Appeal court reversed first instance judgment, allowing management company's claim against owners for recovery costs.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje:

- v 2. točki izreka spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku

tožeče stranke, ki se glasi:

Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki znesek

27.305,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva

vložitve izvršilnega predloga, to je od dne 16.9.1998 dalje

do plačila in izvršilne stroške v znesku 26.054,00 SIT z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 22.9.1998 dalje do

plačila, v roku 15 dni,

ugodi,

- v 3. točki izreka pa se spremeni tako, da je tožena

stranka dolžna plačati tožeči stranki 52.140,00 SIT njenih

pravdnih stroškov, v roku 15 dni.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 39.300,00

SIT njenih pritožbenih stroškov, v roku 15 dni.

[JEDRO]

Upravnik je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh

(med njimi tudi do najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih

imajo proti njim lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo

prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da

nima zahtevka za njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem

primeru torej proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega

sodišča RS, št. III Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek

tožeče stranke, po katerem bi ji bila tožena stranka dolžna plačati

znesek 27.305,00 SIT z obrestmi in stroške izvršilnega postopka z

obrestmi (2. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna

plačati toženi stranki 40.778,00 SIT pravdnih stroškov (3. točka

izreka).

Tožeča stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, zaradi

bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe

materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi

in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti

ugodi.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bila izpodbijana sodba izdana v

sporu majhne vrednosti (1. odst. 495. čl. Zakona o pravdnem postopku,

v nadaljevanju ZPP). Zato se sme izpodbijati le zaradi bistvene

kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 339. čl. ZPP in zaradi

zmotne uporabe materialnega prava (1. odst. 458. čl. ZPP). Na

dejansko stanje, ki ga je ugotovilo prvostopno sodišče, je torej

pritožbeno sodišče vezano.

Prvostopno sodišče je na podlagi ocene izvedenih dokazov zaključilo,

da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za izterjavo vtoževanih

obratovalnih stroškov, saj z objektom na naslovu.... od 10.5.1997 ni

več upravljala. Ugotovilo je, da ji je bila pogodba o izvajanju

stanovanjskih storitev stanovanjskega objekta na naslovu... (v

nadaljevanju Pogodba) veljavno odpovedana z dnem 10.2.1997. Takšne

zaključke je temeljilo na ugotovitvah, da je bila tožeča stranka dne

10.2.1997 izbrisana iz registra upravnikov, da ne držijo njene

trditve, da odpovedi pogodbe ni prejela, ker ne gre spregledati, da

je z dopisom z dne 18.12.1997 najemnici V. K. sporočila, da je

seznanjena z dejstvom, da je bila kot upravnica izbrisana iz registra

upravnikov ter da nadalje ne gre spregledati, da je bila skladno z

določili 28. člena Stanovanjskega zakona veljavno sklenjena pogodba o

upravljanju večstanovanjske hiše z novim upravnikom. Takšni zaključki

prvostopnega sodišča pa so materialnopravno zmotni.

Pritrditi je namreč pritožniku, da je bilo pravno razmerje med

lastniki v stanovanjski hiši na naslovu... in upravnikom

vzpostavljeno s sklenitvijo Pogodbe ter da za odločanje o pravicah in

obveznostih, izvirajočih iz te pogodbe, vpis oziroma izbris tožeče

stranke iz registra upravnikov ni odločilnega pomena. Ker pa je

tožena stranka ugovarjala, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana

za uveljavljanje obratovalnih stroškov, ki so predmet tega spora, ker

so lastniki stanovanj s 1.12.1996 prekinili pogodbeno razmerje z njo,

pa je odločilno, ali je bila tožeči stranki pogodba pravnoveljavno

odpovedana oziroma ali je tožena stranka svoje trditve o odpovedi

izkazala.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo, da je bil v 15 členu

Pogodbe dogovorjen 3-mesečni odpovedni rok. Dogovorjeno je tudi bilo,

da se odpoved lahko vloži vsakega 30. junija ali 31. decembra v letu,

zanjo pa je bila določena pisna oblika. Za samo veljavnost pogodbe o

upravljanju je bil v skladu z določbo 1. odstavka 31. člena v času

spornega razmerja veljavnega Stanovanjskega zakona (Ur. list RS/I,

št. 18/91 s spremembami, v nadaljevanju SZ) potreben sporazum

solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot

polovico vrednosti stanovanjske hiše. Izhajajoč iz navedene določbe,

po kateri je bil takšen sporazum potreben za vse odločitve v zvezi z

upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav, je bil

zato zahtevani sporazum potreben tudi za odpoved pogodbe o

upravljanju, kot to pravilno opozarja pritožnik.

Pritožbeno sodišče se zato ne strinja z oceno prvostopnega sodišča,

da zgolj dopis tožeče stranke z dne 18.12.1997, iz katerega izhaja,

da je bila seznanjena z izbrisom iz registra ter dejstvo, da je bila

pogodba o upravljanju sklenjena z novim upravnikom, še ne dokazujeta,

da je bila tožeči stranki pogodba pravno veljavno odpovedana. Da bi

odpoved napram tožeči stranki pravno učinkovala, bi jo morali podati

solastniki, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot

polovico vrednosti stanovanjske hiše, česa takega pa tožena stranka

ni izkazala. Zato so materialnopravno zmotni zaključki prvostopnega

sodišča, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana v tej pravdi.

Soglaša pa pritožbeno sodišče z zaključki prvostopnega sodišča, da

ugovor pasivne legitimacije ni utemeljen. Tožena stranka je trdila,

da vtoževani obratovalni stroški v skladu z določbami Stanovanjskega

zakona (33. člen, 41. člen) ter v skladu z najemno pogodbo za

stanovanje št. 10 v hiši na naslovu..., na katero se nanaša vtoževana

terjatev, in s katero naj bi bila tožeča stranka seznanjena,

bremenijo najemnico, V. K.. Zato naj bi bila le-ta pasivno

legitimirana v tej pravdi.

Določbe 41. člena SZ, na katero se sklicuje tožena stranka, je

uvrščena v IV. poglavje zakona z naslovom Stanovanjska najemna

razmerja (členi 39 - 66). V tem poglavju so torej urejena samo

razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Zato določbe 41. člena

ni mogoče uporabiti pri odločanju o pravicah in obveznostih med

upravnikom stanovanjske hiše in lastniki stanovanj v njej.

Upravljanje v večstanovanjskih hišah je urejeno v III. poglavju SZ

(členi 22 - 38). Iz določb 28. člena SZ izhaja, da lastniki sklenejo

z upravnikom pogodbo, s katero določijo naloge upravnika, med njimi

pa je tudi razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s

pogodbo o upravljanju in določbami tega zakona. Upravnik je v pravnem

razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh (med njimi tudi do

najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih imajo proti njim

lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo svoja

materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da nima zahtevka za

njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem primeru torej

proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS, št. III

Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

Ob povedanem se izkaže kot neodločilno, ali je tožeča stranka

vtoževane stroške poravnala ali ne.

Pritožbeno sodišče je glede na navedeno, ob ugotovitvi, da so

zaključki prvostopnega sodišča, ki se nanašajo na aktivno

legitimacijo tožeče stranke, materialnopravno zmotni,

izpodbijano sodbo (2. in 3. točka izreka odločbe) spremenilo

tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo (4.

točka 358. člena ZPP).

Ker je prvostopno sodišče spremenilo izpodbijano sodbo, je v skladu z

določbo 2. odstavka 165. člena odločilo o stroških vsega postopka.

Ker je tožena stranka v pravdi propadla, je v skladu z določbo 1.

odstavka 154. člena dolžna povrniti tožeči stranki vse njene

izvršilne in pravdne stroške. Izvršilni stroški tožeče stranke

znašajo 26.054,00 SIT in predstavljajo nagrado odvetniku tožeče

stranke za sestavo izvršilnega predloga in poročilo stranki v znesku

9.614,00 SIT, takso za predlog in sklep o izvršbi v znesku 16.200,00

SIT ter stroške fotokopiranja v znesku 240,00 SIT. Pravdni stroški

tožeče stranke pa znašajo 52.140,00 SIT in predstavljajo nagrado

njenemu odvetniku za sestavo vloge z dne 31.7.2000, za ugotovitev

pravnomočnosti in obvestilo stranki, za zastopanje na glavni

obravnavi dne 5.3.2003 in 14.5.2003, v znesku 40.700,00 SIT (370

odvetniških točk), 20% DDV v znesku 8.140,00 SIT, ter takso za sodbo

v znesku 3.300,00 SIT.

Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, ji je tožena stranka dolžna

povrniti tudi njene pritožbene stroške. Ti znašajo 39.300,00 SIT in

predstavljajo takso za pritožbo v znesku 22.800,00 SIT, nagrado

odvetniku tožeče stranke za sestavo pritožbe v znesku 13.750,00 SIT

(125 točk) ter 20 % DDV v znesku 2.750,00 SIT. Stroški tožeče

stranke so odmerjeni po specificiranih stroškovnikih, v skladu z

določili taksne in odvetniške tarife.