Supreme Court reverses lower courts for denying purchase right to tenant of essential rooms under Housing Act.

Reviziji tožene stranke se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Odločba o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Pojem stanovanja je določal prvi odstavek 4.člena zakona o stanovanjskih razmerjih (naprej ZSR), pojem najpotrebnejših prostorov pa je opredelil v drugi odstavek 7.člena ZSR. Po izrecni določbi tretjega odstavka 7.člena ZSR pa na najpotrebnejših prostorih ni mogoče pridobiti stanovanjske pravice, medtem ko uporabniki takih prostorov uživajo varstvo, kot ga imajo imetniki stanovanjske pravice. Varstvo pomeni stanovanjsko zaščito, ki je lahko takšna, kot je to varstvo imetnikov stanovanjske pravice po določbah ZSR. Stanovanjski zakon je dal pravico do odkupa stanovanj po prvem odstavku 117.člena le tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki so ta položaj imeli po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih. Če je stanovanjski zakon dal določenim kategorijam stanovalcev kakšne pravice, pa je to v stanovanjskem zakonu izrecno predpisal (npr.v tretjem odstavku 129.člena, v 149.členu itd).

Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi ugotovitve, da je tožnik dobil sporne prostore kot najpotrebnejše prostore in iz tega izvirajočega zaključka, da je bil njegov položaj dejansko izenačen s pravicami imetnika stanovanjske pravice, presodili, da je tožnikov tožbeni zahtevek utemeljen. Taka odločitev je po oceni revizijskega sodišča pravno zmotna.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikovemu tožbenemu zahtevku, da mu mora toženka prodati dvosobno stanovanje na naslovu C., po določbah 117.člena stanovanjskega zakona. Pritožbo toženke zoper tako sodbo je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo toženka, ki uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da se sodbi sodišč prve in druge stopnje spremenita ali pa naj se razveljavita. Po revizijskih izvajanjih sta sodišči napačno uporabili določilo tretje točke 7.člena stanovanjskega zakona, ko sta zaključili, da imajo pravico do nakupa stanovanja tudi uporabniki najpotrebnejših prostorov. Določilo prvega odstavka 117.člena stanovanjskega zakona je nedvoumno in določa, da imajo pravico do odkupa stanovanj le imetniki stanovanjske pravice, ki so tako pravico imeli na dan uveljavitve navedenega zakona. V tem sporu pa je bilo ugotovljeno, da tožnik ni bil imetnik stanovanjske pravice. Sodišče druge stopnje v razlogih svoje odločitve tudi nerazumljivo legalizira nezakonite vselitve.

Revizija je utemeljena.

Osrednji člen, ki ureja privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, je 117.člen stanovanjskega zakona (naprej SZ). Po njegovih določbah so lastniki (preje družbenih stanovanj), dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico imel na dan uveljavitve zakona (ob določenih pogojih pa njegovemu ožjemu družinskemu članu), bremen prosto stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico. Navedeni člen tako pri določanju pravic in obveznosti možnih subjektov privatizacije stanovanj izhaja iz zatečenega stanja na dan uveljavitve stanovanjskega zakona, pri čemer upošteva pred tem, to je po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih ustanovljena pravna razmerja.

Pojem stanovanja je določal prvi odstavek 4.člena zakona o stanovanjskih razmerjih (naprej ZSR), pojem najpotrebnejših prostorov pa je opredelil v drugi odstavek 7.člena ZSR. Po izrecni določbi tretjega odstavka 7.člena ZSR pa na najpotrebnejših prostorih ni mogoče pridobiti stanovanjske pravice, medtem ko uporabniki takih prostorov uživajo varstvo, kot ga imajo imetniki stanovanjske pravice. Varstvo pomeni stanovanjsko zaščito, ki je lahko takšna, kot je to varstvo imetnikov stanovanjske pravice po določbah ZSR. Stanovanjski zakon je dal pravico do odkupa stanovanj po prvem odstavku 117.člena le tistim imetnikom stanovanjske pravice, ki so ta položaj imeli po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih. Če je stanovanjski zakon dal določenim kategorijam stanovalcev kakšne pravice, pa je to v stanovanjskem zakonu izrecno predpisal (npr.v tretjem odstavku 129.člena, v 149.členu itd).

Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi ugotovitve, da je tožnik dobil sporne prostore in kot najpotrebnejše prostore in iz tega izvirajočega zaključka, da je bil njegov položaj dejansko izenačen s pravicami imetnika stanovanjske pravice, presodili, da je tožnikov tožbeni zahtevek utemeljen. Taka odločitev je po oceni revizijskega sodišča pravno zmotna. Namreč zaradi zmotne materialnopravne presoje, da daje enako stanovanjsko varstvo uporabnikov najpotrebnejših prostorov, kot ga imajo imetniki stanovanjske pravice po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih, tudi podlaga za sklepanje o izenačenju njihovih pravic s pravicami imetnikov stanovanjske pravice po določbah stanovanjskega zakona, nista nižji sodišči ocenili za pravilno uporabo materialnega prava odločilnih okoliščin, ki jih predstavljajo leta 1979 sklenjena oz. realizirana stanovanjska pogodba in dejstva, ki so povezana s tožnikovo dolžino uporabe spornega stanovanja, z vsebino njegovega dejanskega položaja v spornem stanovanju itd. Pomanjkljivosti v navedeni smeri, ki zadevajo ugotovitev stvarnega statusa tožnika v spornem stanovanju, so terjale razveljavitev sodb sodišč prve in druge stopnje na podlagi drugega odstavka 395.člena ZPP in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

V nadaljnjem postopku bo potrebno ugotoviti, ali je bil tožnikov položaj v smislu določb zakona o stanovanjskih razmerjih ves čas od leta 1979 pa do sprejetja stanovanjskega zakona nespremenjen ali pa je morda pridobil položaj imetnika stanovanjske pravice, zaradi česar bi lahko uveljavljal pravice iz prvega odstavka 117.člena SZ. Že izvedene dokaze naj sodišče prve stopnje oceni še v navedeni smeri, ob morebitnih procesnih pobudah strank pa dokazni postopek dopolni. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 166.člena ZPP.