Appeal court reversed first instance judgment, holding agent entitled to full commission only if both buyer and seller knew of dual agency.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v zvezi s

popravnim sklepom spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče

stranke, ki se glasi:

"Tožena stranka R. d.o.o. Kranj je dolžna plačati tožeči stranki

A. d.o.o. Ljubljana znesek 1,891.200,00 SIT z zakonskimi zamudnimi

obrestmi od zneska 945.000,00 SIT od 2.4.1996 do plačila in od zneska

946.200,00 SIT od 2.7.1996 do plačila ter ji povrniti pravdne

stroške."

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v

višini 277.512,00 SIT, v roku 15 dni.

[JEDRO]

Če se prodajalec in kupec strinjata, da njune interese zastopa isti

posrednik, ima ta pravico do plačila v skladu z dogovorom. Posrednik

je upravičen zahtevati plačilo dogovorjene provizije od obeh strank

(v celoti) samo, kadar oba naročitelja vesta za dvojni provizijski

dogovor.

[OBRAZLOŽITEV]

Z uvodoma citirano sodbo v zvezi s popravnim sklepom je sodišče prve

stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati

glavnico 1,891.200,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska

945.000,00 SIT od 2.4.1996 do plačila in od zneska 946.200,00 SIT od

2.7.1996 do plačila ter ji povrniti pravdne stroške v znesku

229.344,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do

plačila.

Tožena stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila, uveljavljala

je pritožbena razloga nepravilne ugotovitve dejanskega stanja in

nepravilne uporabe materialnega prava, s predlogom pritožbenemu

sodišču, da ji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni

zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo vseh

stroškov pravdnega postopka, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne

sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožeča stranka je pritožbo prejela 1.10.2004 in nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

1. Relevantno dejansko stanje:

Tožeča stranka kot prevzemnica iz cesijske pogodbe (A3) uveljavlja

zoper toženo stranko kot dolžnico terjatev iz naslova provizije in

prodaje po Pogodbi o posredovanju, nakupu, menjavi, najemu ter oddaji

nepremičnin z dne 13.6.1995 (A2). Tožena stranka kot kupec

nepremičnin je plačala polovico dogovorjene provizije. Odstopnica

terjatve je dogovorila provizijo tudi s prodajalcem nepremičnine, za

katero tožena stranka ob sklenitvi pogodbe ni vedela. Tožena stranka

je med postopkom uveljavljala pravico, da ne plača druge polovice

dogovorjene provizije.

2. Materialo pravo, ki ga je potrebno uporabiti glede na

ugotovljeno dejansko stanje:

Odstopnica terjatve in tožena stranka sta sklenili pogodbo o

posredovanju (813. člen ZOR). Sodišče prve stopnje je pravilno

ugotovilo, da je odstopnica terjatve posredovala pri prodaji in

nakupu nepremičnine za obe pogodbeni stranki (oziroma za oba

prodajalca in za kupca). Kljub temu, da gre za posredovanje

strankama, ki imata nasprotne interese, je tako posredovanje po

zakonu dopustno. Če se prodajalec in kupec strinjata, da njune

interese zastopa isti posrednik, ima ta pravico do plačila v skladu z

dogovorom. Če pa se posrednik s prodajalcem in kupcem ne dogovori

glede provizije za dvojno posredovanje, sme posrednik, ki je dobil

naročilo za posredovanje od obeh strank, zahtevati od vsake stranke

samo polovico posredniškega plačila in samo polovico stroškov, če je

bilo dogovorjeno, da se mu povrnejo (1. odst. 825. člena ZOR).

Posrednik je upravičen zahtevati plačilo dogovorjene provizije od

obeh strank samo, kadar oba naročitelja vesta za dvojni provizijski

dogovor. Če posrednik naročitelja, ki kupuje nepremičnino, ne

obvesti, da opravlja posredniški posel tudi za prodajalca, ni

upravičen od vsakega od njiju zahtevati plačilo provizije (dvojna

provizija).

3. O pritožbi:

Pritožbeno sodišče soglaša z očitkom tožene stranke, da sodišče prve

stopnje ni pravilno uporabilo določila 825. člena ZOR. Obstoja

dogovora s toženo stranko glede plačila dvoprocentne provizije, ni

mogoče subsumirati pod pravno normo drugačnega dogovora pri dvojnem

posredovanju (825. člen ZOR), ker tožeča stranka ni izkazala, da je

šlo za skupen dogovor med vsemi udeleženci pri prodaji in nakupu

nepremičnin o tem, da kupec in prodajalec plačata posrednici skupaj 4

%, od tega vsak po 2 % od dogovorjene kupnine. Zato je tožena stranka

utemeljeno ugovarjala plačilu druge polovice provizije.

S tem pa se izkaže, da je pritožba že iz navedenega razloga

utemeljena. Zato ostalih pritožbenih ugovorov, ki se nanašajo na

zmotno uporabo materialnega prava pri zavrnitvi ugovora zastaranja in

na zmotno ugotovljeno dejansko stanje v zvezi s prenehanjem

obveznosti nasproti tožeči stranki zaradi naknadnega odstopa

terjatve, pritožbeno sodišče ni obravnavalo. Utemeljeni pritožbi je

ugodilo in v skladu s 4. točko 358. člena ZPP sodbo sodišča prve

stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Izrek o pravdnih stroških temelji na določilu 165. člena ZPP. Ker

tožeča stranka v pravdi ni uspela, mora toženi stranki povrniti

pravdne stroške (1. odst. 154. člena ZPP), ki jih je pritožbeno

sodišče odmerilo v skladu s 155. členom ZPP:

- za sestavo pripravljalne vloge 400 točk po OT,

- za pristop na prvi narok za glavno obravnavo 400 točk po

OT,

- za pristop na dva nadaljnja naroka za glavno obravnavo

skupaj 400 točk po OT,

- za sestavo pritožbe 500 točk po OT,

vse povečano z 20 % DDV,

- za sodno takso za odgovor na tožbo 18.912,00 SIT,

- za sodno takso za pritožbo 34.200,00 SIT.

Ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke na dan izdaje sodne odločbe

110,00 SIT, je sodišče prve stopnje toženi stranki odmerilo za

stroške odvetnika 187.000,00 SIT, povečano za 20 % DDV (37.400,00

SIT), tako da je skupaj s priznanimi stroški za plačane sodne takse,

tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati vse pravdne stroške v

višini 277.512,00 SIT.