Appeal dismissed; court rejects breach of contract claim based on undisclosed sub-basement area. The plaintiff failed to prove the seller was obligated to deliver 116 sqm.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Tožeča stranka mora toženi stranki plačati 250.350,00 SIT za stroške

pritožbenega postopka v roku 15 dni.

[JEDRO]

V zagotovilu tožene stranke o neobstoju ustnih dogovorov, kakršno

izhaja iz 2. člena Pogodbe, ne gre za obveznost, kot jo opredeljuje

1. odstavek 46. člena ZOR (prim. 3.1. odstavek te obrazložitve). Šlo

pa bi lahko za izrecno zagotovljeno okoliščino, ki se tiče neobstoja

dogovora o uživanju solastne nepremičnine v naravi. Če je takšno

sklepanje pravilno, bi šlo lahko za pravno napako, če bi se kasneje

izkazalo, da obstajajo dogovori (v nasprotju z izrecnim drugačnim

zagotovilom prodajalca v pogodbi), ki kakorkoli omejujejo kupčevo

pravico do uporabe spornega podstrešja (prim. 1. odstavek 508. člena

ZOR). Toda sankcija za pravno napako iz 1. odstavka 510. člena ZOR

pred izročitvijo stvari - predmeta prodajne pogodbe ne pride v

poštev. Zatrjevana spremenjena izjava o zagotovilu omenjene

okoliščine tako ne more biti podlaga niti za razdrtje pogodbe iz 124.

člena in nasl. ZOR niti za razdrtje pogodbe po 510. členu ZOR.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni

zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo

13,769.997,00 SIT.

Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožeča

stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve

določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in

zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu

sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni ali pa naj jo

razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenemu sodišču

predlaga, naj pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Pritožba ni utemeljena.

1. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek na vrnitev dvojne are (2. odst.

80. čl. ZOR) utemeljevala (1) z očitkom, češ da tožena stranka ni

bila sposobna izročiti 116 m2 podstrešja, kot naj bi bilo dogovorjeno

s Pogodbo o prodaji nepremičnine z dne 22.12.2000 (v prilogi A 4; v

nadaljevanju Pogodba), temveč le 73,89 m2. Trdila je še, da naj bi

(2) pooblaščenka tožene stranke po podpisu Pogodbe potrdila obstoj

ustnih dogovorov z družbo K. d.d., ki se nanašajo na pravico uporabe

spornega dela podstrešja. Zato naj bi po tožbenih trditvah podala

izjavo o razdrtju Pogodbe in toženo stranko pozvala, naj ji plača

dvojno aro.

2.1. Trditve, povzete v 1. odstavku te obrazložitve pod (2), je po

prepričanju pritožbenega sodišča mogoče razumeti le, če se umestijo v

kontekst vsebine 3. odstavka 2. člena Pogodbe. V tem kontekstu pa jih

je mogoče razumeti kot očitek spremembe izjave tožene stranke o

neurejenosti razmerij z družbo K. d.d. glede uporabe spornega

podstrešja, kar je ob prodaji solastniškega deleža (prim. 1. člen

Pogodbe) lahko odločilno (prim. 1. odstavek 14. člena ZTLR).

2.2. Pritožbeno sodišče sprejema presojo, da tožbeni zahtevek na

vrnitev dvojne are zaradi zatrjevanega obstoja ustnih dogovorov z

družbo K. d.d., ki naj bi se nanašali na pravico uporabe spornega

podstrešja in za katere naj bi tožeča stranka izvedela šele po

sklenitvi Pogodbe, ne more biti utemeljen. Razlog za nesklepčnost te

trditvene podlage sicer po mnenju pritožbenega sodišča ni v

neopredelitvi vsebine zatrjevanih dogovorov, pač pa v naslednjem.

3.1. Tožbene trditve v IV. točki je v kontekstu tožbenih navedb,

povzetih v 1. odstavku te obrazložitve, mogoče razumeti kot razdrtje

Pogodbe, ki naj bi bilo posledica enostranskega upravičenja pogodbi

zveste stranke zaradi neizpolnitve (predmeta obveznosti) druge

pogodbene stranke (prim. 124. člen in naslednji ZOR). Kaj je treba

razumeti kot predmet obveznosti, pa določa 1. odstavku 46. člena ZOR.

Obveznost je po tem določilu lahko v tem, da nekdo nekaj da, stori,

opusti ali trpi.

3.2. V zagotovilu tožene stranke o neobstoju ustnih dogovorov,

kakršno izhaja iz 2. člena Pogodbe, ne gre za obveznost, kot jo

opredeljuje 1. odstavek 46. člena ZOR (prim. 3.1. odstavek te

obrazložitve). Šlo pa bi lahko za izrecno zagotovljeno okoliščino, ki

se tiče neobstoja dogovora o uživanju solastne nepremičnine v naravi.

Če je takšno sklepanje pravilno, bi šlo lahko za pravno napako, če bi

se kasneje izkazalo, da obstajajo dogovori (v nasprotju z izrecnim

drugačnim zagotovilom prodajalca v pogodbi), ki kakorkoli omejujejo

kupčevo pravico do uporabe spornega podstrešja (prim. 1. odstavek

508. člena ZOR). Toda sankcija za pravno napako iz 1. odstavka 510.

člena ZOR pred izročitvijo stvari - predmeta prodajne pogodbe ne

pride v poštev. Zatrjevana spremenjena izjava o zagotovilu omenjene

okoliščine tako ne more biti podlaga niti za razdrtje pogodbe iz 124.

člena in nasl. ZOR niti za razdrtje pogodbe po 510. členu ZOR.

Sankcija, ki bi prišla v poštev v zvezi z očitkom (2) iz tožbe (prim.

1. odstavek te obrazložitve) v fazi pred izpolnitvijo pogodbe, je

izpodbojnost pogodbe zaradi napak volje (prim. 61. člen in 65. člen

ZOR). Razveljavitve pogodbe, ki se po ustaljeni sodni praksi v

primeru spora ne doseže z enostransko izjavo volje temveč s

konstitutivno sodbo, pa tožeča stranka ni uveljavljala. Trditve o

obstoju dogovorov o uporabi podstrešja med toženo stranko in K

d.d. so zato tudi po prepričanju pritožbenega sodišča nesklepčne:

tudi če bi se izkazale za resnične, tožeča stranka ne bi bila

upravičena do vrnitve (dvojne) are.

4. V zvezi s pritožbenimi trditvami o protispisnosti ugotovitve

sodišča prve stopnje glede nesklepčnosti tega dela tožbenega zahtevka

pa je treba pojasniti, da pritožbene trditve ne pomenijo

uveljavljanja absolutne bistvene kršitve iz 14. točke drugega

odstavka 339. člena ZPP. Pritožnica namreč ne opozarja na

protispisnost, kot jo opredeljuje 14. točka drugega odstavka 339.

člena ZPP. Zato na te trditve pritožbeno sodišče ne odgovarja.

5. Tožeča stranka ni utemeljevala tožbenega zahtevka na vrnitev

dvojne are s samovoljno prestavitvijo pregradne stene, zaradi česar

tožena stranka naj ne bi bila sposobna izročiti "nepremičnine" v

obsegu, kot je bil tožeči stranki pokazan ob ogledu. S tem dejstvom

namreč tožeča stranka ni utemeljevala tožbenega zahtevka (prim. 1.

odstavek te obrazložitve).

6. Iz razlogov izpodbijane sodbe ni razvidno, da bi sodišče prve

stopnje izpovedbo priče J.C. ocenilo kot neprepričljivo zato, ker se

ni znal orientirati na podlagi tlorisa prostorov, ki ga je v spis

vložila tožena stranka. Pač pa izpodbijana dokazna ocena te priče

temelji na izjavah v zvezi z ogledom sporne mansarde pred podpisom

sporne pogodbe, ki so si po stališču sodišča prve stopnje same s

seboj v nasprotju. Tega stališča sodišča prve stopnje pritožnik ne

izpodbija z očitkom protispisnosti povzetka za to dokazno ceno

bistvenih delov zapisnika o zaslišanju te priče. Protispisnosti ni

ugotovilo niti pritožbeno sodišče. Tudi po prepričanju pritožbenega

sodišča pa je neprepričljiva izpovedba priče, ki je o bistvenem

dejstvu, to je pričinem zaznavanju ogledanih prostorov na podstrešju,

negotova do te mere, da podaja v zvezi s to bistveno okoliščino

nasprotujoče si izjave.

7. V 3. odstavku 2. člena Pogodbe res ni izrecnega zapisa, da je

kupec seznanjen, kaj prodajalka - tožena stranka v naravi dejansko

uporablja. A ugotovitev sodišča prve stopnje o tem kljub temu po

prepričanju pritožbenega sodišča ne nasprotuje omenjeni listini. Iz

spornega zapisa Pogodbe namreč sledi, da je kupec (tožeča stranka)

seznanjen s tem, da del podstrešja uporablja solastnik - K

d.d. To pa obenem pomeni, da je kupec, ki si je pred podpisom

Pogodbe nepremičnino ogledal, seznanjen tudi s tem, da preostanek

podstrešja uporablja drugi solastnik, prodajalec - to je tožena

stranka. Takšno sklepanje je po prepričanju pritožbenega sodišča

logično tudi zato, ker tožeča stranka ni zatrjevala, da del

podstrešja ne bi bil uporabljan ali da bi ga uporabljal kdo tretji.

Pritožbeno sodišče zato ocenjuje, da zatrjevana absolutna bistvena

kršitev določb postopka v zvezi s to dejansko ugotovitvijo sodišča

prve stopnje iz 14. tč. 2. odst. 339. člena ZPP ni podana.

8. Pritožbeno sodišče sprejema pritožbene trditve, da zgolj na

podlagi Pogodbe ne bi mogla sklepati, kaj je predmet uporabe

podstrešja v naravi. Pogodba namreč sporno uporabo nedoločno

opredeljuje kot "del podstrešja". Pač pa zapis sporne pogodbe v 2.

členu sporne pogodbe potrjuje, da si je tožeča stranka pred podpisom

sporne pogodbe ogledala podstrešje (to med strankama ni bilo sporno)

in bila seznanjena, da solastnik K d.d. uporablja "del podstrešja".

Dejansko stanje v pogledu obsega uporabe spornega (solastnega)

podstrešja ji je bilo tako predočeno, kar potrjuje tudi pritožnica v

pritožbi.

9. V zvezi z izpodbijano dokazno oceno prič M.Š., N.P. in A.

K. pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da pritožnik v pritožbi

zgolj pavšalno zatrjuje, da si izpovedbe teh prič nasprotujejo. Na

te, pavšalne pritožbene trditve pritožbeno sodišče ne more podati

konkretnega odgovora. Sicer pa pritožnik sam opozarja na skladnost

izpovedb teh prič v pogledu samovoljno postavljenih pregradnih vrat

(prim. 5. odstavek te obrazložitve). Pritožbeno sodišče dodaja še, da

pogodbeno razmerje med toženo stranko in A. d.o.o. samo zase

verodostojnosti teh prič ne more izpodbiti.

10. Enako velja za pritožbene trditve o nerazumnosti odstopa od

pogodbe v primeru, če bi bila tožeča stranka resnično seznanjena z

dejansko kvadraturo podstrešja, ki bi lahko bila predmet izročitve v

posest. S tem v zvezi pritožbeno sodišče dodaja naslednje. Na tožeči

stranki je bilo trditveno in dokazno breme, da je za neizpolnitev

Pogodbe odgovorna tožena stranka (2. odstavek 80. člena ZOR in 212.

člen ZPP). Tožeča stranka bi morala tako najprej dokazati tožbene

trditve, da je bil predmet obveznosti tožene stranke po Pogodbi (med

drugim), da tožeči stranki izroči v posest 116 m2 poslovnega prostora

na podstrešju nepremičnine, katere solastnica je.

11. Obveznost izročitve tožene stranke, kot je definirana v 1.

odstavku 6. člena Pogodbe, ne da odgovora na pravkar omenjene tožbene

trditve (prim. 1. odstavek 6. člena Pogodbe). Določilo, v katerem je

omenjena površina podstrešja v izmeri 116 m2, to je 1. odstavek 1.

člena Pogodbe pa ne opredeljuje obveznosti izročitve tožene stranke,

niti se na to določilo ne sklicuje 1. odstavek 6. člena Pogodbe.

Upoštevaje pravkar omenjeno besedilo Pogodbe in zavrnitev pritožbenih

trditev, ki izpodbijajo dokazno oceno sodišča prve stopnje,

pritožbeno sodišče sprejema dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje,

da je bila tožeča stranka pred podpisom pogodbe seznanjena z dejansko

površino poslovnih prostorov, ki ji jih lahko tožena stranka izroči v

posest na podstrešju prodajane solastne nepremičnine in ki je bila

bistveno manjša od 116 m2. Tožeča stranka je bila tako seznanjena z

dejstvom, da ji tožena stranka ne bo mogla izročiti v posest

poslovnih prostorov na podstrešju v izmeri 116 m2, ker je del te

površine (upravičeno ali neupravičeno) zasedal solastnik K. d.d. S

podpisom Pogodbe pa je na to pristala, kot pravilno ugotavlja sodišče

prve stopnje. Pritožbeno sodišče še dodaja, da besedilo Pogodbe ne

daje nobene podlage za ugotovitev, da bi se tožena stranka zavezala,

da bo izročila v posest poslovne prostore na podstrešju v izmeri 116

m2. Zato tožeča stranka ni dokazala, da bi bil predmet obveznosti

tožene stranke po Pogodbi (med drugim), da tožeči stranki izroči v

posest 116 m2 poslovnega prostora na podstrešju nepremičnine, katere

solastnica je. Dejstvo, da tožena stranka po podpisu Pogodbe tožeči

stranki ni mogla izročiti 116 m2 podstrešja, sposobnih za vselitev,

pa zato ne pomeni neizpolnitve pogodbe. Če pa je tako, sta

neutemeljena zahtevka za vrnitev dvojne are (prim. 2. odstavek 80.

člena ZOR) in odškodninski zahtevek zaradi razdrtja pogodbe (1.

odstavek 132. člena ZOR).

12. Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani. Ker

niso podani niti tisti, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po

uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz

izreka sodbe (353. člen ZPP).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem

odstavku 154. člena in prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka

je v pritožbenem postopku propadla, zato mora sama nositi svoje

stroške pritožbenega postopka. Povrniti pa mora toženi stranki njene

stroške odgovora na pritožbo. Te stroške je pritožbeno sodišče

odmerilo v znesku 250.350,00 SIT (1.375 odvetniških točk X 110,00 SIT

= 151.250,00 SIT X 1,20 DDV = 181.500,00 SIT + 68.850,00 SIT za takso

za odgovor na pritožbo).