Appeal dismissed; tenant's retention right rejected due to specific commercial lease law overriding general contract rules.

Pritožba tožene stranke se zavrne kot neutemeljena in p o t r d i izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da lahko tožena stranka uveljavlja pridržno pravico le, če glede svoje terjatve, na kateri pridržno pravico utemeljuje, uveljavlja s pobotnim ugovorom ali z nasprotno tožbo, saj kaj takega iz določila 286. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ne izhaja. Vendar pa je v konkretnem primeru položaj specifičen v toliko, ker gre za najem poslovnih prostorov, za katerega veljajo specialna določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSP). Ta določila posebej urejajo možnost pobota z najemnino tistih terjatev, ki izhajajo iz vlaganj v poslovni prostor.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrajnega sodišča opr. št. R 2472004 z dne 11.7.2000 v veljavi tako, da mora tožena stranka v roku 15 dni izprazniti poslovne prostore v zgradbi na naslovu K. in jih proste ljudi in stvari predati v posest tožeči stranki, glede pravdnih stroškov pa je odločilo, da jih mora tožena stranka v roku 15 dni povrniti tožeči v znesku 85.800,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.1.2005 dalje do plačila.

Zoper to sodbo se pritožuje tožena stranka po svojem pooblaščencu in sicer zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, naj pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni, podrejeno pa razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločitev. V pritožbi navaja, da so v 10. točki najemne pogodbe sklenjene med pravdnima strankama dne 23.10.1989 navedeni načini prenehanja pogodbe in je predviden odstop le v primeru, če najemnik kljub opominu uporablja poslovne prostore v nasprotju z določili pogodbe, ne pa tudi v primeru, če ne plača najemnine za dva meseca po opominu kot to določa 28.

člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSP). Tako tožeča stranka sploh ni imela podlage za odstop od pogodbe zaradi neplačila najemnine. Tožena stranka je tudi ob tem, da je tožeča stranka drugi plačilni opomin sploh naslovila na Policijsko postajo K., poslan pa je bil 8.6. 2000, najemnino poravnala 25.7.2000, torej v roku dveh mesecev po opominu, tako da tudi iz tega razloga ni podan pogoj za odstop od pogodbe. Po 2. členu omenjene pogodbe najemnik prevzame prostore po priloženem seznamu, ti prostori pa v predlogu sploh niso navedeni.

Pri tem je tožena stranka zgradila prizidek ob stoječemu objektu, ki meri 271,91 m2 porabne površine, tako da ta prizidek ne more biti predmet postopka izpraznitve. Nepravilno pa sodišče prve stopnje razlaga tudi pridržno (retencijsko) pravico. Tožena stranka je ugovarjala izpraznitvenemu nalogu, ker ima terjatev do tožeče stranke iz naslova vlaganj v znesku 45.681.016,11 SIT. Ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da bi morala tožena stranka svojo pridržno pravico uveljavljati tako, da bi morala vložiti pobotni ugovor ali pa nasprotno tožbo za svojo terjatev.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje glede bistvenih okolnosti spora dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, na ugotovljeno dejansko stanje pa tudi uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo nobenih takih kršitev v postopku, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so tako navedbe tožene stranke o tem, da naj bi bili v pogodbi o najemu poslovnih prostorov z dne 23.10.1989 navedeni vsi možni načini prenehanja pogodbe, med temi pa ni razloga, če tožena stranka ne plača najemnine za dva meseca po opominu, okoliščina, da naj bi tožena stranka najemnino poravnala v roku dveh mesecev po prejemu zadnjega opomina in pa da se izpraznitveni zahtevek ne bi mogel nanašati na prizidek, ki ga je zgradila tožena stranka, nove navedbe, ki jih tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni postavila.

Po 1. odst. 337. člena ZPP pa sme pritožnik navajati v pritožbi nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oz. predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oz. do konca glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz 2. odst. 286. člena ZPP. V tej smeri ob novih navedbah tožena stranka v pritožbi ni ničesar pojasnila, zato teh novih navedb pritožbeno sodišče ne more upoštevati. Kar se tiče trditev tožene stranke v zvezi s pridržno pravico, ima sicer tožena stranka prav, ko očita sodišču prve stopnje napačno pravno stališče glede tega pod kakšnimi pogoji je mogoče uveljavljati pridržno pravico.

Ni namreč pravilno stališče sodišča prve stopnje, da lahko tožena stranka uveljavlja pridržno pravico le, če glede svoje terjatve, na kateri pridržno pravico utemeljuje, uveljavlja s pobotnim ugovorom ali z nasprotno tožbo, saj kaj takega iz določila 286. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) ne izhaja. Vendar pa je v konkretnem primeru položaj specifičen v toliko, ker gre za najem poslovnih prostorov, za katerega veljajo specialna določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSP). Ta določila posebej urejajo možnost pobota z najemnino tistih terjatev, ki izhajajo iz vlaganj v poslovni prostor.

Po 17. členu omenjenega zakona, pa ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravilo, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino, vendar te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal zato primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti tako, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru. Tožena stranka pa v zvezi s svojimi vlaganji v tej smeri ni ničesar takega zatrjevala, zato v konkretnem primeru pridržna pravica na podlagi take terjatve iz naslova vlaganje ne pride v upoštev.

Iz vseh navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.