Appeal dismissed; oral real estate contract valid if parties fully performed obligations under Article 73 ZOR.

Pritožba se zavrne in se p ot r d i sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora biti sicer sklenjena v pisni pogodbi, sodišče prve stopnje pa pravilno ugotavlja, da je veljavna tudi pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem deli izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (člen 73 ZOR).

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan tožniku vrniti 15.338 EUR z zamudnimi obrestmi v višini, kot se obrestujejo hranilne vloge občanov na vpogled v DEM pri N d.d. od zneska 30.000 DEM za čas od 8.12.1997 do 31.12.2001 in od zneska 15.338 EUR v višini, kot se obrestujejo hranilne vloge občanov v EURO pri N. d.d. od 1.1.2002 dalje do plačila ter mu povrniti pravdne stroške. Zavrnilo je tudi podrejeni zahtevek, ki pa se glasi identično kot primarni zahtevek. V posledici zavrnitve tožbenega zahtevka je tožniku naložilo, da je dolžan tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 218.283,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila, vse v 15-ih dneh. Ugotovilo je, da sta pravdni stranki sklenili kupoprodajno pogodbo, s katero je toženec prodal tožniku parc. št. 291/3 k.o. B. za 30.000 DEM. Kupnino je tožnik v celoti plačal, prišlo je tudi do prevzema nepremičnine. Ker je tožnik živel v tujini, pa sta se pravdni stranki dogovorili, da toženec še naprej nepremičnino obdeluje, tožniku pa izroča vsako leto polovico pridelka. Ta dogovor je toženec prvi dve leti tudi izpolnil, kasneje pa tožnika ni bilo več na spregled, zato mu ni mogel izročiti pridelka. Kupoprodajna pogodba ni bila sestavljena v pisni obliki iz razlogov na strani tožnika, ki je bil v času sklepanja pogodbe v razveznem postopku in je zato želel, da bi se pogodba zapisala kasneje. Ker pa je bil dogovor v celoti realiziran, je sodišče zaključilo, da gre za veljavno kupoprodajno pogodbo, zato je tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik uveljavljal vračilo kupnine, zavrnilo kot neutemeljen.

Zoper sodbo je vložil tožnik pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Ne sprejema zaključka sodišča, da je bila kupoprodajna pogodba že sklenjena, saj ni bila sklenjena na tak način, da bi bilo na podlagi zakonskih določb mogoče šteti pogodbo kot sklenjeno. Tožencu je izročil znesek, ki ga iztožuje v tej pravdi z namenom, da bosta kupoprodajno pogodbo sklenila kasneje. Nepremičnino je kupoval zaradi gradnje, toženec mu je izročil projekt z lokacijskim dovoljenjem, vendar šele za veliko noč leta 1994 in takrat se je tožnik zavedal, da gradnja na tej nepremičnini ne bo možna.

Toženec ga je s postopanjem spravil v zmoto. Peljal ga je na ogled parcele na kateri je bila že nabavljena opeka za gradnjo. Tožnik je bil prepričan, da je bila opeka pripeljana s kamionom in da ne bo imel težav s potjo. V resnici pa je toženec pripeljal opeko na parcelo z osebnim avtomobilom in avtomobilsko prikolico, kar je tožnik zvedel šele tik pred obravnavno v tej zadevi od soseda. Ko je tožnik skušal pridobiti dovoljenje za pot, mu lastnika sosednje parcele nista dovolila poti. S tožencem se je začel pogajati za vračilo kupnine.

Sprva je toženec pristal na vračilo nekoliko nižjega zneska, kasneje pa je zavrnil vsakršno vračilo kupnine. S takšnim postopanjem ga je spravil v zmoto, tako glede možnosti gradnje, kot tudi glede doseženega dogovora o vračilu kupnine. Tožnik je šele pred glavno obravnavo v tej zadevi govoril s predlagano pričo M. V. Ta je pred tem zavračal vse pogovore s tožnikom. Ker mu je tik pred obravnavo umrla žena, se je do tožnika pokazal v drugačni luči. Tožniku je povedal, da gradnja brez njegovega soglasja sploh ne bi bila mogoča.

Tožnik je takoj po izročitvi denarja začel slutiti, da na parceli ne bo mogel graditi. Problem gradnje na tej parceli pa se je v celi širini pokazal šele tik pred zadnjo obravnavo. Ker je živel v Švici, od koder se je vračal le občasno, je pravo in celovito sliko ugotovil šele ob koncu tega postopka. Da bi se dejansko stanje v celoti raziskalo je predlagal zaslišanje priče B. M., ki je bila prisotna ob dogovarjanju za nakup med pravdnima strankama in ji je bil poznan potek in vsebina dogovorov za nakup parcele. Prav tako bi sodišče moralo zaslišati predlagano pričo M.

V. Ker ti dokazi niso bili izvedeni, dejansko stanje ni pravilno in popolno ugotovljeno. Tožnik je v tej pravdi zasledoval vračilo denarja, saj je plačal tožencu v zmoti za nekaj, kar sploh ni bilo mogoče uresničiti za namen, za katerega se je pogovarjal in katerega je želel realizirati. Šele, ko je ob veliki noči leta 1994 toženec izročil tožniku dokumentacijo, se je tožniku začel porajati dvom o možnosti gradnje, čeprav vseh ovir še ni poznal, zato sta se tudi stranki dogovorili, da toženec zemljišče še naprej obdeluje in zanj plačuje davčne pristojbine ter da bo tudi pobiral plodove, ob tem pa nekaj od pridelka dal tožniku.

Ob zaostritvi medsebojnih razmerij je toženec prenehal dajati tožniku tudi kakršenkoli del pridelka. Tožnika pa je ponovno zapeljal v zmoto z obljubami, da mu bo vrnil del kupnine, kar se je naknadno premislil. Zato tožnik meni, da je sodišče v tej zadevi zmotno uporabilo določbo 73. čl. ZOR o konvalidaciji pogodbe, saj do prave sklenitve kupoprodajne pogodbe sploh ni prišlo. Zmoten je tudi zaključek, da je bil tožnik pri odvetnici A. J. K tej odvetnici je odšel toženec sam, saj je bil tožnik tedaj v Švici. Pri tem potrdilu je šlo dejansko le za overitev podpisa toženca, ki je potrdil prejem denarnega zneska.

Iz vseh teh razlogov meni, da je njegova pritožba utemeljena in predlaga razveljavitev ali spremembo sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo. Vsa odločilna dejstva je ugotovilo iz izpovedi samega tožnika, zato ni bilo nobene potrebe zaslišati še priči B. M. in M. V. in je ta dokazni predlog utemeljeno zavrnilo. Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah. Iz izpovedi tožnika izhaja, da sta se pravdni stranki o vseh bistvenih sestavinah pogodbe zedinili konec leta 1993, saj sta se zedinili o predmetu prodaje in ceni in že leta 1993 je prišlo tudi do realizacije te pogodbe.

Tožnik je zaslišan kot stranka namreč potrdil, da je tožencu ob tej priliki izročil kupnino v celoti in da mu je toženec izročil projekt z lokacijskim dovoljenjem. Pritožbene navedbe, da mu je lokacijsko dokumentacijo izročil šele za veliko noč so zato v nasprotju s to izpovedjo tožnika. Pri tem pa niti ne gre za bistveno okoliščino pri presoji tega spora. Tožnik je tudi potrdil, da mu je toženec že ob tej priliki povedal, da parcela nima dostopne poti, pa si je sam tedaj mislil, da se bo s sosedom V. že pogodil. Iz njegove izpovedi izhaja tudi, da so bili razlogi, da pogodba ni bila pisno sestavljena, na njegovi strani, ker zaradi odhoda v Švico ni imel časa, za zapis pogodbe.

Sodišče prve stopnje je sicer prepričljivo ugotovilo, da je razlog za nezapis pogodbe bil v tem, da je tožnik bil v razveznem postopku in zato ni želel, da bi se pogodba že napisala. Tudi okoliščina, zakaj ni prišlo do zapisa ni bistvena. Vsekakor pa ni sporno, da so bili razlogi, da se kupoprodajna pogodba ni sestavila v pisni obliki na tožnikovi strani, zato so nekorektne pritožbene navedbe, da niso bili izpolnjeni zakonski pogoji glede sestave pogodbe o nakupu nepremičnine. Sodišče prve stopnje je zanesljivo ugotovilo tudi, da je tožnik prevzel nepremičnino.

Tožnik je namreč potrdil, da sta se s tožencem dogovorila, da bo toženec zemljišče še nadalje obdeloval in mu izročal pol pridelka, kar mu je toženec v letu 1994 in v letu 1995, ko je prišel iz Švice v Slovenijo, tudi izročil. Vse te okoliščine tako zanesljivo dokazujejo, da je že konec leta 1993 bila sklenjena veljavna kupoprodajna pogodba. Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora biti sicer sklenjena v pisni pogodbi, sodišče prve stopnje pa pravilno ugotavlja, da je veljavna tudi pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem deli izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (člen 73 ZOR).

Prav za tak primer je šlo v konkretni zadevi, ko sta pogodbeni stranki v celoti izpolnili obveznost iz dogovora. Tožnik zato ne more uspešno zahtevati vračila kupnine in je odločitev sodišča prve stopnje, ki je takšen tožnikov zahtevek zavrnilo, pravilna. Če je toženec spravil tožnika v zmoto, bi tožnik moral vložiti tožbo na razveljavitev pogodbe.

Tudi pritožbenim navedbam, da je toženec tožniku obljubil vračilo kupnine, naknadno pa se je premislil, ni mogoče slediti. Tožnik je vse do konca glavne obravnave zahteval vračilo kupnine, ker po njegovih trditvah še ni bila sklenjena kupoprodajna pogodba. S temi pritožbenimi navedbami spreminja podlago zahtevku, takšna sprememba pa je dopustna le do konca glavne obravnave (184. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je iz teh razlogov neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP).