Tenant's unilateral termination of lease requires court action; mere conduct without lawsuit has no legal effect. Outcome: Appeal dismissed.

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Pritožnica je odškodninsko terjatev do tožeče stranke utemeljevala na

neupravičenem enostranskem razdrtju najemnih pogodb s strani tožene

stranke. 1. odst. 26.čl. ZPSPP določa, da se pogodba o najemu

poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Navedena določba uveljavlja

posebno zaščito najemnika. Za uresničitev enostranskega odpovednega

upravičenja s strani najemodajalca mora biti poleg podanega

odpovednega razloga podan tudi dodaten pogoj, da je najemodajalec to

svuje upravičenje uresničil z vložitvijo tožbe, oziroma naloga za

izpraznitev poslovnih prostorov. Najemno razmerje v tem primeru

preneha šele z učinkovanjem pravnomočne sodbe. To pa pomeni, da

uveljavljanje odstopnega upravičenja izven sodnega postopka nima

neposrednega učinka na najemno razmerje.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje obdržalo v veljavi sklep

o izvršbi Okrajnega sodišča v Kranju, opr. št. Ig 2001/00013 z dne

1.2.2001 v 1. in 3. tč. izreka, s čimer je toženi stranki naložilo

plačilo 1.921.922,00 SIT s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi

obrestmi od zapadlosti posameznega računa do plačila (1.tč. izreka

sodbe). Hkrati je ugotovilo, da ne obstoji v pobot uveljavljena

terjatev tožene stranke v višini 7.078.601,90 SIT (2.tč. izreka

sodbe) in toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče

stranke v znesku 305.352,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

izdaje sodbe do plačila (3.tč. izreka sodbe).

Zoper sodbo je pravočasno vložila pritožbo tožena stranka iz vseh

pritožbenih razlogov in predlagala pritožbenemu sodišču, da

izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v

novo sojenje.

Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala pritožbenemu

sodišču, da pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Pritožba ni utemeljena.

Kot je v izpodbijani sodbi povzelo sodišče prve stopnje, se je tožena

stranka proti zahtevku tožeče stranke branila z ugovorom pobotanja,

sklicujoč se na terjatve, ki jih je imela do tožeče stranke v času

pred nastopom stečaja nad tožečo stranko. Pritožbeno sodišče soglaša

z mnenjem sodišča prve stopnje, da se tožeča stranka takšnemu ugovoru

ne more zoperstaviti zgolj s sklicevanjem na dejstvo, da tožena

stranka svojih terjatev ni prijavila v stečajnem postopku. Tožena

stranka se je v zvezi s terjatvami do tožeče stranke po eni strani

sklicevala na učinke pobotanja po 1. in 2. odstavku 117. člena Zakona

o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (ZPPSL), po drugi strani

pa je za iste terjatve uveljavljala izrecni pobotni ugovor (glej tč.

I. pripravljalne vloge z dne 5.11.2002). Glede na trditve tožene

stranke, da naj bi šlo za terjatve tožene stranke, nastale do uvedbe

stečajnega postopka, bi sodišče prve stopnje tovrsten ugovor tožene

stranke moralo obravnavati kot materialnopravni ugovor prenehanja

terjatve tožeče stranke in ne kot procesni ugovor, o katerem odloči

sodišče v smislu 3. odstavka 319. člena ZPP. V primeru pobotanja v

smislu 117. člena ZPPSL namreč nastopijo učinki pobotanja že na

podlagi samega zakona brez izrecnega pobotnega ugovora kot procesnega

akta v pravdi. Vendar navedena postopkovna kršitev, na katero se

pritožnica v pritožbi ne sklicuje, ne onemogoča preizkusa pravilnosti

odločitve sodišča prve stopnje glede na razloge, ki jih je navedlo

sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijene sodbe, zato ni podana

absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14.tč. 2.

odst. 339.člena ZPP. Pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti drugih

bistvenih kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti

(2.odst. 350.čl. ZPP).

Pritožnica v pritožbi ne izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje v

izpodbijani sodbi glede obstoja terjatve tožeče stranke iz naslova

neplačane najemnine in drugih stroškov po računih tožeče stranke

(A2-A25). Za odločitev o utemeljenosti zahtevka tožeče stranke je

torej odločilen zgolj preizkus odločitve o obstoju terjatve tožene

stranke na dan uvedbe stečajnega postopka nad toženo stranko.

Tožena stranka je svoj zahtevek do tožeče stranke utemeljevala na

odškodninski podlagi zaradi prenehanja najemnega razmerja s tožečo

stranko glede poslovnih prostorov po dveh najemnih pogodbah z dne

25.10.1995 (B6) in z dne 1.6.1997 (B12). Pritožbeno sodišče soglaša s

pritožnico, da je materialnopravno zmotno izhodišče sodišča prve

stopnje, ko je prenehanje najemnega razmerja utemeljilo na določbi 3.

alinee 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

(Ur.l. SRS 18/74; v nadaljevanju ZPSPP). Sodišče prve stopnje je pri

tem med drugim upoštevalo naslednje dejanske ugotovitve:

- tožeča stranka je najemni pogodbi, sklenjeni za dobo 5 let, z

dopisom dne 26.10.1998 odpovedala z dvomesečnim odpovednim rokom

- tožena stranka se je dokončno izselila iz najetih prostorov

30.4.2000.

Pritožnica je odškodninsko terjatev do tožeče stranke utemeljevala na

neupravičenem enostranskem razdrtju najemnih pogodb s strani tožene

stranke. 1. odst. 26.čl. ZPSPP določa, da se pogodba o najemu

poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Navedena določba uveljavlja

posebno zaščito najemnika. Za uresničitev enostranskega odpovednega

upravičenja s strani najemodajalca mora biti poleg podanega

odpovednega razloga podan tudi dodaten pogoj, da je najemodajalec to

svuje upravičenje uresničil z vložitvijo tožbe, oziroma naloga za

izpraznitev poslovnih prostorov. Najemno razmerje v tem primeru

preneha šele z učinkovanjem pravnomočne sodbe. To pa pomeni, da

uveljavljanje odstopnega upravičenja izven sodnega postopka nima

neposrednega učinka na najemno razmerje. V konkretnem primeru to

pomeni, da pogodbeno razmerje med pravdnima strankama ni prenehalo v

posledici pisne zahteve tožeče stranke z dne 26.10.1998. Glede na

ugotovitev, da je tožena stranka kasneje poslovne prostore dejansko

izpraznila in jih vrnila tožeči stranki, je takšno ravnanje mogoče

razlagati zgolj kot prenehanje najemnega razmerja na podlagi

sporazuma v smislu 1.odst. 23.čl. ZPSPP. S tem pa je tudi izključena

protipravnost ravnanja tožeče stranke kot podlaga za uveljavljanje

odškodninske odgovornosti. Tožena stranka bi se torej zahtevi tožeče

stranke na odpoved pogodbe lahko zoperstavila, sklicujoč se na

določbo 1.odst. 26.čl. ZPSPP. S tem, ko je zahtevi tožnika, ki kot

rečeno sama po sebi nima učinka na obstoj pogodbenega razmerja,

sledila z vrnitvijo najetih prostorov, je najemno razmerje med

strankama prenehalo na podlagi sporazuma obeh strank in ne na podlagi

enostranskega ravnanja tožeče stranke. S tem pa je odpadel

odškodninski temelj za terjatev, na katero se v svojih ugovorih

sklicuje tožena stranka.

Tožena stranka je glede dela svoje terjatve zatrjevala tudi

obogatitveno podlago in sicer glede vložka tožene stranke v najete

prostore. Sodišče prve stopnje je s tem v zvezi pravilno sklepalo, da

so bila s strani tožene stranke vložena sredstva v poslovne prostore

posledica odločitve, da bo prostore uredila po svojem okusu. Ob

pomanjkanju trditev tožene stranke, da je bila tožeča stranka pozvana

na odpravo pomanjkljivosti po 15. in 16.čl. ZPSPP, je torej

neutemeljeno sklicevanje pritožnika v pritožbi na to podlago za

vrnitveni zahtevek. Sicer pa neupravičenost vrnitvenega zahtevka

izhaja tudi iz samih najemnih pogodb, ki predstavljajo del

materialnega prava, saj iz le-teh izhaja, da tožena stranka opravi

adaptacije prostorov na svoj račun (6.čl. pog. B6 in 5.čl. pog. B12),

pri čemer je tožena stranka morala pridobiti tudi soglasje tožeče

stranke. Podano soglasje tožeče stranke za opravljanje del samo po

sebi ne daje podlage, da bi tožena stranka lahko zahtevala vrnitev

vloženih sredstev. Sicer pa se pritožnica v pritožbi sklicuje, da je

vlaganje izvršila (in v tem smislu prevzela breme stroškov vlaganj)

računajoč na petletno trajanje najema. Ker je iz gornje obrazložitve

razvidno, da do razdrtja pogodbe ni prišlo v posledici enostranskega

ravnanja tožeče stranke, temveč na podlagi spremenjene pogodbene

podlage, v okviru katere pa ni izkazana sprememba dotedanjega

dogovora o tem, da gredo stroški vlaganj v breme tožene stranke, ni

izkazane podlage za vrnitveni zahtevek, iz katerega uveljavlja tožena

stranka zatrjevano terjatev.

Na osnovi dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in v smislu

obrazložene pravilne uporabe materialnega prava se tako izkaže, da je

ugotovitev sodišča prve stopnje glede neobstoja terjatve tožene

stranke materialnopravno pravilna. Zaradi neobstoja tako zatrjevane

terjatve tožene stranke tudi niso nastopili učinki pobotanja po

117.čl. ZPPSL, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugodilo

tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Ker pritožbeno sodišče v okviru

uradnega preizkusa sodbe ni ugotovilo bistvenih kršitev določb

pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti

(2.odst. 350.čl. ZPP), je odločilo, kot je razvidno iz izreka te

sodbe.

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi stroške

pritožbenega postopka. Do povrnitve stroškov pa ni upravičena niti

tožeča stranka, saj zgolj s pavšalnim nasprotovanjem pritožbi in

povzemanjem izpodbijane sodbe v ničemer ni prispevala k odločitvi

pritožbenega sodišča, zato ne gre za potrebne stroške postopka, ki bi

jih morala nositi nasprotna stranka (1.odst.155.čl. ZPP). postopka

(1.odst.165. v zvezi s 1.odst.154.čl. ZPP).