Appeal dismissed; oral lease modification invalid without written exchange of offers and acceptance under ZOR and ZPSPP.

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani zavrnilni del sodbe

sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Zahteva po pisni obliki je namreč (med drugim) izpolnjena, če stranki

izmenjata pismi ali se sporazumeta po teleprinterju ali po kakšnem

drugem sredstvu, ki omogoča, da se zanesljivo ugotovi, kaj je vsebina

izjave in kdo jo daje (4. odst. 72. člena ZOR). Ob takšnem

materialnopravnem izhodišču zgolj zapis o zatrjevanem ustnem

dogovoru, ki naj bi ga sestavila in podpisala (le) ena izmed pravdnih

strank, še ne pomeni, da je s tem izpolnjen pogoj obličnosti. Da bi

bil, mora temu zapisu slediti skladno pisno sporočilo nasprotne

stranke o sprejemu pisno izražene volje. Sicer ni moč govoriti o

"izmenjavi pisem ali sporazumu po teleprinterju" (prim. 1. in 4.

odst. 72. člena ZOR).

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sodbe zavrnilo tožbeni

zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo

11.863.708,31 SIT. Tako je odločilo zato, ker je presodilo, (1) da je

zastarala pravica zahtevati plačilo 2.647.964,60 SIT z zakonskimi

zamudnimi obrestmi od 2.9.1994 po računu številka 02419, za terjatev

v presežku (9.215.743,71 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.4.1997)

pa tožeča stranka (2) nima pravnega naslova.

Proti delu sodbe sodišča prve stopnje, v katerem je bil zavrnjen

zahtevek na plačilo 6.772.896,00 SIT, vlaga pravočasno pritožbo

tožena stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne in

nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe

materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano

sodbo spremeni, ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo

sojenje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Zakon o Poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (Ur.l. 18/74 -

32/2000; v nadaljevanju ZPSPP) določa, da mora biti pogodba o najemu

poslovnih prostorov pisna (2. odst. 12. člena). Obenem določa tudi

sankcijo za primer, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki: taka

pogodba ni veljavna. In ker zahteva po pisnosti velja med drugim tudi

za vse kasnejše spremembe pogodbe (2. odst. 67. člena ZOR), sprememba

določbe o plačevanju najemnine pa pomeni spremembo ene izmed glavnih

določb pogodbe (prim. sodbi VSS III Ips 41/93 z dne 23.9.1993 in II

Ips 615/96 z dne 25.3.1998), sprva zatrjevani ustni dogovor o

spremembi višine najemnine ni veljaven (2. odst. 12. člena ZPSPP).

Trditve o obstoju pisne pogodbe o spremembi najemnine nasprotujejo

trditvam, ki jih je sprva podala sama tožeča stranka: (1) v

pripravljalni vlogi z dne 21.6.2000, ko je zanikala obstoj pisnega

dogovora o zvišanju najemnine (l. št.18), in (2) v pripravljalni

vlogi z dne 4.10.2000, ko je pritrdila trditvam tožene stranke, da

"pravdni stranki nove najemne pogodbe v pisni obliki nista sklenili"

(l. št. 27).

Sodišče prve stopnje pa res ni presojalo trditev tožeče stranke, ki

jih je podala po razveljavitvi sodbe sodišča prve stopnje, izdani v

tej zadevi z opr. št. 1 Pg 576/97 dne 14.6.2001, in ki bi se jih dalo

razumeti kot spremembo prvotnega zanikanja obstoja pisnega dogovora.

Tožeča stranka je namreč trdila, da sta pravdni stranki svojo voljo

oziroma dogovor za plačilo najemnine v znesku DEM 13 za m2 prostorov

izrazili tako z besedami kot tudi v svojih dopisih in vlogah sodišču.

Ker pa gre za iskanje materialnopravnega pomena listin, na katere se

v prid dokazovanja pisnega dogovora sklicuje tožeča stranka, stališče

o tem podaja pritožbeno sodišče v okviru materialnopravnega preizkusa

izpodbijane sodbe.

Izhodišče za presojo omenjenih trditev je 4. odst. 72. člena ZOR.

Zahteva po pisni obliki je namreč (med drugim) izpolnjena, če stranki

izmenjata pismi ali se sporazumeta po teleprinterju ali po kakšnem

drugem sredstvu, ki omogoča, da se zanesljivo ugotovi, kaj je vsebina

izjave in kdo jo daje (4. odst. 72. člena ZOR). Ob takšnem

materialnopravnem izhodišču zgolj zapis o zatrjevanem ustnem

dogovoru, ki naj bi ga sestavila in podpisala (le) ena izmed pravdnih

strank, še ne pomeni, da je s tem izpolnjen pogoj obličnosti. Da bi

bil, mora temu zapisu slediti skladno pisno sporočilo nasprotne

stranke o sprejemu pisno izražene volje. Sicer ni moč govoriti o

"izmenjavi pisem ali sporazumu po teleprinterju" (prim. 1. in 4.

odst. 72. člena ZOR).

Zgolj trditev tožene stranke iz pritožbe proti sodbi Okrožnega

sodišča v Ljubljani v zadevi X Pg 547/93 (v prilogi A 14) zato ni moč

obravnavati kot nadomestila zahtevane pisne spremembe najemne

pogodbe. Tej izjavi manjka namreč skladen pisni odgovor tožeče

stranke. Nanj se pritožnik niti ne sklicuje. Z njim v zvezi

pritožbeno sodišče dodaja, da je tožeča stranka v odgovoru na to

pritožbo navedla, "da med strankama ni prišlo do nikakršnega soglasja

in dogovora o podpisu najemne pogodbe" (v prilogi B 34).

Listina z dne 3.1.1993 (oz. kot trdi pritožnik 3.1.1994) pa ni

listina tožene stranke, temveč gre za listino tožeče stranke (v

prilogi B 33). Zato so zmotne trditve, da je na tej listini podala

izjavo volje tožena stranka. Gre za izjavo volje tožeče stranke. S

tem v zvezi kaže opozoriti na trditve tožeče stranke iz vloge z dne

24.10.2002, da je z izstavitvijo računa, v katerem je zahtevala 20

DEM/m2 (in ne skladno zatrjevanem dogovoru 13 DEM/m2), želela doseči

nove pogajalske pozicije (l. št. 67). Takšne trditve izključujejo in

ne potrjujejo obstoj (kakršnegakoli) sprejema "ponudbe" za najemnino

13 DEM/m2 za sporno obdobje s strani tožeče stranke. Smiselno enako

velja za dopis tožene stranke tožeči z dne 6.1.1994 (v prilogi A 11),

ki po vsebini ni skladen telefax-u tožeče stranke z dne 6.1.1994.

Prvi dopis se namreč nanaša na najemnino za čas po 1.1.1994, drugi pa

na najemnino za leti 1992 in 1993.

Iz doslej razloženega sledi, da listine, na katere se sklicuje

pritožnik, ne morejo imeti pomena sestavitve listine, ki bi ustrezala

zahtevi po pisnosti iz 2. odst. 12. člena ZPSPP, ki ga želi

pritožnik.

Predmet tožbenega zahtevka je plačilo najemnine. Tožena stranka tako

svojih obveznosti ni izpolnila. Sam pritožnik trdi, da se je tožena

stranka plačilu izmikala. Takšna trditvena podlaga izključuje uporabo

73. člena ZOR. Teorija o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero

se zahteva pisnost, veljavna, čeprav ni sklenjena v tej obliki, pride

v poštev le, če sta obe pogodbeni stranki (in ne le ena izmed njiju)

v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje le ustno dogovorjene

obveznosti (73. člen ZOR). Zato trditev, da je najemodajalec v celoti

izpolnil svoje obveznosti, ni pravno pomembna.

Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani. Na

ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno

uporabilo materialno pravo. Ker pri tem ni zagrešilo uradoma

upoštevnih postopkovnih kršitev (2. odst. 350. člena ZPP), je

pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka sodbe (353.

člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 154. in 1.

odst. 165. čl. ZPP.