Court rules that property ownership change does not affect tenancy terms under Slovenian Housing Act.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana odločba se razveljavi v I. točki in 2.

odst. II. točke, ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v

novo sojenje.

[JEDRO]

Odločilno za presojo najemnega razmerja, ki je trajne narave, je, da

sprememba lastništva stanovanja ne vpliva na obstoj in vsebino

najemnega razmerja (1. odst. 125. člena SZ). Načelo prenosa najemnega

razmerja na uporabnika pa ureja 1. odst. 56. člena SZ, ki določa, da

mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno

pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj

časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih

družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Ker je bila z najemno

pogodbo med pravdnima prednikoma pravdnih strank na podlagi prehodne

določbe 1. odst. 150. člena SZ dogovorjena neprofitna najemnina,

ostane to določilo še naprej v veljavi.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo tožbeni

zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za stanovanje št. 7 v III.

nadstropju stanovanjske hiše v Ljubljani, s površino 114,07 m2 in

kletjo 8 m2. Zaradi umika nasprotne tožbe je pravdni postopek v tem

delu ustavilo. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da mora tožeča

stranka toženi stranki povrniti 276.000,00 SIT pravdnih stroškov.

Proti sodbi se je zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega

stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožeča

stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo

spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbo

razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je sodišče prve stopnje pri odločanju zmotno uporabilo

materialnopravne določbe 24. člena Zakona o denacionalizaciji (Uradni

list RS/I, št. 27/91 - Uradni list RS, št. 54/2002) in 1. odst. 125.

člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - 29/2003, v

nadaljevanju SZ). Namesto, da bi izpeljalo ugotovitev, da se na

podlagi citiranih določil sklene nova najemna pogodba za neprofitno

najemnino, se je začelo ukvarjati z 2. odst. 150. člena SZ. Ni

upoštevalo, da je prednica tožnice z občino že sklenila najemno

pogodbo 23.3.1992 po 1. odst. 150. člena SZ. Po sklenitvi najemne

pogodbe se ni spremenilo nič drugega kot to, da je občina kot

zavezanec za denacionalizacijo stanovanje vrnila upravičencem,

namesto pokojne najemnice pa je nastopila njena hči kot souporabnica

stanovanja.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, naj pritožbeno

sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve

stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče zaradi jasnosti in celovitosti povzema sicer

nesporna pravnorelevantna dejstva v tem sporu:

- tožničina mati je 23.3.1992 kot imetnica stanovanjske pravice na

podlagi določil SZ sklenila najemno pogodbo z Občino Ljubljana Center

za stanovanje št. 7 v III. nadstropju stanovanjske hiše v Ljubljani;

- ob sklenitvi pogodbe je bilo stanovanje razvrščeno v kategorijo

neprofitnih stanovanj, tožnica pa je bila določena kot souporabnica

stanovanja;

- na podlagi 20.4.1994 pravnomočne delne odločbe Ministrstva za

kulturo RS, št. 464-328/93 z dne 18.3.1994, je bila v

denacionalizacijskem postopku vzpostavljena lastninska pravica na

navedenem stanovanju v korist pokojnih denacionalizacijskih

upravičencev;

- na podlagi prodajne pogodbe z dne 15.2.1995 je lastninsko pravico

na spornem stanovanju pridobila tožena stranka.

Navedena dejstva v celoti ustrezajo abstraktnemu dejanskemu stanju

določb 56. in 1. odst. 150. člena SZ, ki predstavljata

materialnopravno podlago za rešitev spornega razmerja pravdnih

strank. Odločilno za presojo najemnega razmerja, ki je trajne narave,

je, da sprememba lastništva stanovanja ne vpliva na obstoj in vsebino

najemnega razmerja (1. odst. 125. člena SZ). Načelo prenosa najemnega

razmerja na uporabnika pa ureja 1. odst. 56. člena SZ, ki določa, da

mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno

pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj

časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih

družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Prehod oziroma

nadaljevanje najemnega razmerja predpostavlja njegov prenos pod

enakimi pogodbenimi pogoji. Ker je bila z najemno pogodbo med

pravdnima prednikoma pravdnih strank na podlagi prehodne določbe 1.

odst. 150. člena SZ dogovorjena neprofitna najemnina, ostane to

določilo še naprej v veljavi. Spremenjeno določilo 2. odst. 150.

člena SZ (Uradni list RS, št. 21/94), ki je pričelo veljati 7.5.1994,

na vsebino pogodbenega razmerja med pravdnima strankama nima nobenega

vpliva. Dodati je še, da v odločbi Ustavnega sodišča U-I-119/94, na

katero se tožena stranka ves čas sklicuje, ni mogoče najti argumentov

za njeno stališče. Z njo Ustavno sodišče ni ugotovilo neskladja 150.

člena z Ustavo, ampak je le naložilo zakonodajalcu, naj SZ dopolni z

določili o oblikovanju neprofitne najemnine. Omejitev glede višine

najemnine je bila uzakonjena že s prvotnim besedilom 1. odst. 150.

člena SZ. Poseg v prosto oblikovanje najemnine, ki je bil nujen v

prehajanju s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna

razmerja, je eden od ukrepov zagotavljanja socialne funkcije

stanovanjskega premoženja.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je

ostalo dejansko stanje med pravdnima strankama nepopolno ugotovljeno.

Med njima namreč ni sporno samo vprašanje, ali za najemno razmerje

velja neprofitna ali profitna najemnina, ampak tudi druge sestavine

najemne pogodbe (površina stanovanja, njegovo stanje in število točk,

s katerimi je ovrednoteno). Pritožbeno sodišče je zato pritožbi

ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo (točka I. izreka) in zadevo

vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V

ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje zavzeti stališče

tudi o drugih sestavinah najemne pogodbe, o katerih obstaja spor med

pravdnima strankama.

Razveljavitev stroškovne odločitve je posledica razveljavitve sodbe

(2. odst. II. točke izreka).

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (3.

odst. 165. člena ZPP).