislu

56. člena SZ ni bila sklenjena iz razlogov na njihovi strani.

Po določbi 2. odstavka 53. člena SZ je res potrebno pisno opozorilo

lastnika najemniku o kršitvah najemne pogodbe, saj sicer odpoved

najemne pogodbe s tožbo ni mogoča. Vendar pa navedeno zakonsko

določilo velja v primeru, če je najemna pogodba sklenjena. V

konkretnem primeru pa najemna pogodba med pravdnimi strankami ni bila

sklenjena, zato ni bilo nobene podlage, da bi morali tožniki pisno

opozoriti toženca na kršitev najemne pogodbe in mu dati rok za

odpravo kršitev. Zato je pritožbena trditev, da je odločitev

prvostopnega sodišča preuranjena, ker tožniki niso dokazali, da so

ravnali po določbi 2. odstavka 53. člena SZ, neutemeljena.

Glede na povedano je pravilen zaključek prvostopnega sodišča, da

toženec uporablja stanovanje tožnikov brez veljavne najemne pogodbe.

V takem primeru pa lahko lastnik po določbi 58. člena SZ zahteva od

stanovalca, da izprazni stanovanje, zato je njihov tožbeni zahtevek

utemeljen, odločitev prvostopnega sodišča pa pravilna.

Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje na podlagi določbe

353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo

izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.