Lease not formed without agreement; temporary order denied without proof of irreparable harm.

Pritožbama tožene stranke zoper sodbo z dne 15.9.2003 v zvezi z

dopolnilno sodbo in popravnim sklepom z dne 30.12.2003 se delno ugodi

in se izpodbijana sodba v zvezi z dopolnilno sodbo v 2. točki izreka

(glede odločitve o plačilu stanovanjskih stroškov) razveljavi in v

tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V preostalem delu se pritožbi tožene stranke zavrneta in se v

nerazveljavljenem delu potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve

stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno

odločbo.

[JEDRO]

Če se pogodbenika ne sporazumeta o vseh bistvenih sestavinah najemne

pogodbe, najemna pogodba ni bila sklenjena. Takšna pogodba tudi ne

more konvalidirati, saj morata biti glede vsebine soglasni obe

stranki, obe pa morata tudi v pretežnem delu izpolniti obveznost.

Pri regulacijskih začasnih odredbah mora sodišče postopati

restruktivno, saj gre za izjemno sredstvo zavarovanja, zato mora

predlagatelj izkazati, da bi mu brez izdaje začasne odredba nastala

nenadomestljiva ali težko nadomestljiva škoda.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo z dne 15.9.2003 odločilo,

da je tožena stranka dolžna izprazniti nepremičnino vpisano v

zemljiškoknjižnem vložku 369 k.o. Z., ki v naravi predstavlja vikend

v velikosti 48 m2, zavrnilo pa je tožbeni zahtevek tožene stranke kot

nasprotne tožnice na sklenitev najemne pogodbe za omenjeno

nepremičnino in predlog za izdajo začasne odredbe tožeče stranke, po

katerem bi bila tožena stranka dolžna v roku 24 ur od vročitve sklepa

o izdaji začasne odredbe izprazniti sporno nepremičnino.

Z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom z dne 30.12.2003 pa je

prvostopno sodišče izrek sodbe dopolnilo še z odločitvijo, da je

tožena stranka dolžna tožeči na račun neporavnanih stanovanjskih

stroškov plačati znesek 156.461,00 SIT, z zakonskimi zamudnimi

obrestmi od 15.7.2002 do plačila, na račun pravdnih stroškov pa

znesek 380.660,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.12.2003

do plačila.

Tožena stranka je vložila dve pritožbi in sicer sprva le zoper sodbo,

po izdaji dopolnilne sodbe in popravnega sklepa pa še zoper to

odločbo. V prvi pritožbi graja oceno sodišča glede ugotovitve

dejanskega stanja. Navaja, da je sodišče zmotno zaključilo, da ni

bila sklenjena ustna najemna pogodba, zato ta ne more konvalidirati.

Zaslišane priče so namreč potrdile, da je toženka večkrat prinesla

denar tožnici neposredno, pa tudi D.B., denar pa je bil v zvezi z

oddajo vikenda. To izhaja iz izjav J.S. in T.K., ki sta toženko tudi

vozila k tožnici, ko je plačevala obveznosti, priča J.P. pa je

potrdila, da tožnica išče stranko za vikend. To kaže na namen

dolgoročne eksploatacije nepremičnine, ne pa le na kratkotrajno

brezplačno oddajo. Strankam je bilo ob sklepanju najemnega razmerja

jasno, da tožnica še ne more razpolagati z nepremičnino odplačno,

dokler s sodno odločbo ni izkazano nasledstvo, kljub temu pa sta

sklenili razmerje za daljše obdobje. Tega tožnica ni spoštovala, ko

je dala odklopiti telefon, prav tako pa je to poskušala z elektriko,

kjer pa je stroške neposredno poravnavala tožena stranka. Med

prebivalci Z. se je vedelo, da se vikend oddaja v najem, kar so

potrdile zaslišane priče, pri čemer pa sta J.K. in S.K.

neverodostojni priči, ki sta imeli le nalogo izpovedati zgodbo

namišljenega dogodka za ta postopek. Potrebno je tudi upoštevati, da

je v Sloveniji običajno iz davčnih razlogov, da najemne pogodbe niso

sklenjene pisno, do tega pa je prišlo tudi v konkretnem primeru.

Toženka je svojo obveznost izpolnjevala, kar izhaja iz predloženih

potrdil, posebej iz potrdila o višini 94.000,00 SIT, ki predstavlja

plačilo stroškov za april in maj ter višino najemnine. Če bi sodišče

pravilno ugotovilo dejansko stanje, bi moralo ob pravilni uporabi

materialnega prava uporabiti inštitut konvalidacije in s tem ugoditi

nasprotnemu tožbenemu zahtevku. V pritožbi zoper popravni sklep in

dopolnilno sodbo z dne 30.12.2003 pa tožena stranka še dodaja, da je

redno poravnavala svoje obveznosti. Do nastalega spora je denar

izročala tožeči stranki mesečno, nato pa je pričela sama plačevati

posamezne izdatke, kot so elektrika, da ne bi prišlo do odklopa. Tudi

iz treh potrdil, ki jih je v spis predložila toženka, izhaja, da gre

za njena plačila, saj so položnice izpolnjene z njeno pisavo, plačila

pa so bila opravljena po opominu pred odklopom. Enako je s

telefonskim priključkom, kjer je tožena stranka tožeči poravnala vse

obveznosti, ta pa le-teh ni plačevala naprej in je prišlo do odklopa.

Prav tako tožena stranka ocenjuje, da je v postopku uspela več kot z

10%, zato je odločitev o stroških napačna.

Tožeča stranka pa je vložila pritožbo le glede zavrnitve predloga za

izdajo začasne odredbe. Pri tem navaja, da je verjetnost njene

terjatve izkazana, kar izhaja tudi iz odločitve sodišča. To pa je

napačno presodilo, da niso izpolnjeni ostali pogoji za izdajo začasne

odredbe. Pri tem je svojo odločitev neutemeljeno oprlo na okoliščino,

da tožena stranka v hiši tožeče živi s svojim mladoletnim otrokom, ki

redno obiskuje šolo, in na podlagi tega dejstva zaključilo, da bi z

izselitvijo iz predmetnega stanovanja otrok tožene stranke utrpel

hujše neugodne posledice kot tožeča stranka. To je v tem sporu povsem

nerelevantno, saj je otrok tretja oseba in ne toženka. Pa tudi sicer

izselitev otroka nikakor ne more predstavljati hujše posledice za

toženo stranko kot škoda, ki jo zaradi malomarnega ravnanja s

stanovanjem trpi tožeča stranka. V hiši namreč zaradi neprimernega

ogrevanja lahko nastane požar, nepremičnina pa je tudi higiensko

oporečna, saj se je zaradi nerednega vzdrževanja zamašila greznica.

Zato tožena stranka predlaga, da pritožbeno sodišče predlogu za

začasno odredbo v celoti ugodi in spremeni izpodbijani sklep

prvostopnega sodišča.

Tožeča stranka pa je tudi odgovorila na pritožbo tožene stranke ter

navedla, da je dokazna ocena sodišča glede sklenitve najemne pogodbe

prepričljiva. Tudi če so bile med prebivalci Z. govorice o oddaji

brunarice, to še ne pomeni, da jo je v odplačni najem prejela

toženka. Tožnica je skladno z veljavno zakonodajo lahko razpolagala z

omenjeno nepremičnino kot edini dedič pokojne matere že takoj po

njeni smrti. Prav tako pa je sodišče pojasnilo tudi utemeljenost

denarnega dela zahtevka, pri čemer toženka ni izkazala, da bi račune

za elektriko in druge mesečne obveznosti plačala. Tožeča stranka še

dodaja, da toženka v nepremičnini ne biva več, posest pa je opustila

prostovoljno.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožbi tožene stranke pa sta

delno utemeljeni.

O pritožbah tožene stranke:

Sklepanje najemnih razmerij je v spornem obdobju urejal Stanovanjski

zakon (Ur. list RS, št. 18/91, z dopolnitvami, v nadaljevanju SZ), ki

se v skladu s 193. členom novega Stanovanjskega zakona (Ur. list RS,

št. 69/03, SZ-A) uporablja tudi za spore začete pred uveljavitvijo

novega zakona. Tako 5. odst. 39. člena SZ določa, da se najemna

pogodba sklepa v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.

Med strankama ni sporno, da najemne pogodbe nista sestavili v pisni

obliki in je nista podpisali, sporno pa je, ali je bila ta sklenjena

ustno ter ali je lahko konvalidirala. V zvezi s tem je sodišče

zaslišalo številne priče, katerih izpovedbe pa niso bile skladne, ne

glede obstoja najemnega razmerja, njegovega trajanja, niti glede

višine najemnine. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je

sodišče pravilno zaključilo, da ustna najemna pogodba ni bila

sklenjena, saj se pogodbeni stranki nista sporazumeli o njenih

bistvenih sestavinah. Zato takšna pogodba tudi ni mogla

konvalidirati. Po določilu 58. člena Obligacijskega zakonika (OZ, Ur.

list RS, št. 83/01, prej določilo 73. člena ZOR, Ur. list SFRJ, št.

29/78, z dopolnitvami), je pogodba, za katero se zahteva pisna

oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta

pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti,

ki so iz nje nastale, razen, če iz namena, zaradi katerega je oblika

predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Pri tem morata biti, glede

vsebine soglasni obe pravdni stranki, obe pa morata tudi v pretežnem

delu izpolniti obveznosti. Očitno pa se tožeča stranka že najmanj od

maja 2002 (torej manj kot eno leto po toženkini vselitvi), ko je

pisno zahtevala izselitev toženke, ni strinjala z najemnim razmerjem

in je zahtevala izpraznitev objekta, kar kaže na to, da najemne

pogodbe ni štela za sklenjene z vsebino, kot jo želi prikazati tožena

stranka. Zato za presojo konvalidacije te pogodbe niti ni bistveno,

kako je sodišče ocenilo izpovedbe posameznih prič, saj že samo

ravnanje tožeče stranke kaže na to, da pogodba ni mogla

konvalidirati. Prav tako pa tudi ni utemeljen tožbeni zahtevek tožene

stranke na sklenitev najemne pogodbe, kot je predlagana v nasprotni

tožbi. Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, zakaj ne

verjame, da je bila med strankama sklenjena najemna pogodba za dobo

petih let in z najemnino 50.000,00 SIT mesečno (oziroma tega toženka

ni dokazala), poleg tega pa sedaj tožena stranka zahteva sklenitev

najemne pogodbe s polovico nižjo najemnino, pri čemer takšnega

dogovora s tožečo stranko niti ne zatrjuje. 66. člen Stanovanjskega

zakona sicer določa postopek, po katerem ima najemnik v primeru

oderuške najemnine pravico zahtevati spremembo najemne pogodbe za

ustrezno najemnino, vendar mora pred tem občinski organ pristojen za

stanovanjske zadeve preveriti višino najemnine, ta pa mora upoštevati

tudi vse okoliščine sklenitve najemne pogodbe. Poleg tega zakon

posebej obravnava primere, po katerih je mogoče zahtevati sklenitev

najemne pogodbe (bivši imetniki stanovanjske pravice, osebe, ki so s

pokojnim najemnikom živele v dalj časa trajajoči življenjski

skupnosti), med katere pa toženka ne sodi, še manj pa bi lahko uspela

z zahtevkom za sklenitev najemne pogodbe za višino najemnine, ki bi

jo določila samovoljno. Ker je bilo tako ugotovljeno, da toženka

uporablja stanovanje, pa s tožnico ni sklenila najemne pogodbe kot jo

predvideva zakon, stanovanje uporablja nezakonito. Zato je sodišče

pravilno odločilo, ko je ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev

stanovanja, pritožbi tožene stranke pa sta v delu, ki se nanaša na

nasprotni tožbeni zahtevek in obstoj najemnega razmerja neutemeljeni.

Pritožbeno sodišče tako tudi podrobno ne odgovarja na posamezne

pritožbene navedbe toženke glede izpovedbe posameznih prič, saj je

sodišče prve stopnje ugotovilo, katera dejstva se štejejo za dokazana

skladno z načelom proste presoje dokazov, ob primerjavi vsakega

posamičnega dokaza in vseh skupaj, upoštevajoč določilo 8. in 213.

člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. list RS, št. 36/04), svojo

odločitev pa je ustrezno obrazložilo. Dodati je še, da so prav priče,

ki jih v pritožbi omenja tožena stranka, svoje izpovedbe o najemnem

razmerju osnovale na tem, kar jim je o tem povedala toženka in ne na

neposrednih opažanjih (npr. o plačilu zneska 50.000,00 SIT za

najemnino).

Tožena stranka pa v pritožbi zoper sodbo, predvsem pa v pritožbi

zoper dopolnilno sodbo in popravni sklep nadalje poudarja, da sodišče

prve stopnje ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja glede plačila

stanovanjskih stroškov. V zvezi s to pritožbeno navedbo sodišče druge

stopnje ugotavlja, da je tožena stranka že v odgovoru na tožbo

zatrjevala, da je del računov za elektriko neposredno poravnala sama,

da ni prišlo do odklopa. V zvezi s tem je predložila tudi položnice

za plačilo električne energije izpolnjene na roko ter opomin pred

odklopom, iz katerega izhaja, naj poravna stroške, saj tudi lastnik

objekta soglaša z odklopom električne energije. Kljub omenjenim

trditvam in predloženim dokazom pa prvostopno sodišče o tem strank ni

zaslišalo, v sodbi pa tudi ni obrazložilo, zakaj šteje, da so bila ta

plačila opravljena s strani tožeče stranke. Tako je po oceni

pritožbenega sodišča podana bistvena kršitev določb pravdnega

postopka iz 14. točke 339. člena ZPP, saj je v sodbi nasprotje med

tem, kar se navaja v razlogih sodbe ter med predloženimi listinami,

ki jih je prispevala tožena stranka. Zato je bilo potrebno

izpodbijano sodbo v zvezi z dopolnilno sodbo in popravnim sklepom

razveljaviti v 2. točki izreka, ki se nanaša na plačilo

stanovanjskih stroškov, in v tem delu vrniti zadevo sodišču prve

stopnje v novo odločanje. Tako bo moralo sodišče ugotoviti, katera od

pravdnih strank je opravila sporna plačila električne energije in

morebitnih drugih stanovanjskih stroškov, nato pa o zahtevku tožeče

stranke v tem delu ponovno odločiti.

O pritožbi tožeče stranke zoper sklep o izdaji začasne odredbe:

V obravnavanem primeru je tožeča stranka predlagala izdajo začasne

odredbe, ki je po svoji vsebini ureditvena - regulacijska začasna

odredba. Pri takšnih začasnih odredbah (ki niso klasične začasne

odredbe, ki predstavljajo zgolj sredstvo zavarovanja morebitne

kasnejše izvršbe) je njihova izdaja možna tudi, če je predlog začasne

odredbe enak tožbenemu zahtevku. Vendar pa mora sodišče pri izdaji

takšne začasne odredbe postopati restriktivno, saj gre za izjemno

sredstvo zavarovanja. Zato pritožbeno sodišče povsem soglaša s

sodiščem prve stopnje, da tožeča stranka ni uspela dokazati težke ali

nenadomestljive škode, ki naj bi ji nastala zaradi higienske

oporečnosti bivalnih prostorov. Prav tako v postopku ni bilo

ugotovljeno, da bi tožena stranka uporabljala načine kurjenja, ki bi

bili lahko požarno ogrožujoči za leseni objekt, da bi lahko prišlo do

hudih posledic (npr. odprti ogenj). Le uporaba ogrevalnih naprav na

električno energijo takšnih posledic ne more pustiti. Res je sicer

prvostopno sodišče pri primerjavi škod obeh pravdnih strank, ki bi

jih utrpeli z izdajo začasne odredbe, upoštevalo tudi škodo zaradi

prešolanja sina toženke, vendar po oceni pritožbenega sodišča povsem

upravičeno. Škoda, ki lahko z izdajo začasne odredbe nastane, namreč

ni samo materialna, potrebno jo je presojati v širšem smislu. Prav

gotovo izselitev matere z otrokom brez drugega primernega bivališča

sredi šolskega leta predstavlja večjo škodo, kot je škoda, ki bi

lahko nastala tožeči stranki zaradi nadaljnje uporabe vikenda s

strani toženke, pa četudi je ta uporaba nekoliko malomarna. Pri tem

namreč ne gre za nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo, ki je

pogoj za izdajo regulacijske začasne odredbe. Sicer pa je tožeča

stranka uspela z zahtevkom na izselitev v celoti in je sodba v tem

delu v zvezi s sodbo pritožbenega sodišča postala pravnomočna, poleg

tega pa v odgovoru na pritožbo celo sama navaja, da se je tožena

stranka že prostovoljno izselila, zato začasna odredba tudi ni več

potrebna. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče

stranke zoper sklep o začasni odredbi zavrnilo in v celoti potrdilo

izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Sodišče je odločitev o stroških postopka v zvezi s pritožbo pridržalo

za končno odločbo v skladu z določilom 4. in 3. odst. 165. člena ZPP.