Appeal allowed; Supreme Court of Slovenia voids first-instance judgment on real estate agency commission dispute between spouses.

Pritožbi se ugodi in se zato izpodbijana sodba r a z v e l j a v i ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

Obrazložitev sodbe pa ne daje odgovora na trditve tožeče stranke, da gre pri nakupu stanovanja, pri katerem sodelujeta oba zakonca, ki skupaj nastopata v kontaktu s tožečo stranko in skupaj izražata voljo za nakup stanovanja ter sta glede tega soglasna, za skupno premoženje, čeprav je pogodba (formalno) sklenjena le na ime enega in da je tako bilo tudi v obravnavanem primeru. Pomembno je tudi, v kakšnih okoliščinah in kdaj je bila pogodba o posredovanju s tožencem podpisana. Ker ni ocene vseh teh okoliščin, je neprepričljiv zaključek prvostopenjskega sodišča, da toženec ni zavezan plačati provizije, češ da tožeča stranka zanj ni posredovala pri sklenitvi pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, naj ji tožena stranka plača znesek 450.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje. Po izvedenem dokaznem postopku je zaključilo, da toženec ni kršil Pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine in zato tožeča stranka ni upravičena do pogodbe kazni, predvidene v 5. členu pogodbe in ker toženec tudi ni sklenil pogodbe o nakupu nepremičnine, pri kateri bi tožeča stranka zanj posredovala, temveč je pogodbo sklenila toženčeva žena, toženec ni zavezan plačati niti 2% provizije, predvidene v 3. členu pogodbe.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka po pooblaščencu. V pritožbi navaja, da bi sodišče moralo obravnavano sporno razmerje interpretirati tudi v smislu nastajajoče zakonodaje to je Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki je bil sprejet leta 2003. Pri tem zakonu je zakonodajalec uvidel, da prihaja pri zakoncih zelo pogosto do situacije, da se za nakup dogovarja eden, stanovanje pa je kupljeno na ime drugega ali obeh. V pritožbi našteva življenjske situacije, ki naj bi kazale na nevzdržnost stališča prvostopenjskega sodišča, češ da bi logika sodišča, ki je izražena v sodbi, pripeljala do nemogočih situacij, ko bi se zakonca v zvezi z obveznostjo posameznih plačil izgovarjala drug na drugega. Zato je po mnenju pritožbe sodišče napačno interpretiralo 51. do 62. člen ZZZDR. Tudi stališče, da bi moral biti posrednik previden in dajati v primerih nakupa zakoncev pogodbo podpisati obema, je lahko problematično zaradi nesprejemljivosti preverjanja statusa strank. Pritožnica trdi, da bi sodišče moralo zadevo interpretirati tako, da je bilo stanovanje v konkretnem primeru kupljeno iz skupnega premoženja in sta zato kupoprodajno pogodbo sklenila tako toženec kot njegova žena, ne glede na to, na čigavo ime se glasi. Ker je bila pogodba sklenjena, pa je potrebno provizijo po posredniški pogodbi plačati. Sodišče bi zadevo lahko interpretiralo tudi tako, da je mož sklenil pogodbo o posredovanju v korist tretjega, to je svoje žene. Tudi stališče prvostopenjskega sodišča, da tožeča stranka ni upravičena do pogodbene kazni, po mnenju pritožbe ni prepričljivo. Neverjetno je namreč, da se toženec in njegova žena ne bi pogovarjala o nakupu stanovanja in da pri tem toženec ne bi uporabil niti enega podatka, ki ga je dobil ob ogledu stanovanj od tožeče stranke. Sam je bil po opisu lastne žene ves čas zraven, vozil jo je okoli, zato ni verjetno, da naj ne bi pri tem nič gledal, nič videl ali slišal in nič v razgovoru omenil ženi. Sicer pa tudi ni pomembno, ali tisti, kateremu je kaj posredovano, to že ve (v konkretnem primeru toženčeva žena od tožeče stranke) temveč je važno, da tisti, ki to sporoča, dobi podatke pri tožeči stranki. Zato dolguje pogodbeno kazen.

Toženec je podal odgovor na pritožbo, v katerem navaja, da je res Pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine podpisal sam, ker je bil morebitni kupec, vendar je agencija v konkretnem primeru že od vsega začetka štela za kupca gospo F. M. in le z njo v zvezi s tem nakupom tudi kontaktirala. Vendar pa agencija ni opravila vseh storitev, ki bi jih v skladu s splošnimi pogoji poslovanja bila dolžna opraviti, predvsem to velja za točke 2.1.1, 2.1.2., 2.1.3. in 2.1.4. Kljub temu je zahtevala plačilo celotne provizije. Sicer pa je tožeča stranka v konkretni zadevi vtoževala plačilo pogodbene kazni in je zato razpredanje o plačilu storitve brez podlage. Ne strinja se s tožničino razlago 5. člena pogodbe, ki govori o pogodbeni kazni. Ponavlja, da je žena pridobila podatke o nepremičnini izključno s strani nepremičninskega posrednika in da sam ni posredoval tretji osebi ničesar. Novi predpisi s področja o posredovanju pri nakupu nepremičnin ščitijo predvsem kupca, če pa je kdo v zadevi kaj zlorabil, naj bi bil to posrednik, ki svojih obveznosti, prevzetih s pogodbo, ni izpolnil. Predlaga zavrnitev pritožbe.

Pritožba je utemeljena.

Tožeča stranka, ki je s tožencem A.M. dne 7.12.2002 sklenila Pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine (priloga A2 spisa), je svoj tožbeni zahtevek iz te pogodbe gradila na dveh podlagah. Prva naj bi bila kršitev 5. člena pogodbe, ki je naročitelja zavezoval, da podatkov o nepremičnini, ki jih bo pridobil od posrednika, ne bo posredoval tretji osebi, za primer kršitve te zaveze pa je bila predvidena pogodbena kazen v višini 3% od okvirne cene nepremičnine, druga podlaga pa plačilo 2% provizije, ker je na osnovi posredovanja po tej pogodbi prišlo do sklenitve kupoprodajne pogodbe za stanovanje s toženčevo ženo. Tožeča stranka naj bi namreč spravila v stik kupca in prodajalca do te mere, da je prišlo do soglasja volje za nakup "le da nepremičnine potem kupec ni kupil na svoje ime, ampak na ime žene". V nadaljevanju tožbe je bilo zatrjevano, da tožeča stranka običajno šteje, da je nastopanje enega zakonca v poslu izražanje volje obeh in da sta glede posla soglasna, da zakonca ponavadi nastopata skupaj kot en subjekt, skupaj naročata, si ogledujeta in plačata, pri čemer pa je pogodba sklenjena tako kot želita, torej ali na enega ali na oba. Tožena stranka je v zaključnem delu odgovora navedla, da nasprotuje zahtevku za plačilo pogodbene kazni, češ da pogodbe o posredovanju ni kršila, glede zahtevka za plačilo provizije pa, da je ni dolžna plačati v polnem znesku, ker tožeča stranka ni opravila posredovanja na način in v obsegu, predvidenem s pogodbo in poslovnimi pričakovanji. V sami vlogi pa je dodatno še opozorila na nedoslednost pri korespondenci tožeče stranke, ki je pisma in opomine ter račune pošiljala tako tožencu kot njegovi ženi, da so delavci tožeče stranke pretežno kontaktirali z ga. M., z njim pa le, če žena ni bila dosegljiva.

Pretežni (in bistveni) del trditev tožene stranke tako pred pravdo, kot pred prvostopenjskim sodiščem in v odgovoru na pritožbo je bil usmerjen v to, da tožeča stranka svojega dela obveznosti po pogodbi ni opravila tako kot bi morala in zato do plačila (celotne) provizije ni upravičena. Prvostopenjsko sodišče pa je tožbeni zahtevek zavrnilo že na podlagi ugotovitve, da je pogodbo o posredovanju podpisal toženec, kupoprodajna pogodba za stanovanje pa je bila sklenjena z njegovo ženo, kar naj bi pomenilo, da tožeča stranka za toženca ni posredovala pri sklenitvi pogodbe in do provizije ni upravičena. Menilo je, da ne gre za primer, ko bi bila obveznost zakoncev solidarna in se zato tudi ni spuščalo v ugotavljanje, ali je tožeča stranka izpolnila vse obveznosti v zvezi s posredovanjem pri prodaji ali ne.

Taka obrazložitev sodbe pa ne daje odgovora na trditve tožeče stranke, da gre pri nakupu stanovanja, pri katerem sodelujeta oba zakonca, ki skupaj nastopata v kontaktu s tožečo stranko in skupaj izražata voljo za nakup stanovanja ter sta glede tega soglasna, za skupno premoženje, čeprav je pogodba (formalno) sklenjena le na ime enega in da je tako bilo tudi v obravnavanem primeru. Sodišče se torej ni opredelilo glede teh odločilnih dejstev, od obstoja katerih je odvisna utemeljenost tožbenega zahtevka. Po 2. odst. 56. člena ZZZDR namreč zakonca nerazdelno odgovarjata za obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premoženjem. V zadevi ni sporno, da je šlo za zakonca in da je tožeča stranka, če toženčeva žena ni bila dosegljiva, kontaktirala s tožencem. Toženčeva žena je tudi pri zaslišanju pojasnila, da sta si stanovanje ogledala skupaj z možem in hčerko in ves čas govorila v množini, prav tako pa je tudi priča L.F. pri opredeljevanju kupcev uporabljala množino, le da je pojasnila, da je večinoma kontaktirala z gospo M.. Pomembno je tudi, v kakšnih okoliščinah in kdaj je bila pogodba o posredovanju s tožencem podpisana. Ker ni ocene vseh teh okoliščin, je neprepričljiv zaključek prvostopenjskega sodišča, da toženec ni zavezan plačati provizije, češ da tožeča stranka zanj ni posredovala pri sklenitvi pogodbe. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP in 354. člen ZPP). Glede primarno uveljavljene tožbene podlage, to je plačila pogodbene kazni zaradi kršitve 5. člena pogodbe pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da odločitev o drugi podlagi izključuje prvo.