Appeal dismissed; agency contract lacking specific property details renders sale void under Obligations Act.

Pritožba se zavrne in se izpdbijana sodba glede drugega toženca

potrdi.

[JEDRO]

Pooblastilo za sklenitev kupoprodajne pogodbe glede nepremičnine mora

vsebovati oznako te nepremičnine z zemljiškoknjižnimi podatki.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je

kupoprodajna pogodba, ki sta jo v notarskem zapisu pod opr. št. Sv

... dne 29.8.2002 sklenila pri notarju V. P. iz ... prvi toženec

R. L., s.p., zastopanje, posredovanje in prodaja, T. 95, L. kot

pooblaščenec tožnika F. J., Spodnje ... 23, Ž. in drugi toženec D.

Š., L., Ulica ... 4, za nakup oziroma prodajo parc. št. 7 sadovnjak

752 m2 in del parc. št. 10 v približni izmeri 40 m2, vse k.o. ...,

nična. Drugemu tožencu D. Š. je naložilo, da mora tožniku F. J. v 15

dneh izstaviti listino, na podlagi katere se bo za parc. št. 7

sadovnjak 752 m2 ter za parc. št. 10, vse k.o. ..., vzpostavilo v

zemljiški knjigi prejšnje lastninsko stanje v korist tožnika F. J.,

Spodnje ... 23, Ž., ker bo v nasprotnem primeru takšno listino

nadomestila sodba. Odločilo je, da sta prvi in drugi toženec dolžna

nerazdelno povrniti tožniku pravdne stroške v znesku 176.283,52 SIT z

zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21.6.2004 do plačila. Sodišče prve

stopnje je tako odločilo, potem ko je ugotovilo, da toženec R. L. ni

imel tožnikovega pooblastila za sklenitev kupoprodajne pogodbe.

Zoper sodbo se pritožuje toženec D. Š. iz vseh pritožbenih razlogov.

Navaja, da je sodišče prve stopnje neupravičeno zavrnilo jezikovno

razlago vsebine pogodbe o posredovanju. Drugi toženec je prava

nevešča stranka in ni mogel dvomiti, ali je bil prvi toženec

upravičen podpisati kupoprodajno pogodbo, še posebej, ker je bila

pogodba sestavljena pri notarju. Tudi pri iskanju skupnega namena

pogodbenikov se je naslonilo le na izpovedbo tožeče stranke.

Zaslišati bi bilo treba tudi prvo toženo stranko in notarja. Sodišče

prve stopnje je nepopolno in napačno ugotovilo dejansko stanje.

Posledica je napačna uporaba materialnega prava. Drugi toženec je

prepričan, da vsebina pogodbe o posredovanju z dne 1.7.2002 med

tožnikom in prvim tožencem ni bila sporna, dokler tožnik ni ugotovil,

da mu prvi toženec noče izročiti kupnine. Prvi toženec je del prejete

kupnine zagotovo izročil tožniku. Zato bi bilo prvega toženca treba

zaslišati. Dejstvo, da se prvi toženec izmika zaslišanju, ne more

škodovati drugi toženi stranki. Druga tožena stranka ni kriva za

situacijo, v katero je prišla. Predlaga razveljavitev sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb

pravdnega postopka. Popolno je ugotovilo dejansko stanje in tudi

materialnopravno je odločitev pravilna. Pritožbeno sodišče se v

pretežni meri strinja z razlogi izpodbijane sodbe. Kot odgovor na

pritožbene trditve tem razlogom še dodaja:

Bistveni pritožbeni očitek je, da sodišče prve stopnje ni popolno

ugotovilo dejanskega stanja, ker ni zaslišalo notarja in prvega

toženca, in ker se je naslonilo na jezikovno razlago pogodbe o

posredovanju. Pritožba tudi trdi, da je tožnik gotovo prejel del

kupnine.

Zgoraj navedene pritožbene trditve ne držijo. Niti zaslišanje prvega

toženca niti zaslišanje notarja ne more pripeljati do drugačnega

zaključka v zvezi z odločilnim dejstvom v tej zadevi. Nihče ne trdi,

da bi imel prvi toženec kakršnokoli drugo listino, podpisano s strani

tožnika, kot pogodbo o posredovanju (priloga A1). Navedena pogodba je

pripeta tudi k prilogi A3, kar kaže, da je bila ta pogodba listina,

ki jo je notar upošteval kot pooblastilo. Ne trdi se, da bi obstajala

še kakšna druga listina. Ko pa je tako, je zasliševanje odveč. Kot je

ugotovilo že sodišče prve stopnje, pogodba o posredovanju posredniku

ne daje pravice v imenu in na račun naročitelja sklepati pravnih

poslov. Posrednik bi potreboval posebno pooblastilo, tako kot je

določeno v 3. odstavku 76. člena Obligacijskega zakonika - OZ. To

pomeni, da bi v pooblastilu moralo biti izrecno napisano, da je

pooblastilo dano za sklenitev kupoprodajne pogodbe glede določene

nepremičnine, pri čemer bi morala biti nepremičnina natančno označena

z zemljiškoknjižnimi podatki. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve

stopnje, in s čimer se strinja tudi pritožbeno sodišče, nič takega ne

vsebuje pogodba o posredovanju. Ob jasnih določbah že navedenih

členov OZ ne more priti v poštev interpretacija, za kakršno se

zavzema pritožba. Pooblastila torej ni bilo. Tožnik pravnega posla ni

odobril in se zato šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena (člen

73/1 in 73/2 OZ), je torej nična (čl. 86/1 OZ). Upravičenja, ki jih

je pritožnik D. Š. s to pogodbo pridobil, so brez podlage. Če je bil

opravljen vpis v zemljiško knjigo, mora izdati listino, na podlagi

katere se bo vzpostavilo prejšnje stanje. Podlaga za tako odločitev

sicer ne more biti 87. člen OZ, kot je to ugotovilo sodišče prve

stopnje, saj 1. odstavek navedenega člena govori o tem, da morata

pogodbeni stranki vrniti drugi vse, kar sta prejeli na podlagi nične

pogodbe. V navedenem primeru pa tožnik ni bil pogodbena stranka.

Obveznost vrnitve izhaja iz 3. odstavka 190. člena OZ, po katerem

obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo

nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje

odpadla. Vknjižbeno dovoljenje v pogodbi, za katero se šteje, da ni

bila sklenjena, je brez podlage.

Vprašanje, ali je drugi toženec utemeljeno verjel, da ima prvi

toženec veljavno pooblastilo, pa tudi vprašanje, ali je tožnik prejel

od prvega toženca denar, je v razmerju do tožnika nepomembno.

Pomembno utegne biti v razmerju med prvim tožencem in drugim

tožencem. Za razmerje med tožnikom in drugim tožencem pa je odločilno

samo vprašanje, ali je prvi toženec imel veljavno pooblastilo. Ker

prvi toženec pooblastila ni imel in ker tožnik pogodbe tudi ni

odobril, pogodba ni bila sklenjena.

Če na katero od pritožbenih trditev ni bilo odgovorjeno, je

pritožbeno sodišče štelo, da ni odločilnega pomena (člen 360/1 ZPP).

Odločitev pritožbenega sodišča temelji na določilu člena 353 ZPP.