Tenant's pre-emptive right claim dismissed as filed after the 30-day statutory deadline. Pre-emptive right holder must act within 30 days of learning of the sale. Court upheld first instance decision rejecting tenant's appeal. Pre-emptive right holder must act within 30 days of learning of the sale. Court upheld first instance decision rejecting tenant's appeal.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Najemnik kot bivši imetnik stanovanjske pravice lahko uveljavlja

predkupno pravico v roku 30 dni od kar je zvedel za kupoprodajno

pogodbo.

[OBRAZLOŽITEV]

Tožnica je s tožbo zahtevala razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki

sta jo za stanovanje, ki ga najema (kot bivša imetnica stanovanjske

pravice), sklenili toženi stranki in od prve tožene stranke

zahtevala, da sklene kupoprodajno pogodbo z njo. Sodišče je njeno

tožbo zavrglo kot nedopustno. V razlogih je navedlo, da je tožnica

tožbo vložila po preteku roka, ki ga zakon določa za uveljavljanje

predkupne pravice.

Zoper sklep se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožnica.

Graja stališče sodišča prve stopnje, da rok za vložitev tožbe

predkupnega upravičenca začne teči z dnem, ko izve za prodajo, čeprav

mu niso znane bistvene sestavine pogodbe. Meni, da bi sodišče moralo

ugotavljati ne le, kdaj je bila pritožnica obveščena o prodaji,

temveč kdaj je izvedela za višino kupnine. Nadalje navaja, da ni res,

da je za pogodbo izvedela decembra 2002. Glede dopisa odvetnika K.

pravi, da je, glede na to, da v zemljiški knjigi ni bilo predloga za

vpis lastninske pravice, menila, da do prodaje ni prišlo. Dejstvo, da

je plačala elektriko, pa še ne pomeni, da je izvedela za prodajo in

njene pogoje. Tožnica opozarja, da je sodišče tako pomembno dejstvo

presodilo na podlagi izpovedi stranke in njenega izvenzakonskega

partnerja in navaja, da je tako pomembne in odločilne okoliščine

potrebno izkazati brez vsakršnega dvoma. Sama je ponudila

prepričljive dokaze, kdaj natančno ji je bil vročen pisni izvod

sporne prodajne pogodbe. Sodišču očita nevestno in neskrbno presojo

vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter kršitev pravil o

dokaznem bremenu. Pritožnica nadalje navaja, da garancija v smislu

178. člena SZ-1 ne pomeni le bančne garancije. Banke v Republiki

Sloveniji namreč fizičnim osebam po ustaljeni poslovni praksi sploh

ne izstavljajo bančnih garancij, nosilci predkupne pravice po SZ-1 pa

so le fizične osebe, kar pomeni, da zakonodajalec ni imel v mislih

bančne garancije. Če pa s položitvijo garancije ni bila podana

procesna predpostavka, bi morala biti v skladu s 108. členom ZPP

pozvana k dopolnitvi. Pritožnica na koncu izpodbija tudi odločitev o

stroških pravdnega postopka. Sodišče ne bi smelo priznati stroškov za

vložitev prve pripravljalne vloge druge tožene stranke, saj so bili

nepotrebni. Pripravljalna vloga je bila vložena po prvem naroku za

glavno obravnavo, kar pomeni, da je bila v celoti nedopustna, z njo

pa ni druga tožena stranka v ničemer odgovarjala na listine

pritožnice, ki so ji bile dostavljene po prvem naroku za glavno

obravnavo, ali povedala karkoli novega, kar ni bilo povedano že prej.

Če pa bi že sledili navedbam sodišča, da plačilna garancija ni bila

ustrezna v smislu 178. člena SZ-1, pa so bili vsi stroški toženih

strank nepotrebni, oziroma jih je povzročilo sodišče z neekonomičnim

vodenjem pravde.

Pritožba je neutemeljena.

V času sklepanja izpodbijane kupoprodajne pogodbe veljaven

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91, 19/91, 13/93 - odločba

US, 9/94, 22/94 - odločba US, 29/95-ZPDF, 23/96, 24/95 - odločba US,

44-96 - odločba US, 23/96, 1/2000, 22/2000-ZJS, 87/2002-SPZ) je za

vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice na stanovanju določal

tridesetdnevni rok od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil

pogodbo na vpogled, oziroma od dneva, ko je izvedel zanjo, če mu ni

bila dana na vpogled (20. člen). Sodišče druge stopnje se strinja s

presojo sodišča prve stopnje, da rok za vložitev tožbe iz naslova

predkupne pravice teče tudi, če upravičencu niso znane vse bistvene

sestavine pogodbe.

Ker je bilo med strankama nesporno, da prvi toženec kot prodajalec

tožnici kot predkupni upravičenki kupoprodajne pogodbe ni predložil

na vpogled, je sodišče ugotavljalo, kdaj je tožnica izvedela za

pogodbo. Glede na navedbe v pritožbi, je treba poudariti, da pri

presoji dokazov (z izjemo domneve o resničnosti vsebine javne listine

- 224. člen ZPP) sodišče ni bilo vezano na nobena dokazna pravila, ki

bi narekovala, kakšna dokazna moč gre posameznemu dokazilu (kot to

smiselno trdi pritožnica, ko navaja, da druga tožena stranka in njen

izvenzakonski partner ne moreta dokazati odločilnega dejstva za

končno odločitev sodišča). Sodišče je izpovedbi druge tožene stranke

in priče Ž. M. ocenilo za prepričljivi in logični in na podlagi njih

utemeljeno zaključilo, da je tožnica za pogodbo izvedela (in jo tudi

prebrala) decembra 2002. Ob tem je nazorno prikazalo tudi argumente,

zakaj je izpoved tožnice, da ob plačevanju elektrike ni vedela za

sporno pogodbo, neprepričljiva. Vročilnica, na katero se sklicuje

pritožba, ugotovitve sodišča prve stopnje v ničemer ne omaja, saj

dokazuje le, da je tožnici ob vročitvi tožbe maja 2004 bil vročen

tudi izvod kupoprodajne pogodbe, kar pa nikakor ne izključuje

možnosti, da je zanjo zvedela že prej. Tako je dokazna ocena sodišča

prve stopnje prepričljiva in izvedena v skladu z metodološkimi

napotki, ki jih daje 8. člen ZPP.

Tožnica je tožbo za uveljavljanje predkupne pravice vložila leto in

pol po tem, ko je izvedela za pogodbo. Rok, ki ga je zamudila, je

prekluzivne narave, zaradi česar je sodišče prve stopnje tožbo

pravilno zavrglo. Glede pritožbenih navedb o položeni garanciji

sodišče druge stopnje zgolj v pojasnilo opozarja na določbe

Stanovanjskega zakona (20. člen SZ in 178. člen SZ-1), iz katerih

jasno izhaja, da morajo zneski, za katere je dana garancija, zapasti

v plačilo do dneva vložitve tožbe. Temu pa s strani tožnice priložena

zaveza za plačilo kupnine, ki zapade po sklenitvi pogodbe, ne

ustreza.

Sodišče prve stopnje tudi ni kršilo določb 11. ter 155. člena ZPP in

je pravilno odmerilo stroške postopka, ki jih je tožnica glede na

svoj neuspeh v pravdi dolžna povrniti toženima strankama. Napačna je

ocena v pritožbi, da pripravljalna vloga druge tožene stranke ni bila

potrebna in da je bila nedopustna, ker je bila vložena po prvem

naroku za glavno obravnavo. Pooblaščenec druge tožene stranke je

namreč šele dne 21.3.2005 pridobil pooblastilo in po tem, ko ni uspel

s prošnjo za preložitev naroka, povsem upravičeno vložil

pripravljalno vlogo. To je bila poleg odgovora na tožbo tudi edina

pripravljalna vloga druge tožene stranke, stroški zanjo pa so bili

odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo.

Po obrazloženem se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno in

popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno

pravo, pri čemer ni zagrešilo nobene od očitanih procesnih kršitev.

Ker tudi po uradni dolžnosti upoštevane bistvene kršitve določb

pravdnega postopka niso podane, je sodišče druge stopnje na podlagi

353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo

sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).