Tenant successfully challenges eviction order on specific leased premises due to landlord's lack of possession rights.

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da

glasi:

Ugotovi se, da je izvršba Okrajnega sodišča v Radovljici v izvršilni

zadevi, opr. št. In 2001/00051 zoper M.S., K. 30, K., z izpraznitvijo

in izročitvijo nepremičnine, ki predstavlja stanovanjsko stavbo na

naslovu K. 30, K., stoječa na parc. št. 250, vl. št. 335 k.o. K. in z

izročitvijo le te v posest toženi stranki O., d.o.o., Ljubljana,

potem ko se iz nje odstranijo osebe in stvari, nedopustna glede:

prostorov v pritličju, ki obsegajo kuhinjo, skladišče, točilnico,

sanitarije, jedilnico, garažo, kurilnico, garderobo; prostorov v

drugem nadstropju, ki obsegajo poslovne prostore pisarne, apartmaja

in treh sob za oddajanje ter skupnih sanitarij in arhivskih prostorov

v podstrešju.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v

višini 133.200,00 SIT, v 15. dneh, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od

3.11.2004 do plačila.

[JEDRO]

Ker je v konkretnem primeru tožena stranka pred iztekom pogodbenega

časa trajanja najema z izvršbo zahtevala spraznitev tistih prostorov,

ki jih nima v posesti dolžnik, pač pa najemnik, te pravice pa po

oceni pritožbenega sodišča nima, ker uživa posestnik posestno varstvo

tudi nasprotni poznejšim pridobiteljem nepremičnine, je tožbeni

zahtevek tožeče stranke na nedopustnost izvršbe na teh prostorih

utemeljen.

[OBRAZLOŽITEV]

Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni

zahtevek tožeče stranke (najemnika prostorov), na ugotovitev

nedopustnosti izvršbe z izročitvijo nepremičnine, last dolžnika M.S.

upniku O., d.o.o., proste oseb in stvari, ki se opravlja v izvršilni

zadevi pred Okrajnim sodiščem v Radovljici, opr. št. In 2001/00051.

Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v

višini 107.814,80 SIT.

Tožeča stranka se je zoper sklep pravočasno pritožila iz pritožbenih

razlogov absolutnih bistvenih kršitev določb postopka in zmotne

uporabe materialnega prava, s predlogom pritožbenemu sodišču, da

pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu

zahtevku ugodi. Priglasila je pritožbene stroške.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila s predlogom pritožbenemu

sodišču, da jo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi ter pritožnici

naloži v plačilo stroške odgovora na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

1. Glede na status pravdnih strank, ki sta obe pravni osebi, je

sodišče prve stopnje pravilno uporabljalo pravila postopka v

gospodarskih sporih (1. točka prvega odstavka 481. člena ZPP). Ker pa

predmet zahtevka ni denarna terjatev (prvi odstavek 495. člena ZPP),

niti ne gre za zahtevek iz drugega ali tretjega odstavka 495. člena

ZPP, se v postopku ne uporabljajo pravila o sporu majhne vrednosti.

Ker zaradi uporabe pravil spora majhne vrednosti, nobeni stranki v

postopku ni bila odvzeta pravica obravnavanja pred sodiščem, navedena

kršitev določb postopka ni vplivala na pravilnost in zakonitost

izpodbijane sodbe.

2. Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje zmotno

prepoznalo "modifikacijo" zahtevka tožeče stranke na naroku za glavno

obravnavo dne 19.2.2004, kot spremembo tožbe oziroma kot delni umik,

saj je z navedeno izjavo tožeča stranka le specificirala tožbeni

zahtevek z omejitvijo na prostore, ki jih zaseda v sporni stavbi kot

najemnica, v skladu s trditvami v tožbi (tretji odstavek 184. člena

ZPP). Zato pri taki popravi zahtevka tudi ne gre za delni umik tožbe,

za katerega bi bila potrebna privolitev nasprotne stranke (primerjaj

z drugim odstavkom 188. člena ZPP).

3. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogi prvostopnega sodišča, s

katerimi je zavrnilo ugovore tožene stranke o napotitvenem sklepu kot

procesni predpostavki za vložitev tožbe na nedopustnost izvršbe.

Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo pravočasnost vložene

tožbe. Zmotno sklicevanje na 3. odst. 63. člena ZIZ, namesto pravilno

na 3. odst. 65. člena ZIZ je pripisati le pisni napaki v številki

citiranega člena.

4. Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvam sodišča prve stopnje, da

sta tožeča stranka in dolžnik M.S. dne 23.4.1997 sklenila najemno

pogodbo (A7) o najemu prostorov (2. člen pogodbe) za dobo 90 let (8.

člen pogodbe). V času sklenitve pogodbe je bil M.S. lastnik v zakup

oddanih prostorov. Izguba lastninske pravice, ki je med trajanjem

najemnega razmerja doletela prvotnega najemodajalca Metoda

Staroverskega, je imela za posledico zamenjavo na strani

zakupodajalca (prvi odstavek 591. člena ZOR), kar je pravilno

ugotovilo tudi sodišče prve stopnje. Pridobitelj pa ne more

zahtevati, da mu zakupnik izroči nepremičnino pred potekom časa, za

katerega je bil zakup dogovorjen (drugi odstavek 591. člena ZOR). Ker

je v konkretnem primeru tožena stranka pred iztekom pogodbenega časa

trajanja najema, z izvršbo zahtevala izpraznitev tistih prostorov, ki

jih nima v posesti dolžnik pač pa najemnik, te pravice pa po oceni

pritožbenega sodišča nima, ker uživa posestnik posestno varstvo tudi

nasproti poznejšim pridobiteljem nepremičnine, je tožbeni zahtevek

tožeče stranke na nedopustnost izvršbe na teh prostorih utemeljen.

5. Sodišče prve stopnje je zmotno presodilo drugi odstavek 11. člena

Prodajne pogodbe s pridržkom lastninske pravice z dne 3.12.1999

(priloga A2 v izvršilnem spisu In 2001/00051).

V konkretni pogodbi M.S. ne nastopa kot prodajalec nepremičnine, pač

pa kot kupec (primerjaj z uvodom notarskega zapisa pogodbe), ki se je

v drugem odstavku citiranega enajstega člena zavezal, da po izteku 8

dnevnega roka od izjave prodajalca o razdrtju pogodbe, ne bo sam niti

ne bodo osebe, ki so "pridobile posredno posest od kupca", uživale

več posestnega varstva napram prodajalcu. Tako kot je citirano

določilo zapisano, ga je potrebno tudi uporabiti (prvi odstavek 99.

člena ZOR). Kar pomeni, da ga ni mogoče uporabiti za presojo najemne

pogodbe, ki sta jo sklenila tožeča stranka in M.S. leta 1997, torej v

času, preden naj bi tožena stranka postala lastnica spornih prostorov

(z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo dne 10.1.2000;

primerjaj izpisek iz zemljiške knjige) in preden jih je spet prodala

s tako imenovanim pridržkom lastninske pravice kupcu M.S.. Zato je

sodišče prve stopnje zmotno ocenilo, da je zakupnikova pravica do

uporabe nepremičnin, zaradi pravne napake izključena in se je pri tem

tudi zmotno oprlo na določilo drugega odstavka 580. člena ZOR o

razdrtju najemne pogodbe.

6. Na podlagi dejstva, da je M.S. obenem tudi direktor tožeče

stranke, na kar opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, pa po

oceni pritožbenega sodišča ni mogoče sklepati, da je tožeča stranka

kot samostojen pravni subjekt, toženi stranki ali komurkoli drugemu

podala pravno zavezujočo izjavo o spremembi najemnega razmerja,

sklenjenega za 90 let. Podpisane zaveze M.S. toženi stranki o

neuživanju posestnega varstva, zato nikakor ni mogoče šteti za

veljavno dosežen dogovor o prenehanju najemne pogodbe. Tako zavezo je

lahko M.S. dal le glede prostorov, ki jih je imel sam v posesti kot

kupec in glede tistih, ki jih je od sklenitve Prodajne pogodbe s

pridržkom lastninske pravice kot kupec prepustil drugim v posest. Ta

pa se glede na ugotovljeno kronologijo sklepanja pogodb in

ugotovljeno posest tožeče stranke, ki jo je izvrševala na spornih

prostorih z izvajanjem gostinske dejavnosti, ne more nanašati na

posredno posest tožeče stranke.

Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve

stopnje spremenilo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku (4. točka

358. člena ZPP).

Izrek o stroških temelji na določilu drugega odstavka 165. člena v

zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker je tožeča stranka s

pritožbo uspela, ji je dolžna tožena stranka povrniti priglašene in

specificirane, za pravdo potrebne stroške postopka (155. člen ZPP).

Ti pa so po odmeri pritožbenega sodišča:

-taksa za tožbo 11.400,00 SIT

-taksa za pritožbo 22.800,00 SIT

-za sestavo tožbe 200 točk po OT + 20% DDV (26.400,00 SIT)

-za zastopanje na prvem naroku 200 točk po OT + 20% DDV (26.400,00

SIT)

-za zastopanje na naroku dne 19.2.2004 100 točk po OT + 20% DDV

(13.200,00 SIT)

-za sestavo pritožbe 250 točk po OT+20% DDV (33.000,00 SIT).