Appeal allowed; oral sale of agricultural land invalid if not Category 1 and seller non-farmer. Court remands for fact-finding on land category.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne

sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče lahko konvalidira le, če gre

za zemljišče s katerim pravni promet ni omejen po Zakonu o kmetijskih

zemljiščih (ZKZ). Zemljišča 1. kategorije se po ZKZ/73 z dopolnitvami

niso mogla prenašati na občane, ki niso bili kmetje. Sankcija za tak

prenos pa je bila ničnost pogodbe. Zato takšna pogodba tudi ne more

konvalidirati, čeprav je realizirana. Sodišče prve stopnje mora v

sodbi, s katero ugotovi obstoj ustno sklenjene prodajne pogodbe za

kmetijsko zemljišče, ugotoviti tudi, za katero kategorijo kmetijskega

zemljišča gre.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena

stranka tožeči dolžna izstaviti za zemljiškoknjižni prenos primerno

listino, na podlagi katere bo mogoče tožnico vknjižiti kot izključno

lastnico nepremičnine parc. št. 502/2 njiva v izmeri 1408 mý, vl. št.

43, k.o. .., sicer bo tako listino nadomestila sodba. Zavrnilo pa je

tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica edina in izključna

lastnica citirane nepremičnine. Hkrati je naložilo toženi stranki,

naj tožnici poravna stroške pravdnega postopka v višini 306.700,00

SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od izdaje sodbe sodišča

prve stopnje dalje do plačila. Sodišče je odločilo, da sta pravdni

stranki v letu 1981 sklenili ustno kupoprodajno pogodbo za sporno

nepremičnino, ki je bila realizirana in je konvalidirala.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov.

Navaja, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, ker je tožnica

plačala le neznaten del kupnine, tako da pogodba ni bila realizirana.

V zvezi s tem je sodišče napačno ocenilo dejansko stanje, saj ni

upoštevalo sorodstvenega razmerja prič J. in A. Š. s tožnico. Hkrati

se sodišče tudi ni opredelilo do različnih trditev glede višine

dogovorjene kupnine za sporno nepremičnino. Tudi sicer iz sodbe ni

razvidno, zakaj sodišče ni verjelo priči F. B., saj zgolj sorodstveno

razmerje do pravdnih strank ne zadošča za zaključek, da ne govori

resnice. Prav ta priča je namreč potrdila, da kupnina ni bila v

celoti plačana. V sodbi tudi ni razlogov in dokazne ocene dopisa z

dne 2.9.2002, čeprav ga je sodišče vpogledalo. Prav tako pa

pritožnica sedaj ugovarja zastaranje terjatve, saj naj bi do spora

med pravdnima strankama prišlo že v letu 1990 ali 1991, tako da je

potekel tudi zastaralni rok za izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Poleg tega pa bi tožeča stranka morala dokazati, da je bila

kupoprodajna pogodba veljavno sklenjena tudi po določilih takrat

veljavnega Zakona o kmetijskih zemljiščih. Ta zakon je določal, da

občani, ki niso kmetje, s pravnimi posli med živimi ne morejo

pridobivati kmetijskih zemljišč iz prvega območja. Tožeča stranka bi

zato morala dokazati, da je bilo tudi to določilo upoštevano, saj je

v nasprotnem primeru takšna pogodba nična. Zato tožena stranka

predlaga, da višje sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo

spremeni oziroma razveljavi.

Pritožba je utemeljena.

Promet s kmetijskimi zemljišči je v času sklepanja kupoprodajne

pogodbe med pravdnima strankama urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih

(Uradni list SRS, št. 26/73 z dopolnitvami, ZKZ) v tretjem poglavju.

Tako je 2. odst. 22. čl. določal, da s pravnimi posli med živimi

občani, ki niso kmetje, ne morejo pridobivati kmetijskih zemljišč iz

prvega območja kmetijskih zemljišč. Sankcija za takšno kršitev je

bila ničnost pravnega posla, kar izhaja iz 5. odst. citiranega člena.

Tožena stranka je že v odgovoru na tožbo opozorila, da bi lahko

kupoprodajna pogodba veljala le v primeru, če bi bili izpolnjeni

zakonski pogoji za njeno veljavnost tudi z upoštevanjem določil ZKZ,

na to pa se sklicuje tudi v pritožbi. Tako bi prvostopno sodišče

moralo v postopku ugotoviti, za katero kategorijo kmetijskega

zemljišča sta pravdni stranki sklenili pravni posel oziroma ali gre

za zemljišče, s katerim je bil promet omejen, saj mora na morebitno

ničnost takšne pogodbe paziti po uradni dolžnosti (109. čl. Zakona o

obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/78, 39/85, 2/89 in

57/89, ZOR, ki se na podlagi 1060. čl. Obligacijskega zakonika,

Uradni list RS 83/01, OZ, uporablja za obligacijska razmerja, nastala

pred uveljavitvijo tega zakonika). Ker v izpodbijani sodbi ni

podatkov o tem, za kakšno kmetijsko zemljišče je v času sklepanja

prodajne pogodbe pri parc. št. 502/2, vl. št. 43 k.o. .. šlo, pri tem

pa gre za odločilna dejstva glede presoje veljavnosti te pogodbe, saj

tožena stranka priznava, da ni imela statusa kmeta, je moralo

pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti

sodišču prve stopnje v novo sojenje. Gre namreč za kršitev 14. točke

339. čl. Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS 36/04, ZPP). Če

bo sodišče prve stopnje v novem postopku ugotovilo, da se je med

pravdnima strankama sklepala pogodba za kmetijsko zemljišče, ki ni

bilo v prvi kategoriji, pa je takšna pogodba lahko le izpodbojna.

Določila ZKZ glede postopka pri prometu s kmetijskimi zemljišči so

namreč predvidena za zaščito predkupnih upravičencev, ki lahko pravne

posle izpodbijajo, na samo veljavnost sklenjene pogodbe pa ne morejo

vplivati.

Pa tudi sicer mora sodišče prve stopnje v sodbi z gotovostjo

ugotoviti vse bistvene elemente zatrjevane kupoprodajne pogodbe, tako

predmet le-te kot ceno. Po določilu 73. čl. ZOR je namreč pogodba, ki

sklenjena v predpisani obliki, veljavna, če sta pogodbeni stranki v

celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje

nastale, razen če iz namena, za katerega je oblika predpisana, očitno

ne izhaja kaj drugega. Pri tem morata biti glede vsebine soglasni obe

pravdni stranki, obe pa morata tudi v pretežnem delu izpolniti svojo

obveznost. Zato ima pritožba prav, ko opozarja, da sodišče v sodbi ne

pojasnjuje nasprotij v izjavah tožnice, priče Š. in zapisa na darilni

pogodbi glede cene, za katero sta se stranki dogovorili. Kar pa se

tiče preračunavanja v tujo valuto, je pritožnik šele v pritožbi

predložil sezname tečajev, na katere se sklicuje, pri čemer ni

pojasnil, zakaj tega ni storil že v predhodnem postopku. Zato sodišče

skladno z določilom 337. čl. ZPP teh navedb ni moglo upoštevati.

Poleg tega se pritožbene navedbe glede preračunavanja v tujo valuto

nanašajo na leto 1982, tožnica pa zatrjuje sklenitev pogodbe in

izročitev kupnine že v letu 1981. Prav tako tudi ne držijo pritožbene

navedbe glede dokazne ocene sodišča, saj je to konsistentno

obrazložilo, zakaj kljub sorodstvenemu razmerju šteje izpovedi prič

A. in J. Š. za bolj prepričljive od izpovedb toženkine mame in moža.

Tožena stranka pa v pritožbi nadalje podaja tudi ugovor zastaranja.

Po uveljavljeni sodni praksi takšnega ugovora ni mogoče prvič

uveljavljati šele v pritožbi, saj tak ugovor spada v trditveno

podlago strank, pri čemer pritožbene novote v skladu z določilom 1.

odst. 337. čl. ZPP praviloma niso dopustne.

Ker je sodišče druge stopnje zaradi že obrazloženih pomanjkljivosti

izpodbijane sodbe glede odločilnih dejstev v zvezi z morebitno

ničnostjo pogodbe le-to moralo razveljaviti (1. odst. 354. čl. ZPP)

in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje, je odločitev

o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (3.

odst. 165. čl. ZPP).