Appeal dismissed; tenant's investment amortization claim rejected due to mutual lease termination.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Glede tožnikove pritožbene trditve, da se njegov vložek v poslovni

prostor v treh letih po sklenitvi pogodbe in manj kot v treh letih od

vlaganja v poslovni prostor nikakor ni mogel amortizirati tako, da bi

lahko upravičil najemnino v višini 12,00 DEM m2, je treba poudariti,

da bi takšne trditve lahko bile upoštevne le ob hkratnih dejanskih

trditvah o toženkini zlorabi pravice, ki bi jo pogojevala odpoved

najemnega razmerja takoj po opravljenih vlaganjih in v nasprotju s

tožnikovo voljo. Vendar pa tožnik takih trditev ne postavlja oziroma

nasprotno, v pritožbi celo navaja, da je prišlo do odpovedi v

soglasju obeh pogodbenih strank.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni

zahtevek, s katerim je tožnik zahteval, da mu tožena stranka plača

1.797.637,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.11.1995 dalje.

Hkrati je odločilo, da je dolžnik dolžan povrniti toženki njene

pravdne stroške v znesku 191.188,00 SIT.

Tožnik je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero

uveljavlja pritožbena razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja

in nepravilne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev

izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo

odločanje. Pritrjuje ugotovitvi o nespornosti dejstev, da je bila za

prostor sklenjena pisna pogodba, da si je tožeča stranka prostor pred

podpisom pogodbe ogledala in da pogodba vsebuje določilo o nevračanju

najemnikovih vlaganj v poslovni prostor. Vendar pa je bila pogodba

sklenjena za nedoločen čas, tožnik pa jo je v soglasju s toženo

stranko odpovedal z 31.1.1997, torej v treh letih po sklenitvi

pogodbe in v manj kot treh letih od vlaganj v poslovni prostor. V tem

času se tožnikov vložek ni mogel amortizirati, tako da bi upravičil

nespremenjeno najemnino v višini 12,00 DEM na m2. Določilo o

nespremenjeni najemnini se po mnenju tožnika v treh letih po podpisu

pogodbe ni moglo pokriti s tožnikovim vložkom v višini nekaj več kot

1,7 mio SIT. Navaja še, da tožnik ob sklenitvi pogodbe ni mogel

vedeti, kakšna dela in kolikšna sredstva bodo potrebna, da bo

poslovni prostor v funkciji, za katero je sklenil najemno pogodbo. S

pogodbo se je zavezal, da bo po končanem najemnem razmerju toženi

stranki vrnil prostor, kakršnega je prejel, vendar pa takega prostora

ob prenehanju najemnega razmerja ni bilo več zaradi tožnikovih

vlaganj. Ta prostor je bil predrugačen in več vreden. S tem, ko sta

Občinski svet in župan sprejela sklep o priznanju vložkov najemnikov

v povečano investicijsko vrednost objektov S., je tožena

stranka posredno priznala, da je dobila nekaj, do česar ni

bila upravičena ne glede na določila najemne pogodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno stališče o posrednem priznanju toženke, ki izhaja iz

sklepa Občinskega sveta z dne 1.12.1999, da je tožena stranka dobila

nekaj, do česar ni upravičena, je brezpredmetno. Sodišče prve stopnje

je zavzelo pravilno stališče o pomenu omenjenega sklepa. Le poseben

dogovor v smislu 5. člena najemne pogodbe med pravdnima strankama,

sklenjene dne 25.1.1994 bi imel učinek, ki bi pogojeval vrnitev

vrednosti spornih vlaganj.

Tožeča stranka v pritožbi sprejema dejansko podlago izpodbijane

odločitve sodišča prve stopnje, iz katere izhaja pravilen zaključek o

neizpolnjenosti predpostavk abstraktnega dejanskega stanja, na

katerem temelji uporaba pravil o neupravičeni pridobitvi (določila

210. člena do 219. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v

nadaljevanju ZOR). Vendar pa poskuša z ostalimi pritožbenimi

trditvami dopolniti tožbeno dejansko podlago, kar pa je nedopustno v

pritožbenem postopku, saj tožnik hkrati ne navaja opravičljivih

razlogov, zaradi katerih navedenih trditev ni postavil že v postopku

pred sodiščem prve stopnje (1. odstavek 337. člena Zakona o pravdnem

postopku, v nadaljevanju ZPP). Tako je pritožbena novota trditev, da

tožnik po končanem najemnem razmerju tožencu sploh ni vrnil prostora,

kakršnega je prejel, saj ga zaradi njegovih vlaganj sploh ni več bilo

oziroma je bil predrugačen in večvreden. Ni jasno, ali tožnik s temi

trditvami morda meri na določena pridobljena stvarnopravna

upravičenja, ki pa niso bila predmet te pravde. Enako velja tudi

glede pritožbenih trditev, da ob sklenitvi pogodbe ni mogel vedeti,

kakšna dela in kolikšna sredstva bodo potrebna, da bo poslovni

prostor v funkciji, za katero je sklenil najemno pogodbo. Takšne

dejanske trditve bi lahko pogojevale le izpodbijanje najemne pogodbe

zaradi napak volje (111. člen ZOR) oziroma zmote ali pa zahtevo na

njeno razveljavitev zaradi čezmernega prikrajšanja (139. člen ZOR).

Tožnik pa se teh oblik pravnega varstva očitno ni poslužil. Glede

tožnikove pritožbene trditve, da se njegov vložek v poslovni prostor

v treh letih po sklenitvi pogodbe in manj kot v treh letih od

vlaganja v poslovni prostor nikakor ni mogel amortizirati tako, da bi

lahko upravičil najemnino v višini 12,00 DEM m2, je treba poudariti,

da bi takšne trditve lahko bile upoštevne le ob hkratnih dejanskih

trditvah o toženkini zlorabi pravice, ki bi jo pogojevala odpoved

najemnega razmerja takoj po opravljenih vlaganjih in v nasprotju s

tožnikovo voljo. Vendar pa tožnik takih trditev ne postavlja oziroma

nasprotno, v pritožbi celo navaja, da je prišlo do odpovedi v

soglasju obeh pogodbenih strank.

Pritožbene trditve tožeče stranke se tako izkažejo na neutemeljene,

zato je bilo treba njegovo pritožbo zavrniti in potrditi sodbo

sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).