Tenant eviction appeal dismissed; prior written notice to tenant required before filing termination suit under SZ.

Pritožba se zavrne in se p o t r d i sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega

postopka.

[JEDRO]

Opomin mora biti torej najemniku vročen pred vložitvijo tožbe.

Opomin, priložen kot priloga tožbi, ki pa ni bil predhodno vročen

najemniku, ne more nadomestiti vročitve opomina iz enostavnega

razloga, ker je dejstvo, da najemodajalec najemnika pisno opozori na

kršitev najemne pogodbe, predpostavka za vložitev tožbe na odpoved

najemne pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni

zahtevek, s katerim je tožeča stranka toženi odpovedala

najemno pogodbo in od nje zahtevala, da ji izroči oseb in

stvari prazno stanovanje. Tožečo stranko je tudi zavezalo,

da toženki povrne njene pravdne stroške.

Zoper takšno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka, uvejavlja

vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona

o pravdnem postopku - ZPP in predlaga razveljavitev

izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v

ponovno odločanje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče je ugotovilo vsa dejstva, ki so pomembna

za odločitev v tej pravdni zadevi. Svojo odločitev je tudi

skrbno obrazložilo. Pritožbeno sodišče v celoti povzema

pravilne razloge sodišča prve stopnje in le še glede na

pritožbena izvajanja dodaja:

Prvostopno sodišče je povsem pravilno uporabilo materialno

pravo - določilo tretje alinee prvega odstavka v zvezi z

drugim odstavkom 53. člena Stanovanjskega zakona - SZ.

Določilo drugega odstavka 53. člena SZ je jasno. Najemne

pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če tožnik ni predhodno

pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin

mora biti torej najemniku vročen pred vložitvijo tožbe.

Opomin, priložen kot priloga tožbi, ki pa ni bil predhodno vročen

najemniku, ne more nadomestiti vročitve opomina iz enostavnega

razloga, ker je dejstvo, da najemodajalec najemnika pisno opozori na

kršitev najemne pogodbe, predpostavka za vložitev tožbe na odpoved

najemne pogodbe. Te predpostavke pa tožniki niso izpolnili, zato z

vloženo tožbo ne morejo odpovedati najemne pogodbe. Brez odpovedi

najemne pogodbe pa tožniki tudi ne morejo od tožene stranke zahtevati

izpraznitve stanovanja.

Zahtevek na izpraznitev stanovanja utemeljujejo tožniki z

dejstvom neobstoja najemne pogodbe, ki so jo s tožbo

odpovedali (59. člen SZ). To dejstvo pa ni podano, ker

tožniki niso izpolnili predpostavke za vložitev tožbe na

odpoved najemne pogodbe iz drugega odstavka 53. člena SZ in

ima torej toženka s tožniki še vedno sklenjeno najemno

pogodbo.

Dejstvo, da so tožniki izkazali priporočeno pošiljko opomina

in poslano navadno pošiljko, ne zadostuje za izpolnitev

pogoja, da so toženko pisno opozorili na kršitev najemne

pogodbe, saj je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenega

dokaznega postopka tudi po oceni pritožbenega sodišča

sprejelo pravilen zaključek, da toženka opomina pred

vložitvijo tožbe ni prejela. Toženka je to zatrjevala tekom

celega postopka, tudi izpovedala je zaslišana kot stranka, da ni

prejela nobenega opomina ne s priporočeno in tudi ne z navadno pošto.

Dokazno breme za dokazovanje dejstva pisnega opozorila toženke je na

strani tožnikov (člen 212 ZPP), tožniki pa tega niso uspeli dokazati,

zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožba ni bila

vložena v skladu z drugim odstavkom 53. člena SZ.

V zvezi s pritožbenimi izvajanji kako se toženka izogiba

sprejemanju pošte, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da

tožeča stranka niti ne zatrjuje, da bi opomin poslala vsaj

dvakrat, če se je prvič priporočena pošiljka vrnila

nevročena, ampak je takoj vložila tožbo. Z vročitvijo tožbe,

sklepa o oprostitvi sodnih taks in vabila na glavno

obravnavo v tem sodnem postopku, pa sodišče prve stopnje ni

imelo nikakršnih problemov, saj je tožena stranka vsako pošiljko

takoj sprejela.

Pritožba ima sicer prav, da je plačevanje najemnine in

stroškov temeljna obveznost vsakega najemnika, vendar pa je

pri zahtevku na izpraznitev stanovanja najemnik vsekakor

šibkejša stranka v postopku in je zato zakonodajalec za

odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja

predpisal določene pogoje, ki jih mora najemodajalec strogo

upoštevati, če želi najemno pogodbo odpovedati.

Pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa ob

uradnem preizkusu zadeve tudi ni našlo tistih bistvenih

kršitev določb postopka, ki jih mora upoštevati po uradni

dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je na

podlagi določila 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno

zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje

pritožbene stroške (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165.

člena ZPP).