Housing law transition: Two-year occupancy period for tenancy rights calculated from new law enactment date, not filing date.

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

[JEDRO]

Za presojo, ali je kdo izpolnjeval pogoje za imetnika stanovanjske pravice, je odločilen dan začetka veljavnosti stanovanjskega zakona. Na ta dan pa toženka po ugotovitvah izpodbijane sodbe v spornem stanovanju še ni bila dve leti in se zato ne more uspešno sklicevati niti na določbo 50. čl. ZSR, niti na določbo 149. čl. SZ. Okoliščine po eni ali drugi zakonski določbi morajo biti podane na dan uveljavitve stanovanjskega zakona.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka izprazniti dvosobno stanovanje v drugem nadstropju hiše L. in ga izročiti tožeči stranki. Ugotovilo je, da se je toženka vselila v stanovanje septembra ali oktobra 1990 z dovoljenjem prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki se je tedaj izselil. Tedaj veljavni zakon o stanovanjskih razmerjih (v nadaljnjem ZSR) ni dovoljeval podstanovalskega razmerja za celo stanovanje. Do uveljavitve stanovanjskega zakona (v nadaljnjem SZ) 19.10.1991 nista potekli dve leti, zato določba 149. čl. ne pride v poštev.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Prvostopnim razlogom je glede na pritožbena izvajanja dodalo, da določba 2. odst. 159. čl. SZ velja le za prejšnje imetnike stanovanjske pravice, kar pa toženka ni bila.

Proti tej sodbi vlaga toženka revizijo. Uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da revizijsko sodišče obe sodbi spremeni in tožbeni zahtevek zavrne. Vztraja pri stališču, da se dveletni rok po 3. odst. 50. čl. ZSR računa od vselitve do vložitve tožbe, ne pa do uveljavitve stanovanjskega zakona. Pri tem se sklicuje na 159. čl. SZ, ki določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Zato se izpodbijana sodba napačno sklicuje na 58. čl. SZ. Meni, da pride v poštev tudi 149. čl. SZ, ker je v stanovanju bivala več kot dve leti. Navaja, da bi priča M. M. pojasnila, kdaj se je vselila v stanovanje.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (3. odst. 390. čl. zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št.18/91) velja od 19.10.1991 dalje. S tem dnem je prenehal veljati zakon o stanovanjskih razmerjih, vendar se je uporabljal še do sklenitve najemne pogodbe (2. tč. prvega odstavka in drugi odstavek 159. čl. SZ). Določba drugega odst. 159. čl. SZ, po kateri se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe, ne pomeni splošnega podaljšanja veljavnosti zakona o stanovanjskih razmerjih. To določbo je treba razlagati v zvezi z določbo 147. čl. SZ, po kateri lastniki sklenejo najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.

Podaljšanje uporabe ZSR se nanaša torej samo na imetnike stanovanjske pravice, to je na tiste osebe, ki so v času uveljavitve stanovanjskega zakona imele položaj imetnika stanovanjske pravice. Za presojo, ali je kdo izpolnjeval pogoje za imetnika stanovanjske pravice, je odločilen dan začetka veljavnosti stanovanjskega zakona. Na ta dan pa toženka po ugotovitvah izpodbijane sodbe v spornem stanovanju še ni bila dve leti in se zato ne more uspešno sklicevati niti na določbo 50. čl. ZSR, niti na določbo 149. čl. SZ. Okoliščine po eni ali drugi zakonski določbi morajo biti podane na dan uveljavitve stanovanjskega zakona.

Ta zakon namreč na novo in drugače ureja pravna razmerja v zvezi z uporabo stanovanj. Ta razmerja postavlja na lastninski temelj in dosledno temu ureja najemno pogodbo, torej ne več stanovanjske pogodbe. Pridobljene pravice upošteva tako, da priznava prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice zaščito v zvezi s sklenitvijo in odpovedljivostjo najemne pogodbe, najemnino in drugim, vendar vse to veže na položaj imetnika stanovanjske pravice ob uveljavitvi zakona. Zakon, ki na novo ureja pravna razmerja, mora časovno določiti trenutek prehoda na nov režim.

Stanovanjski zakon je za imetnike stanovanjske pravice to rešil tako, da je določil šestmesečni rok za sklenitev najemnih pogodb. Toženka v času uveljavitve stanovanjskega zakona ni bila imetnica stanovanjske pravice. Te pravice ni pridobila na način, ki ga je določal zakon o stanovanjskih razmerjih. Prav tako ob uveljavitvi stanovanjskega zakona še ni potekel rok iz 50. čl. ZSR. Ta rok po uveljavitvi novega zakona ni več tekel, saj je bil ZSR razveljavljen in torej za nadaljnji tek roka, ki ga novi zakon ne pozna, ni več nobene podlage.

Določba 149. čl. SZ pomeni izjemo od 147. čl. istega zakona. V primeru, ko je podstanovalec več kot dve leti v celoti uporabljal stanovanje, ne more zahtevati sklenitve najemne pogodbe po SZ prejšnji imetnik stanovanjske pravice, temveč podstanovalec. S tem je rešena morebitna kolizija interesov med imetnikom stanovanjske pravice in podstanovalcem, lastnik stanovanja pa ni v negotovosti, s kom od obeh mora skleniti najemno pogodbo. Vendar je tudi v tem primeru odločilno stanje ob uveljavitvi SZ. Če je podstanovalec do tedaj stalno prebival v stanovanju več kot dve leti in ga v celoti uporabljal, je pridobil pravico do sklenitve najemne pogodbe.

Določbi 147. in 149. čl. sta uvrščeni med prehodne določbe. To pa so tiste določbe zakona, ki urejajo prehod iz prejšnjega na novi pravni režim in časovno opredeljujejo uveljavitev novih norm. Potemtakem je gotovo, da je treba dvoletno dobo iz 149. čl. SZ ugotavljati glede na čas uveljavitve zakona, ne pa glede na vložitev tožbe.

Revizijske navedbe v zvezi s pričo M. M. in v zvezi z dokazi o plačevanju stroškov se nanašajo na dejansko stanje in zato niso predmet revizijske presoje (3. odst. 385. čl. ZPP). V zvezi z opustitvijo izvedbe teh dokazov tudi ni bilo nobenih kršitev pravdnega postopka, saj toženka ni poskrbela, da bi bilo sodišču sploh mogoče izvesti te dokaze.

Uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan, prav tako ne drugi razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. čl. ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo tožene stranke kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).